Audit énergétique en copropriété : guide complet en 2025
L’audit thermique est un diagnostic réalisé dans un bâtiment, qui va plus loin que le DPE (Diagnostic de performance énergétique). Il permet de faire un état des lieux du bien, mais également de trouver les solutions les plus adaptées, afin d’améliorer la performance énergétique du bâtiment, réduire sa consommation énergétique et donc les factures. L’audit énergétique va devenir obligatoire dans certains cas, pour les particuliers. Mais qu’en est-il des copropriétés ? Quand faire un audit énergétique en copropriété ? Quelles sont les obligations des syndics et gestionnaires de copropriétés ?
Audit énergétique en copropriété : définition
Un audit thermique, ou bilan énergétique, est une sorte de check-up complet du bâtiment, qui permet de mesurer ses performances énergétiques. Réaliser un audit thermique en copropriété permet ainsi de connaître les points forts mais surtout les points faibles sur les parties communes du ou des bâtiments. Il recense les déperditions thermiques. De cette manière, ce diagnostic permet aux copropriétaires de trouver des solutions adaptées et de prioriser les travaux.
Qui peut réaliser un audit énergétique en copropriété ?
Peuvent réaliser un tel audit :
- un thermicien ou un bureau d’études thermiques ;
- un architecte ou un technicien ;
- un ingénieur.
Ce dernier va effectuer différents relevés qui permettront d’évaluer la consommation d’énergie, ainsi que l’analyse de documents, comme les factures. Enfin, il doit donner des solutions pour améliorer les performances du bâtiment, en une étape ou plusieurs.
Audit énergétique en copropriété et Diagnostic de Performance énergétique : quelles sont les différences?
Le DPE énergétique et l’audit énergétique d’une copropriété ont tous les deux la même finalité. Ces deux bilans énergétiques mesurent et détaillent la performance énergétique des logements d’une copropriété. Toutefois, l’audit d’efficacité énergétique se veut plus pousser dans son analyse. Il s’appuie d’ailleurs sur le Diagnostic de performance énergétique pour offrir un compte rendu plus détaillé. Celui-ci se concentre sur des éléments spécifiques tels que le système de chauffage et de refroidissement, le type de bâtiment, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage, etc.
Contrairement au DPE d’une copropriété, l’audit énergétique réglementaire d’une copropriété hiérarchise les travaux à engager et permet d’avoir une estimation du montant à prévoir. C’est un outil d’aide à la prise de décision tandis que le DPE permet uniquement d’analyser la performance énergétique.
Audit énergétique : quelles sont les obligations légales des copropriétés ?
L’arrêté du 28 février 2013 a rendu l’audit énergétique obligatoire pour les copropriétés de 50 lots et plus, qui étaient notamment équipées d’un chauffage ou d’un système de refroidissement collectif. Entre le 1er janvier 2012 et la fin d’année 2016, elles devaient réaliser ce diagnostic. Les copropriétés de moins de 50 lots devaient mettre en place un DPE collectif mais l’audit énergétique n’était pas obligatoire. Aucune sanction n’était prévue si les copropriétés ne réalisaient pas un diagnostic de performance énergétique.
Cependant, depuis le 1er janvier 2017, l’audit énergétique n’est plus obligatoire pour l’ensemble des copropriétés.
Bon à savoir : un audit énergétique incitatif
Bien qu’il ne soit plus obligatoire depuis le 1er janvier 2017, l’audit énergétique en copropriété reste tout de même conseillé. Ce bilan énergétique permet aux copropriétés d’avoir une vision d’ensemble de leur performance énergétique. Il présente et détaille les travaux à réaliser pour rénover les logements et offre la possibilité de réaliser une plus-value à moyen et long terme.
Audit énergétique obligatoire depuis le 1er avril 2023 : les copropriétés sont-elles concernées ?
