Performance énergétique, sécurité, santé, accessibilité, les études à mener dans les parties communes contribuent à améliorer la gestion technique des immeubles collectifs et à afficher une parfaite transparence lors des transactions immobilières. Quels diagnostics des parties communes sont obligatoires en 2026 ? Quand sont-ils à réaliser ? Toutes les copropriétés sont-elles concernées ?
Les diagnostics des parties communes pour les aspects énergétiques et environnementaux
Un immeuble d’habitations doit désormais faire évaluer sa performance énergétique et planifier les travaux de rénovation énergétique en copropriété à long terme. Quatre types de bilans énergétiques en copropriété encadrent cette démarche.
Le DPE collectif
Le DPE collectif mesure la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment dans son ensemble.
Il prend en compte l’isolation, les parois, la toiture, mais aussi les équipements collectifs (chauffage, eau chaude, ventilation). C’est un diagnostic des parties communes obligatoire pour tous les immeubles à usage principal d’habitation selon le calendrier suivant :
- depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 pour les copropriétés de 51 à 200 lots ;
- à partir du 1ᵉʳ janvier 2026 pour celles de 50 lots ou moins.
Valable 10 ans, le rapport du DPE collectif attribue une double étiquette énergie/climat (de A à G) et émet des recommandations de travaux. Ces résultats servent de base à l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).
Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)
Le PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux) établit pour une durée de 10 ans la liste des interventions nécessaires pour :
- conserver le bâtiment en bon état ;
- améliorer sa performance énergétique ;
- garantir sa conformité réglementaire.
Ce diagnostic des parties communes obligatoire suit un calendrier progressif :
- depuis 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- depuis 2024 pour celles de 51 à 200 lots ;
- depuis 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots.
Une fois adopté en assemblée générale, le PPPT devient un PPT (plan pluriannuel de travaux) opposable. Il doit être actualisé tous les 10 ans et intégré au carnet d’entretien de la copropriété.
L’audit énergétique collectif
L’audit énergétique en copropriété complète le DPE collectif par une analyse détaillée des déperditions et des scénarios de rénovation chiffrés.
Il n’est plus obligatoire pour les copropriétés depuis 2016, mais reste fortement recommandé pour préparer une rénovation globale ou accéder à certaines aides (MaPrimeRénov’ Copropriété, CEE).
Le diagnostic technique global (DTG)
Le diagnostic technique global (DTG) offre une vision complète de l’immeuble :
- état du bâti, de la structure et des équipements collectifs ;
- performance énergétique à travers un DPE collectif ou un audit énergétique intégré ;
- estimation du coût et de la nature des travaux à prévoir.
Ce diagnostic des parties communes est obligatoire uniquement :
- lors de la mise en copropriété d’un immeuble d’habitation de plus de 10 ans ;
- ou pour les copropriétés soumises à une procédure d’insalubrité.
En dehors de ces cas, le DTG reste facultatif, mais il constitue un outil de pilotage global intéressant pour anticiper les investissements à long terme.
Regrouper les diagnostics des parties communes pour optimiser les coûts
Réaliser plusieurs diagnostics en une seule intervention permet d’optimiser les dépenses de la copropriété.
Lorsqu’un bureau d’études thermiques intervient déjà pour un DPE collectif ou un PPPT, il peut en parallèle compléter le DTG, vérifier la conformité des installations ou préparer un audit énergétique global. Cette approche limite les frais de déplacement, réduit les doublons et garantit une cohérence technique entre les différentes études.
Les diagnostics des parties communes obligatoires pour la sécurité et la santé
Avant toute autre considération, une copropriété doit garantir la sécurité des occupants et la salubrité du bâtiment. Certains de ces diagnostics des parties communes sont obligatoires selon l’âge de l’immeuble ou sa localisation.
Le diagnostic amiante des parties communes (DAPP)
Le diagnostic amiante des parties communes est obligatoire pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997.
Ce diagnostic identifie les matériaux contenant de l’amiante au sein des parties communes : dalles, conduits, flocages, gaines, etc.
Ses résultats sont consignés dans le dossier technique amiante (DTA), tenu à jour par le syndic et mis à disposition :
- des copropriétaires et des occupants ;
- des entreprises intervenant dans l’immeuble.
En cas d’absence d’amiante, le dossier reste valable sans limite de durée. Si de l’amiante est détecté, des opérations de surveillance périodiques ou des travaux de retrait ou de confinement peuvent être prescrits selon l’état des matériaux.
La sécurité des ascenseurs et des installations collectives
Les ascenseurs collectifs font l’objet d’un contrôle technique obligatoire tous les cinq ans, effectué par un organisme agréé et indépendant de la société de maintenance.
