Depuis l’entrée en vigueur de la loi climat et résilience, la rénovation énergétique des copropriétés s’inscrit dans un cadre réglementaire de plus en plus structurant. Les copropriétaires et les syndics doivent désormais s’appuyer sur des diagnostics précis pour piloter leur stratégie énergétique.
Dans ce contexte, une question revient systématiquement en assemblée générale : faut-il réaliser un DPE ou un audit énergétique ? Ces deux études énergétiques répondent à des objectifs différents, tandis que leur caractère obligatoire tend à se généraliser depuis 2025.
Pourquoi DPE et audit énergétique sont-ils souvent confondus ?
En copropriété, l’audit énergétique et le DPE collectif sont régulièrement assimilés à tort à un même type de diagnostic. Cette confusion tient principalement au fait qu’ils portent tous deux sur la performance énergétique du bâtiment et qu’ils interviennent dans le cadre d’un projet de rénovation.
De plus, DPE et audit énergétique en copropriété sont réalisés par des professionnels qualifiés et s’inscrivent dans une logique commune d’amélioration de la connaissance énergétique de l’immeuble afin d’orienter les décisions collectives.
Pour autant, leur rôle, leur portée réglementaire et leur niveau d’analyse diffèrent fortement. Le DPE constitue un outil d’évaluation et de classement, l’audit énergétique est une étude d’ingénierie destinée à préparer des travaux.
Cette distinction entre DPE et audit énergétique permet aux copropriétés de structurer leur projet énergétique et de répondre aux dernières obligations réglementaires.
DPE ou audit énergétique en copropriété : synthèse des différences et similitudes
DPE et audit énergétique, ces deux études s’inscrivent dans le cadre de la politique publique de rénovation énergétique, mais elles n’ont ni la même vocation ni le même niveau d’analyse. Que comprennent-elles ?
Le DPE collectif
Contrairement à l’audit énergétique, le diagnostic de performance énergétique collectif est une évaluation réglementaire de la performance énergétique d’un immeuble dans son ensemble.
Obligatoire, il permet de mesurer :
- la consommation d’énergie primaire du bâtiment ;
- ses émissions de gaz à effet de serre ;
- sa classe énergétique, de A à G.
Depuis la réforme du DPE entrée en vigueur en 2021, sa méthode de calcul est devenue opposable et harmonisée au niveau national. Le DPE collectif repose sur la « méthode dite 3 CL » qui modélise le comportement thermique du bâtiment à partir de ses caractéristiques techniques : enveloppe, systèmes de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation et de refroidissement.
En copropriété, de façon complémentaire à l’audit énergétique, le DPE collectif présente plusieurs fonctions :
- informer les copropriétaires sur la performance énergétique réelle de l’immeuble ;
- identifier les bâtiments énergivores et les passoires thermiques ;
- servir de base à certaines obligations réglementaires, notamment dans le cadre de la loi climat et résilience.
Ainsi, le DPE est avant tout un outil de classement et d’information qui permet de visualiser la situation énergétique de la copropriété.
L’audit énergétique
L’audit énergétique est une étude technique approfondie visant à analyser le fonctionnement énergétique d’un bâtiment et à définir des scénarios de travaux permettant d’en améliorer durablement la performance.
Contrairement au DPE collectif, l’audit énergétique ne se limite pas à une évaluation globale. Il repose sur une analyse détaillée :
- de l’enveloppe du bâtiment (murs, toitures, planchers, menuiseries) ;
- des systèmes énergétiques existants ;
- des usages réels ;
- des déperditions thermiques ;
- des consommations par poste.
Sur cette base, l’audit énergétique construit plusieurs scénarios de rénovation, intégrant :
- les gains énergétiques attendus ;
- le coût des travaux ;
- les économies d’énergie associées ;
- l’impact sur la classe énergétique du bâtiment.
En copropriété, l’audit énergétique constitue une véritable étude d’ingénierie pour structurer un projet de rénovation, hiérarchiser les actions et définir une stratégie de travaux pertinente, en lien avec les objectifs réglementaires et les dispositifs de financement.
