Dans un lotissement en copropriété, la gestion des voiries internes, des réseaux enterrés, des clôtures, des espaces verts ou encore des équipements collectifs demande une vision d’ensemble précise. Pour anticiper l’entretien de ces infrastructures et planifier les interventions sur dix ans, la réglementation préconise la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) en copropriété horizontale. Que contient cette étude ? Quelles sont les autres obligations des copropriétés horizontales vis-à-vis du PPPT et du PPT ?
Quelles sont les particularités du plan pluriannuel de travaux en copropriété horizontale ?
Soumise à la loi de 1965, une copropriété horizontale regroupe des maisons individuelles privatives implantées sur une même parcelle et partageant des parties communes extérieures : voiries internes, réseaux enterrés, éclairages, clôtures, espaces verts ou équipements collectifs.
Le PPT d’une copropriété horizontale doit donc intégrer des postes de travaux très différents de ceux d’une copropriété verticale.
Autrement dit, dans une copropriété horizontale, le plan pluriannuel de travaux vise avant tout l’entretien durable du domaine commun et la planification des interventions sur dix ans selon l’état des infrastructures.
Le PPT porte-t-il sur les maisons individuelles ?
Le plan pluriannuel de travaux en copropriété horizontale concerne exclusivement les parties communes. Il ne prescrit pas les travaux à réaliser dans les maisons. En revanche, il doit intégrer les éventuels impacts de projets privatifs sur les réseaux ou les aménagements communs (raccordement d’une PAC, gestion des eaux pluviales, etc.).
PPT en copropriété horizontale : est-il obligatoire et à partir de quand ?
L’obligation de projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) s’applique à toutes les copropriétés horizontales de plus de 15 ans dès lors qu’elles relèvent de la loi de 1965 et comptent des parties communes.
À retenir
L’obligation porte uniquement sur la réalisation du PPPT et pas sur celle de PPT en copropriété horizontale. Ainsi, la mise en œuvre du PPT issu de l’adoption du PPPT en assemblée générale est facultative.
Le calendrier d’entrée en vigueur du plan pluriannuel de travaux en copropriété horizontale est identique à celui du PPT des copropriétés verticales :
| Situation | PPPT obligatoire | Date d’exigibilité |
|---|---|---|
| Copropriété de plus 200 lots oui depuis 2023 | oui | depuis 2023 |
| Copropriété entre 51–200 lots | oui | depuis 2024 |
| Copropriété de moins de 50 lots | oui | depuis 2025 |
Une copropriété horizontale peut être dispensée de PPPT si son diagnostic technique global (DTG) conclut à l’absence de travaux nécessaires sur 10 ans.
Conséquences en cas d’absence de PPT en copropriété horizontale
Le maire ou le préfet peut demander la transmission du PPT d’une copropriété horizontale si elle présente des signes de dégradation. De plus, l’absence de PPPT peut conduire à la prescription de travaux si l’état du lotissement le justifie, une gestion de la copropriété plus floue et des charges imprévues pour les copropriétaires. Dans le pire des cas, l’absence d’entretien de la copropriété horizontale peut mener à une dégradation progressive des infrastructures extérieures.
Plan pluriannuel de travaux d’une copropriété horizontale : que contient-il ?
Le contenu du plan pluriannuel de travaux en copropriété horizontale est défini par le Code de la construction et de l’habitation. Il s’applique tel quel aux copropriétés horizontales, mais avec une lecture adaptée à des parties communes entièrement extérieures.
Le socle du PPT
Le PPT d’une copropriété horizontale découle toujours d’un projet de PPT fondé sur une analyse technique du site :
- un DPE collectif destiné à évaluer la performance énergétique globale du parc ;
- un DTG, lorsqu’il existe, notamment pour vérifier l’état structurel des équipements communs ;
- l’audit énergétique de la copropriété horizontale qui peut compléter l’étude pour hiérarchiser les travaux sur les réseaux et installations extérieures.
Les travaux à prévoir en copropriété horizontale
Le plan pluriannuel de travaux d’une copropriété horizontale recense les travaux nécessaires ou recommandés, classés par ordre de priorité.
Ils concernent principalement :
- la réfection ou la mise en sécurité des voiries internes ;
- la réhabilitation des réseaux enterrés (eau, assainissement, eaux pluviales, électricité) ;
- la remise en état des clôtures, portails et éclairages extérieurs ;
- l’entretien ou la rénovation des espaces verts et aménagements communs ;
- la mise à niveau d’équipements collectifs (piscine, local technique, aire de jeux, etc.).
