La copropriété est aujourd’hui l’un des sujets phares de la politique de rénovation énergétique défendue par le gouvernement. Les nouvelles réglementations en témoignent, les exigences en la matière se sont accrues et multipliées. Heureusement, les pouvoirs publics ont également mis en place plusieurs dispositifs financiers de soutien. On en fait le tour.

La copropriété face aux défis de la transition énergétique

Le législateur de plus en plus incitatif

Publiée en 2015, la loi de transition énergétique (LTECV) intègre plusieurs mesures qui s’adressent directement aux copropriétés, imposant de nouvelles obligations aux syndics.

L’article 5 de la loi de transition énergétique impose à chaque copropriété, dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par m² et par an, d’initier des travaux de rénovation avant 2025. Sont donc concernées toutes les copropriétés notées F ou G au diagnostic de performance énergétique… soit 1/3 du parc immobilier français !

Les copropriétés bénéficiant d’un meilleur diagnostic de performance énergétique n’échappent pas non plus aux exigences de rénovation énergétique : désormais, en cas de travaux importants, chaque chantier devra être mené en visant de meilleures performances thermiques, qu’il s’agisse d’un ravalement de façade, d’un agrandissement…

Enfin, plus largement, l’article 1 stipule que l’ensemble du parc immobilier devra être rénové en fonction des normes « Bâtiment Basse Consommation » d’ici 2050.

Les obligations de rénovation énergétique en hausse

2 ans après la LTECV, une nouvelle obligation voit le jour : depuis janvier 2017, les copropriétés de + de 10 lots et de + de 5 ans doivent provisionner un fonds travaux qui représente au minimum 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Les copropriétés de – de 10 lots peuvent faire l’économie de ce fonds, à condition que cette décision soit votée à l’unanimité en assemblée générale.

En 2019, la loi relative à l’énergie et au climat marque une accélération des exigences de performance énergétique, notamment en rendant prioritaire la lutte contre les passoires thermiques. Quelques dates sont particulièrement à retenir :

  • 2021 : les propriétaires de logements notés F et G ne pourront plus augmenter le loyer entre deux locataires sans les avoir rénovés.
  • 2022 : un diagnostic de performance énergétique assorti d’un audit énergétique seront obligatoires pour la mise en vente ou la location d’un logement noté F ou G.
  • 2023 : sera systématiquement déclaré « logement indécent » tout logement extrêmement énergivore
  • 2028 : d’ici cette date, les travaux dans les passoires thermiques seront devenus obligatoires.

Au vu de ces réglementations de plus en plus rigoureuses, les copropriétés ont tout intérêt à s’intéresser aux différents dispositifs de soutien financier existants.

Les certificats d’Économie d’Énergie (CEE)

Créé en 2006, le dispositif des CEE oblige les fournisseurs d’énergies et leurs partenaires (dits les obligés) à réaliser des économies d’énergie soit directement soit en incitant les professionnels, les particuliers, les collectivités ou les copropriétés à en faire en contrepartie d’aides financières.

Ces aides sont nommées, indifféremment, « éco-prime », « prime éco-énergie » ou « primes énergie ».

Quelles sont les conditions d’éligibilité pour les copropriétés ?

Il faut réunir 3 conditions afin de prétendre aux primes CEE pour votre copropriété :

  • réaliser des travaux de rénovation éligibles, c’est-à-dire qui font partie de la liste des opérations fixée par le minsitère de la transition écologique et par l’ADEME.
  • s’adresser à un professionnel Reconnu Garant de l’Environnement (RGE) pour la réalisation des travaux.
  • la copropriété doit avoir une date de construction supérieure à 2 ans

Quelles démarches suivre pour le syndic ?

3 démarches peuvent être suivies.

  • Soit le syndic contacte une entreprise RGE qui montera le dossier auprès d’un obligé. Le montant de la prime énergie est indiqué dans le devis et il sera déduit du total de la facture. Attention, avant de signer le devis, pensez à bien séparer le montant des travaux de celui de la prime, ce qui n’est pas toujours simple.
  • Soit le syndic s’occupe de trouver l’offre de prime CEE la plus avantageuse, une opération qui ne manque pas non plus de complexité. Les obligés sont en effet libres de fixer le montant des primes CEE qu’ils proposent : il est donc important de réaliser une comparaison précise. Les primes évoluent également dans le temps en fonction du cours des CEE donné sur le registre national dédié.
  • Soit le syndic délègue cette mission et fait appel à un courtier spécialisé qui se chargera de mettre en concurrence les différentes primes énergie possibles.

Bon à savoir

Vous êtes libre de choisir l’obligé de votre choix même s’il n’est pas le fournisseur d’énergie de votre copropriété.

Quels travaux sont éligibles à la prime CEE ?

Un grand nombre de travaux de rénovation peuvent donner droit à une prime CEE.

  • Des travaux d’isolation au niveau de la toiture de l’immeuble ; des combles ; des murs ; des planchers des différents étages ; des plafonds des logements, etc.
  • L’installation d’équipements avec un faible impact énergétique ;
  • Des travaux de rénovation énergétique globale.

Quel est le montant de la prime énergie CEE ?

Le montant de la prime CEE ne dépend pas du coût mais du type de travaux envisagés.

De plus, son montant sera aussi fonction :

  • de la « zone climatique » où se situe la copropriété : 3 zones climatiques, H1, H2, H3, ont été déterminées. C’est en H1 que les montants des primes CEE sont les plus élevés (départements de l’Est et du Nord de la France).
  • de la performance des équipements et matériaux : plus ces derniers seront performants, plus la prime énergie sera élevée.
  • des revenus : sous conditions de ressources, vous pourrez prétendre à une prime Energie bonifiée et à une prime CEE précarité.
Copropriétés et aides à la rénovation énergétique : carte des zones thermiques en France

Enfin, il faut savoir que la prime CEE copropriété ne prendra pas nécessairement la forme d’un versement. Elle peut donner droit à un accompagnement, à un service de préfinancement …

Cumuler les primes énergie, c’est possible ?