Tableau comparatif de l’audit énergétique et du DPE
Ce tableau comparatif permet d’appréhender les principales différences entre DPE et audit énergétique en immeuble collectif :
| Critères | DPE collectif | Audit énergétique |
| Finalité | Informer sur la performance énergétique globale du bâtiment | Préparer un projet de rénovation énergétique structuré |
| Caractère obligatoire en copropriété | Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, obligatoire pour toutes les copropriétés (moins de 50 lots à plus de 200 lots), dès lors qu’elles sont à usage d’habitation et dont le permis de construire est antérieur à 2013. | Non obligatoire à ce jour en copropriété Souvent requis pour accéder aux aides et structurer un projet de travaux |
| Niveau d’analyse | Évaluation globale par modélisation | Analyse technique détaillée du bâti et des systèmes |
| Périmètre | Consommation d’énergie et émissions de gaz à effet de serre | Enveloppe, équipements, usages, déperditions et scénarios de travaux |
| Résultat principal | Classement énergétique de A à G | Scénarios de rénovation chiffrés et hiérarchisés |
| Rôle réglementaire | Outil d’information et de conformité | Étude de référence pour les projets de travaux et l’accès aux aides |
| Usage en copropriété | Identification de la performance énergétique de l’immeuble | Structuration d’un plan de rénovation, type PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux) |
| Durée de validité | 10 ans, sauf travaux modifiant significativement la performance énergétique de l’immeuble | Pas de durée de validité réglementaire, mais l’étude devient obsolète en cas de travaux ou d’évolution importante du bâtiment |
Zoom sur le prix du DPE collectif et de l’audit énergétique
Le coût d’un DPE collectif est généralement inférieur à celui d’un audit énergétique, car son périmètre se limite à une évaluation réglementaire normalisée de la performance énergétique de l’immeuble. Plus complet que le DPE, l’audit énergétique implique des relevés techniques, des analyses détaillées du bâti et des équipements, ainsi que l’élaboration de scénarios de travaux chiffrés. Son coût est donc plus élevé, mais il constitue souvent une étape indispensable pour accéder aux aides financières à la rénovation, notamment dans le cadre de MaPrimeRénov’ Copropriété. Dans les deux cas, le prix du DPE ou de l’audit énergétique varie selon la taille de la copropriété, le nombre de bâtiments et la complexité du site.
Comment choisir entre DPE ou audit énergétique en copropriété ?
Le choix entre DPE ou audit énergétique en copropriété dépend avant tout de la situation réglementaire de la résidence et du projet de rénovation.
Le DPE collectif est adapté si la copropriété souhaite :
- connaître sa performance énergétique ;
- répondre à une obligation d’information ;
- alimenter une réflexion globale sur l’état du bâtiment.
L’audit énergétique s’impose dès lors que :
- un projet de rénovation est envisagé ;
- le bâtiment est énergivore ;
- la copropriété souhaite mobiliser des aides financières.
Contrairement au DPE, l’audit énergétique constitue alors l’étude de référence pour définir des scénarios de travaux chiffrés.
5 erreurs fréquentes à éviter :
Confondre DPE collectif et audit énergétique et lancer une étude inadaptée au besoin réel ;- Réaliser un audit énergétique sans projet de travaux ni stratégie de financement ;
- Multiplier les diagnostics sans articulation avec le PPT de la copropriété (plan pluriannuel de travaux) ;
- Négliger les obligations réglementaires applicables depuis 2025 et 2026 ;
- Ignorer que l’accès aux aides à la rénovation est souvent conditionné à la réalisation préalable d’un audit énergétique.
Audit énergétique, DPE collectif et PPT : comment s’articule le parcours réglementaire ?
En copropriété, l’audit énergétique, le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux (PPT) s’inscrivent dans une même logique réglementaire issue de la loi climat et résilience.
Pour commencer, le DPE collectif évalue la performance énergétique globale de l’immeuble et identifie les bâtiments énergivores. Puis, l’audit énergétique approfondit cette analyse afin de définir des scénarios de travaux chiffrés et hiérarchisés. Enfin, le PPT formalise un projet de travaux sur dix ans en y intégrant les priorités énergétiques du bâtiment.
En cohérence avec les recommandations de l’ADEME, cette articulation progressive des études permet aux copropriétés de construire un programme de rénovation conforme à la réglementation, tout en bénéficiant de l’accès aux dispositifs de financement.
Important !
À noter que le PPPT étant obligatoire pour toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique, bien qu’encore facultatif, tend à se généraliser également.
Se faire accompagner par Opéra Énergie pour le diagnostic de performance énergétique et l’audit énergétique en copropriété
Opéra Énergie accompagne les copropriétés et les syndics à chaque étape de leur mise en conformité, du DPE collectif à l’audit énergétique, en passant par la structuration d’un projet de rénovation pertinent.
Notre intervention porte sur :
- la qualification du besoin réel de la copropriété ;
- le respect du cadre réglementaire applicable ;
- la coordination des études énergétiques ;
- l’articulation du DPE et de l’audit énergétique avec le projet plan pluriannuel de travaux ;
- la garantie de l’accès aux aides financières.
Cet accompagnement permet d’éviter les diagnostics redondants, de fiabiliser les décisions en assemblée générale et de construire un projet rénovation cohérent et durable.
Diplômée d'un master en environnement, Alexandra a exercé pendant quinze ans dans des bureaux d'études techniques.
Depuis 2019, elle est rédactrice web spécialisée sur les sujets liés à l'énergie et l'environnement. Passionnée par les enjeux de la transition énergétique, elle associe sa plume à son expertise pour rédiger des contenus qui répondent aux enjeux des entreprises.
