Copropriétés : le plan pluriannuel de travaux à nouveau d’actualité
Presque 1 an jour pour jour après avoir été retiré de l’ordonnance portant réforme du droit des copropriétés, voilà que le plan pluriannuel de travaux fait son grand retour.
A l’occasion d’un webinaire « Semaine de la réno copro », Emmanuelle Wargon, ministre chargée du Logement, a en effet annoncé qu’il sera inscrit dans le projet de loi issu des concertations de la Convention citoyenne pour le climat.
Le PPT qui s’inscrit dans le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) avait pour ambition affichée de contrer les reports de travaux en copropriété, d’éviter la dégradation des bâtis existants et d’améliorer la performance énergétique des immeubles.
LE PPT, Une mesure phare de la réforme de la copropriété
Pour rappel, cette mesure imposait aux copropriétaires d’établir un plan de travaux sur 10 ans pour chaque immeuble de plus de 15 ans d’existence. Elle rendait également obligatoire la mise en place d’une provision annuelle sur un fonds dédié, s’élevant au minimum à 2,5% du montant global du budget prévisionnel du plan. Le PPT devait être voté en assemblée générale, le montant sur 10 ans servant alors de base pour calculer le fonds à provisionner. En parallèle, pour davantage d’efficience, la mesure devait être assortie d’un décret qui serait venu définir la cotisation minimale du fonds travaux en fonction du nombre de lots qui composent la copropriété.
L’incompréhension du secteur immobilier lors de sa « disparition »
Les acteurs du secteur étaient en majorité convaincus quant au bénéfice d’un tel dispositif. Lorsqu’il a été retoqué, à leur grande suprise, par le Conseil d’Etat pour inconstitutionnalité, ils ont été nombreux à faire part de leur réprobation.
« Le plan pluriannuel de travaux que nous appelions de nos vœux, aurait permis une plus grande anticipation pour les copropriétaires, notamment grâce à l’obligation d’abonder les fonds travaux à hauteur de 2,5% minimum du PPT. Concrètement, cette mesure aurait permis de mieux prévenir la dégradation des immeubles et d’éviter des drames comme ceux de la rue d’Aubagne à Marseille. C’est pour les professionnels de la copropriété une réelle déception. Nous attendons les explications du Gouvernement sur les moyens qu’il compte mettre en place pour lutter contre le délabrement de nombreux bâtiments. » avait déclaré la FNAIM. « C’est affligeant : la mesure phare de cette ordonnance n’y figure pas alors qu’elle avait été approuvée à l’unanimité par l’ensemble des acteurs de la profession et des associations de consommateurs » avait encore déploré aux Echos son président Jean-Marc Torrollion.
Quelques-uns, en revanche, n’ont pas caché leur satisfaction devant le retrait d’une mesure qu’ils jugeaient incapable de combler le défaut d’entretien des copropriétés sans mettre en péril l’équilibre financier de la copropriété et des copropriétaires.
« Si nous regrettons cette décision, nous pouvons néanmoins la comprendre car s’il avait été publié en l’état, il aurait été difficile à mettre en place, provoquant soit des impayés importants, soit il n’aurait pas été respecté par les syndicats des copropriétaires. Et pour cause, la grande majorité des copropriétés de France a été construite avant les années 70, dont 30 % avant la Première Guerre Mondiale. Pour la grande majorité de ces copropriétés, le défaut d’entretien du bâti et des éléments collectifs est chronique, avec des seuils de vétusté largement atteints, impliquant que si on devait établir un plan pluriannuel de travaux, devraient être supportées sur la première année les interventions les plus coûteuses. Selon les premiers diagnostics étudiés, on a pu relever que le plan pluriannuel de travaux concentrait sur les deux premières années 50 à 70 % de l’enveloppe globale du plan pluriannuel de travaux, limitant alors l’intérêt du dispositif. Dans la plupart des cas, les copropriétés devaient réaliser sur cette période les travaux d’étanchéité des toitures, le ravalement de façade, ainsi que pour celles ayant un chauffage collectif, une rénovation de leur chaudière. Par conséquent, le plan pluriannuel de travaux qui est censé être lissé sur une période de 10 à 15 ans se retrouve neutralisé par le défaut d’entretien des copropriétés. » expliquait ainsi l’ARC dans une lettre au gouvernement.
Le ministre du Logement de l’époque, Julien Denormandie, s’était alors engagé à réintroduire la disposition par voie d’amendement, au moment de la ratification du texte de la réforme de la copropriété par le Parlement. Mais lors de la mise en œuvre de la réforme en juin 2020, le plan pluriannuel de travaux n’avait pas réapparu.