Ce contrôle vise à vérifier les systèmes de freinage, de portes palières, de parachute et d’alarme.
Le syndic conserve les rapports et fait exécuter, si besoin, les travaux de mise en conformité.
Le diagnostic termites et autres parasites du bois
Le diagnostic termites est obligatoire uniquement dans les zones à risque, définies par arrêté préfectoral.
Il doit être réalisé lors de la vente d’un lot ou lorsqu’une infestation est suspectée dans les parties communes.
Sa validité est de six mois. En cas de présence confirmée, le syndicat des copropriétaires doit déclarer la situation en mairie et faire traiter le bâtiment.
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est un diagnostic des parties communes obligatoire pour les bâtiments construits avant 1949, uniquement avant des travaux susceptibles d’altérer les revêtements (peintures, plâtres, huisseries).
Le rapport est ensuite conservé par le syndic et communiqué sur demande.
Le diagnostic gaz et le diagnostic électrique sur les parties communes
À ce jour, aucun texte ne prévoit un diagnostic périodique obligatoire d’électricité ou de gaz pour les parties communes d’immeubles d’habitation. Les diagnostics gaz et électricité ne concernent que les logements privatifs lors d’une vente ou d’une location quand l’installation date de plus de 15 ans.
Toutefois, les installations collectives (chaufferie, colonnes montantes, tableaux électriques) doivent faire l’objet de vérifications et d’une maintenance régulière, notamment avant travaux ou en cas d’incident.
Ces contrôles relèvent de la prévention technique, et non d’une obligation de diagnostic au sens légal.
Zoom sur le carnet d’entretien de la copropriété
Mémoire technique de l’immeuble, le carnet d’entretien centralise tous les diagnostics réalisés dans les parties communes : amiante, plomb, ascenseurs, audit énergétique, etc. Il est tenu à jour par le syndic et consultable par tout copropriétaire. Depuis la loi Climat et Résilience, il s’articule avec le registre d’immatriculation de la copropriété et le PPPT, afin de constituer une base unique de suivi technique et énergétique.
Les diagnostics d’accessibilité et de conformité réglementaire dans les parties communes
Certains diagnostics des parties communes ne sont obligatoires que pour les copropriétés qui accueillent du public ou abritent des locaux professionnels.
Le diagnostic d’accessibilité ERP
Le diagnostic d’accessibilité ERP est obligatoire seulement pour les bâtiments ou parties de bâtiments ouverts au public (commerces, bureaux, cabinets médicaux, etc.).
Il vérifie la conformité des accès, portes et ascenseurs aux normes d’accessibilité et doit être réalisé avant l’ouverture ou après des travaux modifiant les conditions d’accès.
Le diagnostic de sécurité incendie
Aucun diagnostic de sécurité incendie spécifique n’est imposé aux copropriétés d’habitation.
En revanche, les bâtiments mixtes ou ERP doivent respecter les règles de sécurité incendie (désenfumage, alarmes, issues de secours, extincteurs, etc.), sous la responsabilité du propriétaire ou du syndic.
Diagnostics des parties communes recommandés
Certaines copropriétés réalisent à titre préventif un diagnostic radon, un audit structurel ou un diagnostic humidité. Non obligatoires, ces études aident à anticiper les risques, à mieux planifier des travaux ou à trouver une solution à un problème récurrent.
Diagnostics des parties communes obligatoires : quel est l’accompagnement Opéra Énergie ?
Certifié OPQIBI 1905, Opéra Énergie accompagne les syndics et les copropriétaires dans la réalisation de leurs diagnostics énergétiques collectifs obligatoires et facultatifs : DPE, PPPT, DTG ou audit énergétique global.
Nos experts assurent une analyse complète du bâtiment, la planification des travaux et le suivi de la performance dans le temps.
Nous offrons à nos clients un appui technique neutre et rigoureux pour anticiper les obligations et piloter une stratégie de rénovation durable.
Pour les diagnostics des parties communes obligatoires qui sortent de notre champ de compétences, nous vous mettons en relation avec nos partenaires de confiance, y compris pour la réalisation des travaux. De même, en cas de vente ou de mise en location, nous vous informons de vos obligations en matière de diagnostics techniques.
Diplômée d'un master en environnement, Alexandra a exercé pendant quinze ans dans des bureaux d'études techniques.
Depuis 2019, elle est rédactrice web spécialisée sur les sujets liés à l'énergie et l'environnement. Passionnée par les enjeux de la transition énergétique, elle associe sa plume à son expertise pour rédiger des contenus qui répondent aux enjeux des entreprises.
