Audit énergétique des logements sociaux : guide complet

Face au durcissement des exigences réglementaires, les bailleurs sociaux doivent accélérer la rénovation énergétique de leur parc immobilier. L’audit énergétique des logements sociaux devient une obligation pour identifier les travaux à mener, accéder aux aides financières et garantir un habitat plus économe, confortable et durable. Que contient cette étude ? Quels sont ses atouts pour les bailleurs et les collectivités ? Quelles aides permettent de rénover le parc social au meilleur prix ?

Qu’est-ce qu’un audit énergétique de logements sociaux ?

Un audit énergétique de logements sociaux est une évaluation approfondie et chiffrée des performances énergétiques de biens immobiliers gérés par des bailleurs publics (OPH), des sociétés HLM ou des collectivités.

L’audit énergétique de logements sociaux dépasse le cadre du diagnostic de performance énergétique (DPE) en apportant un plan d’action concret :

• identification des causes de déperditions thermiques ;
• hiérarchisation des travaux indispensables à l’atteinte des objectifs définis ;
• évaluation des coûts en tenant compte des aides déductibles ;
• gains énergétiques attendus ;
• etc.

Rendu obligatoire avant travaux lourds ou pour bénéficier de primes, l’audit énergétique d’un logement social détaille un parcours de rénovation étape par étape pour optimiser les gains et réduire les dépenses globales.

Audit énergétique des logements sociaux : quelles obligations réglementaires ?

Au 1^er janvier 2024, le parc locatif social compte 7,4 % de passoires thermiques, soit 0,3 million de logements classés F ou G, contre 15,9 % de biens énergivores dans le locatif privé. À noter qu’environ 750 000 logements sociaux sont classés E, soit 15 % du parc social qui ne pourra plus être mis en location à partir de 2034 en l’absence de travaux adaptés.

Ainsi, la France renforce peu à peu ses exigences pour lutter contre la précarité énergétique, notamment dans les logements sociaux, et atteindre ses objectifs climatiques.

Depuis le 1^er janvier 2025, les logements sociaux classés G au DPE sont déclarés indécents et ne peuvent plus être loués. Cette interdiction s’étendra aux classes F à partir de 2028, puis aux E dès 2034.

En outre, le décret n° 2024-1142 du 4 décembre 2024 impose aux bailleurs sociaux et aux collectivités de réaliser un audit énergétique de logements sociaux préalable aux travaux lourds. Cet audit :

• utilise la méthode 3 CL‑DPE 2021 et se réfère à la série de normes NF EN 16 247;
• démontre que le logement était en classe E, F ou G avant travaux ;
• projette une performance A ou B après rénovation.

Pour rappel, si la location d’un logement social en classe E est reconduite après le 1^er janvier 2025, l’obligation d’audit s’applique également, toujours dans un objectif de lutte contre les passoires thermiques.

Quels sont les atouts d’un audit énergétique de logement social pour les propriétaires bailleurs et les collectivités ?

Réaliser un audit énergétique dans le parc social présente des bénéfices économiques, sociaux et environnementaux pour les bailleurs comme pour les collectivités.

L’audit permet d’identifier les leviers d’action les plus efficaces (isolation, chauffage, ventilation, etc.) pour réduire durablement la consommation énergétique des logements sociaux.

Par ailleurs, l’audit énergétique des logements sociaux conditionne l’accès à de nombreuses aides financières. Avec, dans la majorité des cas, un objectif minimal de 35 % de gain énergétique, ce diagnostic facilite le montage technique, administratif et financier des projets de rénovation globale les plus ambitieux.

Après mise en œuvre des conclusions de l’audit, les propriétaires bailleurs peuvent ainsi s’attendre à :

• une baisse significative des charges de chauffage  pour les locataires ;
• une amélioration des étiquettes énergie et climat du DPE ;
• la valorisation de leur patrimoine immobilier ;
• l’optimisation du confort des locataires (température, qualité de l’air, acoustique) en cohérence avec la lutte contre la précarité énergétique.

Enfin, l’audit énergétique d’un logement social constitue un outil facilitant l’atteinte des objectifs de la stratégie nationale bas carbone (SNBC) à l’horizon 2050.

Audit énergétique de logements sociaux : quelles sont les étapes de réalisation ?

En faisant appel à un diagnostiqueur accrédité, la réalisation de l’audit énergétique de logements sociaux se structure en quatre étapes :

1. La collecte des plans, des données techniques et des DPE initiaux afin de cerner l’état énergétique du bâtiment et ses principales faiblesses ;
2. La visite technique sur site par un professionnel qui inspecte l’isolation, le système de chauffage, la ventilation, la climatisation, etc., et repère les ponts thermiques et les autres zones de déperditions ;
3. L’analyse et la simulation, avec un logiciel validé au niveau national, de l’audit énergétique à travers l’utilisation de la méthode 3 CL‑DPE 2021 pour simuler divers scénarios de rénovation, chiffrer les gains énergétiques et les coûts associés ;
4. La présentation au propriétaire d’un rapport détaillé avec un plan d’action clair comprenant les travaux recommandés, l’ordre de priorité, l’estimation budgétaire, les performances attendues, etc.

Audit énergétique de logements sociaux : quelles aides pour les bailleurs ?

L’État a prévu une enveloppe 1,2 milliards d’euros sur trois ans (2024-2026) pour accélérer la rénovation du parc social.

Ainsi, les bailleurs sociaux et les collectivités peuvent mobiliser un ensemble de dispositifs financiers à condition d’avoir réalisé un audit énergétique préalable de leurs logements sociaux :

• le dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE) accorde des primes pour les principaux travaux d’efficacité énergétique (chauffage, isolation, etc.). Les Coups de pouce rénovation globale, rénovation d’ampleur et chauffage sont aussi à la portée des bailleurs sociaux sous certaines conditions ;
• l’éco‑prêt logement social (éco‑PLS) à taux avantageux permet d’emprunter entre 6 500 et 33 000 € par logement ;
• la TVA à taux réduit (5,5 %) est applicable à tous les travaux de rénovation énergétique du parc social ;
• les subventions de l’État comme l’aide « rénovation énergétique de logements locatifs sociaux » et l’aide « changement de vecteur » ;
• les aides européennes (LIFE, FEDER, etc.), nationales (France Relance) et locales selon les territoires.

Audit énergétique de logements sociaux : être accompagné par notre bureau d’études

En tant que bureau d’études thermiques certifié OPQIBI 1905, Opéra Énergie accompagne les bailleurs sociaux et les collectivités dans la réalisation de l’audit énergétique de leurs logements sociaux afin d’orienter efficacement leur projet.

Le prix d’un audit énergétique de logements sociaux varie en fonction de la surface, de l’emplacement du site et de la complexité technique du bâtiment. Solliciter un devis s’impose pour bénéficier d’un tarif au plus juste.

En parallèle, notre rôle de mandataire CEE nous permet d’identifier et de négocier les meilleures solutions de financement par les CEE. Nous assurons la réalisation des dossiers correspondants afin de décharger nos clients de cet aspect administratif.

Alexandra Stoecklin

Diplômée d'un master en environnement, Alexandra a exercé pendant quinze ans dans des bureaux d'études techniques.

Depuis 4 ans, elle est rédactrice web spécialisée sur les sujets liés à l'énergie et l'environnement. Passionnée par les enjeux de la transition énergétique, elle associe sa plume à son expertise pour rédiger des contenus qui répondent aux enjeux des entreprises.