Réforme de la copropriété : les nouveaux pouvoirs du conseil syndical en 2020
Publiée en novembre 2018, la loi Elan promettait une réforme en profondeur de la copropriété dont le cadre juridique n’avait que très peu évolué… depuis la loi du 10 juillet 1965 !
Ce sera chose faite dès cette année, avec la concrétisation de nombreux chantiers portés par l‘ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 au 1er juin 2020. L’une de ses prescriptions, scrutées et attendues, concerne le renforcement des pouvoirs du conseil syndical. Focus sur des évolutions pensées pour faciliter la gestion quotidienne des copropriétés.
La délégation expresse, levier d’efficacité
Changement majeur, à partir du 1er juin, l’assemblée générale pourra déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de la majorité simple, autrement dit tout ce qui a trait à la gestion courante, comme les travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble (réparation des escaliers, réfection partielle de la toiture…).
Pour rappel, à l’heure actuelle, le conseil syndical ne dispose d’un tel pouvoir que sur « un acte ou décision déterminée ».
Des conditions sont émises à la délégation de pouvoir : il faut que le conseil syndical comporte au moins 3 membres et que cette délégation expresse soit votée à la majorité des voix des copropriétaires.
La délégation sera accordée pour une durée maximale de deux ans, renouvelable néanmoins sur décision de l’A.G.
En contrepartie, le conseil syndical sera soumis à une obligation d’information à l’égard des copropriétaires (via des reportings réguliers par exemple) et chacun de ses membres devra souscrire une assurance en responsabilité civile.
Attention, la validation des comptes, la détermination du budget prévisionnel ou les adaptations du règlement de copropriété induites par les modifications législatives et réglementaires ne rentrent pas dans ces nouvelles attributions.
Par ailleurs, l’assemblée générale des copropriétaires reste également décisionnaire pour déterminer les dépensés allouées aux différents travaux.
Un champ d’actions amplifié dans les relations aux syndics
Sur demande de l’assemblée générale (à la majorité des voix), le président du conseil syndical pourra désormais intenter une action en justice contre le syndic, si ce dernier est considéré avoir lésé les copropriétaires d’une quelconque manière (en cas d’inaction ou de carence).
Si le syndic ne transmet pas les pièces de gestion demandées par le conseil syndical sous 1 mois, outre l’amende forfaitaire et calculée à la date de clôture des comptes, le président du conseil syndical aura toute légitimité à demander à ce que le syndic soit condamné par le tribunal judiciaire au versement de compensations financières au profit du syndicat des copropriétaires.
A noter qu’en l’absence de conseil syndical, cette action en justice peut tout de même être réalisée. Elle doit être portée par plusieurs copropriétaires qui doivent, ensemble, représenter ¼ des voix a minima de la copropriété.
Dernier assouplissement, les membres du conseil syndical pourront se faire remplacer le cas échéant par l’un de leurs ascendants ou descendants.
Contrairement à ce que certains appréhendaient, l’ordonnance du 30 octobre semble donc octroyer davantage de libertés au conseil syndical sans pour autant nuire au pouvoir décisionnaire des copropriétaires.
Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), le résume ainsi « La philosophie générale, explique-t-il, est de conserver les fonctions des trois entités sur lesquelles repose la copropriété, à savoir le syndic, le conseil syndical et l’assemblée générale, celle-ci restant l’organe décisionnaire souverain. »