Le décret tertiaire appliqué au bail commercial transforme progressivement la gestion des locaux commerciaux. Dès qu’un bâtiment entre dans le champ du dispositif, la conformité ne dépend plus seulement de la performance du site, mais aussi de la manière dont le bail organise la relation entre propriétaire et locataire. Pour un bailleur, une foncière ou une enseigne, l’enjeu consiste donc à éviter les zones grises contractuelles avant qu’elles ne deviennent un frein opérationnel.
L’essentiel à retenir sur le décret tertiaire appliqué au bail commercial
- Le décret tertiaire peut concerner un local commercial dès lors que le seuil de 1 000 m² d’activités tertiaires est atteint ;
- Le bail commercial doit organiser la coopération entre le bailleur et le preneur ;
- La déclaration OPERAT peut relever du propriétaire ou du locataire selon les responsabilités prévues au bail ;
- Les travaux, les usages, les données et les coûts doivent être répartis clairement ;
Un accompagnement technique permet de sécuriser la conformité et de limiter les litiges.
Le décret tertiaire s’applique-t-il à un bail commercial ?
Oui, un bail commercial peut être concerné par le décret tertiaire si le local loué fait partie d’un bâtiment tertiaire, d’une partie de bâtiment ou d’un ensemble immobilier à usage tertiaire atteignant au moins 1 000 m² de surface de plancher.
Commerces, bureaux, showrooms, agences, restaurants, hôtels ou surfaces de vente peuvent donc entrer dans le champ du dispositif.
Le seuil d’assujettissement ne s’apprécie pas toujours à l’échelle du seul local occupé, car il peut être atteint par cumul au sein d’un même bâtiment, d’un site ou d’une unité foncière. Ainsi, un commerce de moins de 1 000 m² peut être assujetti si l’ensemble immobilier dépasse le seuil réglementaire.
Pourquoi le bail commercial devient-il central pour respecter le décret tertiaire ?
L’obligation imposée par le décret tertiaire concerne la réduction des consommations, tandis que le bail commercial organise sa mise en œuvre entre le propriétaire et le locataire.
Ce document doit préciser les responsabilités de chacun pour :
- la collecte des données ;
- la déclaration OPERAT ;
- l’accès aux compteurs ;
- les équipements exploités ;
- les travaux de rénovation et leur financement.
Sans clause dédiée, ces sujets peuvent rapidement créer des tensions, notamment lors d’un renouvellement ou d’un changement d’activité.
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit que les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail, sont soumis aux obligations pour les actions relevant de leurs responsabilités respectives.
Décret tertiaire, DPE et annexe environnementale :
Le DPE relatif à un bail commercial, le DPE d’un local commercial ou encore le DPE d’un bâtiment tertiaire reste des outils d’information sur la performance énergétique. En revanche, le décret tertiaire impose une trajectoire de réduction des consommations, tandis que l’annexe environnementale concerne certains baux de bureaux ou commerces de plus de 2 000 m². Ces documents se complètent, sans se substituer les uns aux autres.
Qui déclare les consommations sur OPERAT : le bailleur ou le locataire ?
La déclaration annuelle sur OPERAT peut être réalisée par le propriétaire ou par le preneur à bail, selon les responsabilités prévues au contrat et les droits d’accès définis sur la plateforme.
Les parties peuvent aussi déléguer cette transmission à un prestataire. Le preneur peut notamment confier ses données au propriétaire, ce qui facilite la gestion d’un immeuble multi-locataires, d’un centre commercial ou d’un parc exploité par plusieurs enseignes.
Dans tous les cas, la conformité repose sur une circulation fiable des informations. Bailleur et locataire doivent se transmettre les consommations réelles des équipements et des systèmes qu’ils exploitent chacun. En 2026, les consommations de l’année 2025 doivent être déclarées sur OPERAT avant le 30 septembre 2026.
Dans un bail commercial soumis au décret tertiaire, l’enjeu consiste donc à désigner clairement qui collecte les données, qui les vérifie, qui les déclare et qui conserve les justificatifs en cas de contrôle.
Quelles obligations répartir entre propriétaire et locataire dans le bail commercial ?