Il est possible de bénéficier de plusieurs primes CEE si chaque prime correspond à un projet spécifique et si les travaux ont lieu à des dates différentes.

Coup de pouce CEE pour la rénovation globale des copropriétés

Mis en place en octobre 2020, cette prime Coup de pouce CEE est dédiée à la rénovation globale de bâtiment résidentiel collectif. Il s’agit d’une bonification des Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) délivrés par les travaux relevant d’une « Rénovation globale d’un bâtiment résidentiel » (fiche BAR-TH 145).

Toutes les copropriétés immatriculées sur le registre d’immatriculation et « dont au moins 75 % de la surface totale chauffée est utilisée ou destinée à être utilisée en tant qu’habitation » peuvent en bénéficier, à la condition d’engager un projet de rénovation globale.

Attention, ce coup de pouce CEE sera accordé aux projets engagés avant le 31/12/2021 et les travaux devront être achevés au 31/12/2024.

MaPrimeRénov’Copropriété

Ce dispositif lancé en octobre 2020 s’adresse aux propriétaires bailleurs et aux copropriétés pour les travaux entrepris dans les parties communes. Il peut couvrir jusqu’à 25% des travaux et peut également prendre en charge le financement d’un AMO.

3 conditions sont à réunir pour qu’une copropriété sollicite cette aide financière :

  • engager des travaux de rénovation globale assurant une amélioration significative du confort et de la performance énergétique de la copropriété (avec un gain énergétique minimum de 35 %)
  • être essentiellement composée de résidences principales (75% minimum)
  • être immatriculée au registre national des copropriétés

Dans le cadre de MaPrimeRénov’Copropriété, deux primes bonus peuvent également être demandées par les syndics :

  • Bonus « sortie de passoire » (sous condition de sortie des étiquettes énergie F et G) à raison de 500 euros par logement
  • Bonus « Bâtiment Basse Consommation » à raison de 500 euros par logement

Cette prime est cumulable avec les CEE. Les syndics peuvent déposer les demandes de subvention à partir du 1er janvier 2021.

Les aides Habiter de l’ANAH

Créé en 2010 par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), le programme de rénovation énergétique global « Habiter mieux » aide les ménages modestes à entreprendre des travaux d’amélioration énergétique de leurs logements. Il est conditionné à un critère de réussite de gain énergétique (25% pour les propriétaires occupants de maisons individuelles, 35% pour les copropriétés ou les propriétaires bailleurs)

En 2019, l’Anah est venue associer à ce dispositif 3 nouvelles aides aux travaux

  • Habiter sain : cette aide est pensée pour améliorer les logements en déshérence. Elle peut financer la rénovation de réseaux d’eau, d’électricité ou de gaz, le renforcement de fondations ou le remplacement d’une toiture… La subvention peut s’élever jusqu’à la moitié du montant des travaux, pour un maximum de 10 000 euros, selon les conditions de ressources des bénéficiaires.
  • Habiter serein :concernant les travaux de plus grande ampleur, cette aide peut financer jusqu’à 25 000 euros du projet, selon les conditions de ressources des bénéficiaires.
  • Habiter facile : pouvant atteindre jusqu’à 10 000 euros, Habiter facile sera utilisée pour adapter les logements aux personnes vieillissantes ou présentant un handicap.

Les subventions ne sont pas cumulables avec maPrimeRénov’Copropriété et leur attribution entraîne la cession des Certificat d’économie d’énergie (CEE) au profit exclusif de l’Anah.

Le Prêt à Taux Zéro

Prêt sans intérêt, l’Éco-PTZ copropriété permet de financer certains travaux de rénovation énergétique entrepris sur les parties et équipements communs d’un immeuble en copropriété, ainsi que certains travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.

L’Éco-PTZ copropriété est réservé au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. Même si juridiquement, l’emprunteur est le syndicat de copropriétaires, les formalités et la signature de l’offre de prêt seront en effet réalisées uniquement par le syndic.

Pour en bénéficier, les copropriétés doivent remplir deux critères

  • 75% des logements doivent être des résidences principales
  • Les copropriétés soumises aux travaux doivent être construites avant janvier 1990

Trois types de travaux sont éligibles à l’Éco-PTZ copropriété :

  • des travaux correspondant à au moins une action efficace d’amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné : isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l’extérieur, des parois vitrées, des planchers bas ; travaux portant sur les systèmes de chauffage : la dépose d’une cuve à fioul peut être incluse dans cette action.
  • des travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement.
  • des travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d’énergie.

Depuis le 20 août 2019, il est possible de demander un Éco-PTZ même si les travaux ont débuté avant l’émission de l’offre de prêt. Ces travaux ne doivent toutefois pas avoir été commencés plus de trois mois avant cette émission.

Montant et durée de l’Éco-PTZ copropriété

Ils dépendent de la nature des travaux réalisés :

  • Lorsqu’une seule action de travaux est réalisée, l’Éco-PTZ copropriété ne peut excéder 15 000 € par logement.
  • Lorsque deux actions de travaux sont réalisées, l’Éco-PTZ copropriété peut atteindre 25 000 € par logement et s’élever à 30 000 € par logement pour trois actions de travaux ou plus.
  • Lorsque les travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale sont réalisés, son montant est porté à 30 000 €.
  • S’il s’agit de travaux de réhabilitation du système d’assainissement non collectif, son montant peut être porté jusqu’à 10 000 € par logement.