Lorsque la copropriété horizontale dispose d’installations communes de chauffage ou d’ECS, le PPT peut aussi intégrer des scénarios de rénovation énergétique.
Les coûts estimatifs pour la copropriété horizontale
Le plan pluriannuel de travaux d’une copropriété horizontale détaille pour chaque action :
- le degré de priorité (sécurité, mise en conformité, conservation, performance énergétique) ;
- un échéancier indicatif sur 10 ans permettant d’anticiper les budgets ;
- une estimation financière prévisionnelle par poste de travaux.
Qui peut réaliser le PPT obligatoire en copropriété horizontale ?
Le projet de plan pluriannuel de travaux obligatoire d’une copropriété horizontale doit être réalisé par un professionnel qualifié et indépendant du syndic, conformément au décret n° 2022-663.
Sont habilités :
- les bureaux d’études spécialisés en diagnostics de copropriété ;
- les architectes maîtrisant l’évaluation technique des ouvrages extérieurs ;
- les thermiciens lorsque le diagnostic inclut un volet énergétique.
Le prestataire doit être en mesure d’analyser l’état des voiries, réseaux, clôtures et équipements communs d’un lotissement, ainsi que les interactions éventuelles avec les installations privatives.
Il fournit un PPPT complet, destiné à être présenté en assemblée générale. Par la suite, le syndic pilote la mise en concurrence, inscrit le PPPT à l’ordre du jour et supervise la suite du processus.
Combien coûte un PPT pour une copropriété horizontale ?
Le prix d’un PPT pour une copropriété horizontale dépend principalement de la taille du lotissement, de l’étendue des parties communes et du niveau d’investigations techniques requis.
Une mise en concurrence des devis pour un plan pluriannuel de travaux en copropriété horizontale est recommandée pour comparer méthodologie, périmètre et garanties du prestataire.
Zoom sur le financement du PPT en copropriété horizontale
Le financement du PPT repose d’abord sur le fonds de travaux, qui couvre une partie des interventions prévues et sécurise la trésorerie de la copropriété. Il peut être complété par le budget courant pour les opérations d’entretien. Pour les travaux lourds (voiries, assainissement, réseaux), la copropriété peut voter un emprunt collectif.
Si le PPT inclut un volet énergétique, des aides comme MaPrimeRénov’ Copropriété ou les CEE peuvent être mobilisées, certaines nécessitant un audit énergétique et un scénario de travaux cohérent.
Obligations en copropriété horizontale : comment se décide la réalisation du PPT ?
La réalisation du PPPT en copropriété horizontale est votée à la majorité simple de l’article 24.
Le syndic organise ensuite les visites, centralise les données et s’assure de l’accès aux voiries, réseaux ou équipements extérieurs pour le prestataire chargé de la mission.
Une fois l’étude réalisée, le syndic doit présenter le document à la première assemblée générale suivante. Les copropriétaires décident alors, à la majorité absolue de l’article 25, d’adopter tout ou partie du projet pour qu’il devienne le plan pluriannuel de travaux de la copropriété horizontale.
Le PPT doit être mis à jour tous les dix ans, ou plus tôt en cas de travaux importants.
Plan pluriannuel de travaux en copropriété horizontale : pourquoi se faire accompagner par Opéra Énergie ?
Opéra Énergie accompagne syndics, conseils syndicaux et copropriétaires dans toutes les étapes d’élaboration de leur projet de plan pluriannuel de travaux en copropriété horizontale et verticale.
Notre bureau d’études réalise des PPPT en copropriétés horizontales conformes au décret, avec une expertise spécifique sur les voiries, réseaux enterrés, éclairages et équipements collectifs propres aux lotissements horizontaux.
Nous intervenons depuis la réalisation de l’audit énergétique jusqu’à la remise du PPPT, en évaluant l’état des infrastructures, en hiérarchisant les travaux sur dix ans et en estimant les coûts, avec un repérage des aides mobilisables en cas de rénovation énergétique.
Nous pouvons également faciliter la mise en relation avec des professionnels qualifiés pour préparer la phase travaux.
Diplômée d'un master en environnement, Alexandra a exercé pendant quinze ans dans des bureaux d'études techniques.
Depuis 2019, elle est rédactrice web spécialisée sur les sujets liés à l'énergie et l'environnement. Passionnée par les enjeux de la transition énergétique, elle associe sa plume à son expertise pour rédiger des contenus qui répondent aux enjeux des entreprises.