La conformité au décret tertiaire repose sur une logique partagée. Ainsi, le bail commercial précise les actions relevant du propriétaire, celles qui relèvent du locataire et les sujets à piloter conjointement.
| Action à organiser | Rôle du propriétaire bailleur | Rôle du locataire preneur |
| Vérification de l’assujettissement | Identifier si le local, le bâtiment ou l’ensemble immobilier entre dans le champ du décret tertiaire. | Transmettre les informations utiles sur l’activité exercée et les surfaces réellement occupées. |
| Données du bâtiment | Transmettre des données fiables sur les surfaces, les usages, les parties communes et les équipements placés sous sa responsabilité. | Communiquer les données d’occupation, les horaires et les informations d’activité nécessaires au suivi. |
| Équipements et systèmes | Piloter les actions portant sur l’enveloppe, les parties communes, les équipements collectifs ou les installations exploitées par le bailleur. | Agir sur les équipements privatifs exploités directement : éclairage, appareils spécifiques, réglages, maintenance courante. |
| Usages quotidiens | Prévoir un cadre contractuel permettant le suivi énergétique du bâtiment. | Adapter les pratiques d’exploitation lorsque les usages influencent fortement les consommations réelles. |
| Organisation contractuelle | Intégrer une clause décret tertiaire dans le bail commercial ou dans un avenant. | Respecter les engagements prévus au bail et transmettre les données nécessaires dans les délais fixés. |
| Parcs multi-sites | Structurer une méthode commune pour suivre plusieurs actifs ou plusieurs locataires. | Homogénéiser la remontée des données et les pratiques d’exploitation sur l’ensemble des sites concernés. |
Cette répartition est particulièrement utile lors de la signature ou de la renégociation du bail commercial, car elle limite les zones grises entre propriétaire et locataire.
Qui finance les travaux liés au décret tertiaire dans un bail commercial ?
La réglementation ne fixe pas de répartition unique. Le financement dépend :
- du contenu relatif au décret tertiaire dans le bail commercial ;
- de la nature des travaux ;
- des équipements concernés ;
- des responsabilités de chaque partie.
Les actions sur l’enveloppe, les parties communes ou les installations relevant du propriétaire sont généralement à analyser côté bailleur. À l’inverse, les réglages, usages ou équipements privatifs peuvent relever du locataire si le bail le prévoit.
Avant d’engager des travaux, un audit énergétique tertiaire permet de lister les actions prioritaires, les gains attendus, les coûts et la répartition des responsabilités afin d’éviter un conflit de charges entre bailleur et preneur.
Quand prévoir un dossier technique de modulation ?
En cas de contraintes techniques, patrimoniales, architecturales ou de coûts disproportionnés, un dossier technique de modulation peut ajuster les objectifs du décret tertiaire. Pour l’échéance 2030, il doit être déposé sur OPERAT au plus tard le 30 septembre 2027, avec des justifications solides établies sous la responsabilité du propriétaire et, le cas échéant, du preneur à bail.
Quels risques sont encourus en cas de non-respect du décret tertiaire dans un bail commercial ?
En cas d’absence de déclaration sur OPERAT ou de non-respect non justifié des objectifs, le préfet peut adresser une mise en demeure. Sans régularisation, les manquements peuvent être publiés sur un site des services de l’État, puis donner lieu à des amendes administratives.
Si les objectifs ne sont pas atteints, un programme d’actions peut aussi être demandé. Il précise les mesures à engager, leur calendrier et leur financement.
Dans un bail commercial, le risque est également contractuel. En effet sans répartition claire des responsabilités, bailleur et locataire peuvent se retrouver en désaccord.
Sécuriser son bail commercial avec Opéra Énergie
Opéra Énergie accompagne les propriétaires et gestionnaires de locaux commerciaux dans leur mise en conformité avec le décret tertiaire et sa transcription au sein de leurs baux commerciaux. Nos experts identifient le périmètre assujetti, fiabilisent les données, organisent la déclaration OPERAT et définissent un plan d’action adapté aux responsabilités du bailleur et du locataire. Ils peuvent aussi préparer un dossier de modulation lorsque les objectifs nécessitent un ajustement encadré.
Diplômée d'un master en environnement, Alexandra a exercé en tant qu'ingénieure pendant quinze ans en bureaux d'études techniques.
Depuis 2019, elle est rédactrice web spécialisée sur les sujets liés à l'énergie et au bâtiment. Spécialiste des enjeux de la transition énergétique, elle associe sa plume à son expertise pour rédiger des contenus qui répondent aux enjeux des entreprises.
