Rénovation énergétique des copropriétés : ce qui change en 2025
Le secteur de la rénovation énergétique des copropriétés s’apprête à connaître des évolutions majeures en 2025. Entre nouvelles obligations en matière de diagnostic de performance énergétique (DPE), refonte des aides financières et interdictions progressives du chauffage au gaz, les copropriétés doivent se préparer à ces changements qui impacteront directement leurs projets de rénovation. Décryptage.
De nouvelles obligations réglementaires pour les copropriétés
Des DPE invalidés et des interdictions de location renforcées
À compter du 1er janvier 2025, les DPE réalisés entre janvier 2018 et juin 2021 deviendront caducs. Cela signifie que pour toute mise en vente, location ou renouvellement de bail, un nouveau diagnostic devra être effectué.
Par ailleurs, les interdictions de location des passoires thermiques s’intensifient : dès 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués. Cette interdiction s’étendra aux classes F en 2028 et E en 2034.
Mise en place progressive du DPE collectif
Le DPE collectif, qui évalue la performance énergétique de l’ensemble d’un immeuble, devient progressivement obligatoire.
Depuis 2024, cette obligation s’applique aux copropriétés de plus de 200 lots. Depuis 2025, elle concerne également celles comptant entre 50 et 200 lots. Cette mesure s’étendra dès 2026, aux copropriétés de moins de 50 lots. Elle vise à offrir une vision globale des performances énergétiques des bâtiments et à faciliter la mise en œuvre des travaux de rénovation, en favorisant une gestion plus efficace des consommations d’énergie à l’échelle collective.
Un Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) obligatoire pour toutes les copropriétés
Après les grandes copropriétés de plus de 200 lots en 2023, puis celles de 51 à 200 lots en 2024, ce sont désormais les copropriétés de moins de 51 lots qui sont tenues d’établir un Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) à partir du 1er janvier 2025. Seule exception : celles dont le Diagnostic Technique Global (DTG) prouve qu’aucun travail n’est nécessaire dans les dix prochaines années.
L’audit énergétique est essentiel pour bénéficier des aides
Les copropriétés souhaitant obtenir des financements via MaPrimeRénov’ Copropriété, l’éco-prêt à taux zéro collectif ou certaines primes CEE devront obligatoirement réaliser un audit énergétique réglementaire avant d’engager leurs travaux. Jusqu’à fin 2026, les audits non réglementaires resteront encore valides, mais leur utilisation sera limitée.
Un fonds de travaux désormais généralisé
Le fonds de travaux devient une obligation après 10 ans d’existence de la copropriété. Ce fonds, mis en place par la loi ALUR, vise à financer les travaux inscrits dans le PPPT. En l’absence d’un plan pluriannuel, les copropriétaires devront cotiser un minimum de 5 % du budget prévisionnel chaque année.
Les aides financières à la rénovation énergétique évoluent
Modifications des aides financières liées aux CEE
Le dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) subira plusieurs modifications en 2025.
Le financement du chauffage au gaz via les CEE disparaît progressivement, avec la suppression de certaines fiches d’aides dédiées aux chaudières collectives. Par ailleurs, de nouveaux documents justificatifs seront exigés pour renforcer la transparence et la lutte contre les fraudes. Enfin, la prime Coup de pouce Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif évolue.
Quels changements pour la prime Coup de pouce Rénovation globale ?
Cette aide financière est destinée aux syndicats de copropriétaires qui réalisent des travaux de rénovation globale visant à réduire la consommation d’énergie d’au moins 35 % .
Quelles conditions pour obtenir la prime ?
- Les travaux doivent concerner des installations comme le chauffage , le refroidissement , la production d’eau chaude sanitaire , l’ éclairage ou la ventilation .
- Un audit énergétique est obligatoire avant les travaux pour identifier les améliorations à réaliser.
Quelles copropriétés concernées sont concernées ?
- Immeubles avec au moins 3 foyers fiscaux distincts (appartements différents).
- Copropriétés de plus de 20 lots : 75 % des lots doivent être des résidences principales.
- Copropriétés de 20 lots ou moins : ce taux descend à 65 %.
Zoom sur le changements sur le chauffage :
- Si les travaux incluent un changement de système de chauffage ou de production d’eau chaude :
- Le raccordement à un réseau de chaleur est obligatoire s’il est possible techniquement et financièrement.
- Si ce n’est pas possible, l’installation de chaudières au gaz est limitée à des équipements couvrant 30 % maximum des besoins en chaleur du bâtiment.
Calendrier d’application :
Les nouvelles règles s’appliquent à partir du 1er mars 2025 , sauf pour les copropriétés qui :
- Ont déposé une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux avant le 1er novembre 2024 .
- Ont tenu une assemblée générale avant le 1er janvier 2025 pour valider les travaux.
Fin du chauffage au gaz : nouvelles interdictions et restrictions financières
L’année 2025 marque également un tournant pour le chauffage au gaz en copropriété. Après son interdiction dans le neuf en 2022 pour les maisons individuelles, cette restriction s’étend aux logements collectifs.
Dans l’existant, les financements pour l’installation de chaudières à gaz seront progressivement supprimés. Une période transitoire permettra toutefois de financer les projets validés en assemblée générale avant le 30 juin 2025, sous réserve de dépôt du dossier avant le 30 septembre 2025.
MaPrimeRénov’ Copropriété exclut le chauffage au gaz
À compter de 2025, les copropriétés souhaitant bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriété devront exclure les chaudières au gaz de leurs projets de rénovation. Cette évolution s’inscrit dans la lignée des nouvelles restrictions sur le chauffage fossile et l’objectif gouvernemental de décarbonation du secteur du bâtiment.
Les copropriétés peuvent bénéficier d’aides comme MaPrimeRénov’ Copropriété, qui finance jusqu’à 25 % du coût des travaux. Ce dispositif est cumulable avec les aides CEE.
Un élargissement du taux de TVA réduit à 5,5 %
Bonne nouvelle pour certains travaux de rénovation énergétique : dès 2025, le taux de TVA réduit à 5,5 % s’appliquera notamment à l’isolation des planchers, portes d’entrée et volets, aux ventilations hygroréglables ou encore au calorifugeage des installations de production d’eau chaude.
En revanche, d’autres prestations, comme la dépose des cuves à fioul ou les systèmes de charge pour véhicules électriques, ne seront plus éligibles à ce taux réduit, ainsi que l’installation de chaudières THPE (y compris gaz à condensation).
Ces changements réglementaires marquent une nouvelle étape vers la transition énergétique des bâtiments collectifs. Si ces obligations peuvent représenter un investissement conséquent pour les copropriétés, elles ouvrent également la voie à des gains en performance énergétique et à une valorisation accrue des biens immobiliers.