Oui mais cela ne concerne pas les copropriétés ! L’audit énergétique est désormais obligatoire pour certains logements considérés comme des passoires thermiques : ceux dont le DPE a délivré une note F ou G. Cette réglementation devait initialement être obligatoire dès le 1er janvier 2022 pour les monopropriétés. Finalement, elle sera effective pour toute vente de logements dès le 1er avril 2023. Les travaux suggérés dans l’audit ne seront pas obligatoires mais informeront plus précisément le potentiel acquéreur. Pour quels logements l’audit énergétique est-il obligatoire en cas de vente ? Voici les logements concernés et le calendrier :
- Depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G ;
- Dès le 1er janvier 2025, la mesure deviendra obligatoire pour les logements classés E ;
- Puis pour les logements classés D dès le 1er janvier 2034.
Bon à savoir
L’obligation concerne uniquement les propriétaires de maisons individuelles ou d’immeubles. Les propriétaires en copropriété ne sont pas concernés.
Le Diagnostic de performance énergétique collectif (DPE) obligatoire depuis 2024 selon la taille des copropriétés
Bien que le diagnostic de performance énergétique d’une copropriété ne soit actuellement pas obligatoire, l’obligation de réaliser un DPE collectif est entré en vigueur le 1er janvier 2024. Cette mesure s’inscrit dans la continuité de la loi Climat et Résilience qui est effective depuis le 24 août 2021. Elle concerne tous les bâtiments en copropriété équipés d’une installation de chauffage ou de refroidissement collective dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2013. Voici les dates d’entrée en vigueur de cette mesure législative en fonction de la taille des copropriétés :
- 1er janvier 2024 : pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- 1er janvier 2025 : pour les copropriétés comportant entre 50 et 200 lots ;
- 1er janvier 2026 : pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.
Pourquoi réaliser un audit énergétique en copropriété en 2025 ?
Faire réaliser un audit énergétique présente plusieurs avantages.
Economies d’énergie et gain de confort
Le premier est de faire un point sur tout l’immeuble, identifier ce qui va et ne va pas, ce qui mérite d’être amélioré et surtout comment les améliorer. En ciblant les bonnes actions et leur ordre, cela permet de réaliser les bons travaux dans la copropriété. À la clé ? Un gain en confort et réduction de la consommation d’énergie, donc des factures.
Valorisation du patrimoine
En rendant la copropriété plus écoresponsable, on peut réduire les charges de copropriétés des occupants. Il est aussi possible d’attirer de nouveaux propriétaires. Ils auront moins peur de s’engager, notamment en raison de frais de copropriétés futurs moins élevés.
Quelles sont les étapes d’un audit énergétique en copropriété ?
Lorsqu’il s’agit de mener un audit énergétique en copropriété, il est nécessaire de se conformer à plusieurs étapes. Voici les grandes étapes à suivre.
Inscription de l’audit énergétique à l’ordre du jour de l’AG
Pour engager un audit énergétique, il est indispensable d’obtenir l’accord des copropriétaires à la majorité simple lors d’une assemblée générale (AG). Cette étape inclut une présentation succincte des objectifs et des avantages de l’audit, tels que l’amélioration thermique et la réduction des coûts. Une bonne communication en amont est essentielle pour convaincre.
La réalisation d’un audit énergétique commence par son inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndic. Cette inscription permet de le soumettre au vote des copropriétaires, une étape préalable essentielle pour obtenir l’accord majoritaire.
Choisir un professionnel qualifié
Un expert certifié doit être choisi pour réaliser l’audit. Il est judicieux de comparer plusieurs devis afin de s’assurer de la pertinence des qualifications et des méthodes de travail. Le choix de l’auditeur doit être validé par les copropriétaires pour garantir leur adhésion au projet.
Réalisation des mesures et analyses sur site
Le professionnel se rend sur place pour effectuer des mesures et analyses. Cela inclut :
- La visite des parties communes et de la chaufferie, si présente, afin d’évaluer l’état des installations collectives et d’identifier les sources potentielles de pertes énergétiques.
- L’inspection de certains logements pour avoir une vision complète des différences de performance énergétique selon les étages ou l’exposition.
- Une analyse thermique complète des bâtiments permettant de repérer les points faibles, tels que les ponts thermiques ou les insuffisances d’isolation, ainsi que les atouts, comme une bonne orientation ou des matériaux performants. Le professionnel peut également utiliser des outils spécialisés, comme des caméras thermiques, pour affiner son diagnostic.
Formulation de recommandations d’économies d’énergie
Sur la base de ses analyses, le professionnel établit une liste de recommandations pour améliorer la performance énergétique de la copropriété. Ces propositions incluent des solutions telles que l’isolation des murs, l’amélioration des systèmes de chauffage ou encore l’installation de dispositifs de régulation thermique. Les préconisations sont accompagnées d’une estimation des gains énergétiques attendus.
Restitution des résultats de l’audit énergétique
Les résultats de l’audit sont présentés aux copropriétaires sous forme d’un rapport détaillé. Ce document inclut les observations, les points faibles identifiés, les travaux recommandés et les estimations financières associées. Cette restitution peut être suivie d’échanges pour clarifier les éléments techniques et favoriser l’engagement des copropriétaires.
Mise en œuvre des travaux de rénovation thermique
Après la validation des recommandations lors d’une nouvelle AG, les travaux peuvent être entrepris. Cette phase inclut la recherche de financements, la sélection des entreprises et le suivi de chantier. Le syndic peut jouer un rôle clé dans la coordination des différentes étapes pour assurer la bonne exécution des travaux. Des aides financières, comme les CEE ou MaPrimeRénov’, peuvent être sollicitées pour alléger le coût global.
Quel est le prix d’un audit énergétique en copropriété ?
Concernant le coût d’un audit énergétique d’une copropriété, il est conseillé de faire plusieurs devis avant de choisir. Vous pourrez ainsi comparer, en plus du prix, la précision de ce bilan énergétique. Le total peut varier en fonction de plusieurs éléments et notamment le nombre de lots et/ou de bâtiments, le système de chauffage, la complexité architecturale, etc. Le coût est divisé entre les copropriétaires, selon leur quote-part.
Audit énergétique en copropriété : quelles aides pour le financer ?
MaPrimeRénov’ Copropriété : un levier de financement de l’audit énergétique
La réalisation d’un audit énergétique peut être financée en partie part des subventions comme MaPrimeRénov’ Copropriétés. Pour pouvoir bénéficier de cette aide, il faut que les travaux effectués permettent une baisse de la consommation d’énergie d’au moins 35%.
MaPrimeRénov’ permet de prendre en charge une partie du montant de l’audit et de la prestation AMO (Assistance à Maitrise d’Ouvrage). Un opérateur va ainsi pouvoir accompagner la copropriété durant tout le déroulement du processus.
En outre, l’obtention de certaines aides à la rénovation énergétique en copropriété est soumise à la réalisation d’un audit énergétique ou d’un DPE. Ainsi, même si l’audit énergétique n’est pas obligatoire, il permet dans certains cas aux copropriétés d’être éligibles à certaines aides.
Quels travaux après l’audit ?
Plusieurs travaux peuvent être menés suite à un audit énergétique. Peuvent par exemple être réalisés :
- des travaux d’isolation thermique ;
- un remplacement du système de chauffage collectif ou de production d’eau chaude sanitaire (ECS) ;
- l’installation de fenêtre à double vitrage sur les parties communes.
Financez les travaux de copropriétés grâce aux CEE
Pour réaliser des travaux d’efficacité énergétique, il est possible de bénéficier d’aides à la rénovation énergétique pour les copropriétés comme MaPrimeRénov’ ou l’Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) copropriétés. Ces aides sont cumulables avec les Primes CEE (Certificats d’Economies d’Energie). Ce faisant le reste à charge pour les copropriétaires diminue.
