Savoir si une copropriété nécessite un PPPT ou un DTG implique de connaitre la finalité de chacun de ces documents. Que contiennent le rapport de diagnostic technique global et un projet de plan pluriannuel de travaux ? Qu’est-ce qui différencie le PPPT du DTG ? Ces études sont-elles obligatoires ?
PPPT ou DTG : définitions
Pour savoir comment choisir entre un PPPT ou DTG, il convient d’en comprendre les objectifs.
Le projet de plan pluriannuel de travaux
Couvrant une période de 10 ans, le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) constitue un document stratégique qui anticipe et planifie les travaux nécessaires :
- au bon entretien de l’immeuble ;
- à la préservation de sa valeur patrimoniale ;
- à la sécurité des occupants ;
- à l’amélioration de sa performance énergétique.
Étape suivant la réalisation d’un DTG, le PPPT repose sur une analyse technique indépendante du bâti et représente une base de décision pour la copropriété.
Le DTG
Le Diagnostic Technique Global (DTG) est une évaluation complète de l’état d’un immeuble en copropriété.
Sous forme d’un audit énergétique de copropriété détaillé, le DTG comprend une analyse de la structure, des équipements communs et de la performance énergétique.
Une copropriété qui se demande s’il est plus pertinent de faire réaliser un PPPT ou DTG doit comprendre que chaque étude répond à un objectif différent. Le PPPT planifie l’avenir du bâtiment, tandis que le DTG photographie le présent.
Quelles informations apportent un PPPT ou un DTG ?
Syndic et copropriétaires peuvent choisir de réaliser un PPPT ou un DTG en fonction des informations nécessaires pour assurer la pérennité et la performance de l’immeuble.
Le contenu du PPPT
Les informations présentes dans le PPPT permettent d’établir un plan pluriannuel de travaux structuré sur 10 ans, organisé selon l’urgence, la priorité réglementaire ou énergétique et la faisabilité technique.
Ainsi, le projet de plan pluriannuel de travaux comprend :
- une liste argumentée des travaux à réaliser sur les dix prochaines années accompagnée de leur justification technique (entretien, sécurité, performance énergétique) ;
- une hiérarchisation des interventions : travaux immédiats, à court, moyen et long termes ;
- une estimation du coût pour chaque action envisagée, présentée de manière annuelle et globale ;
- une projection des bénéfices énergétiques potentiels, en particulier pour les travaux impactant l’isolation, les systèmes de chauffage ou la ventilation ;
- un scénario d’évolution de la copropriété sans travaux, qui permet de mesurer les conséquences d’un non-engagement (dégradation du bâti, hausse des charges, perte de valeur).
Prédictif, contrairement au DTG, le PPPT sert à préparer une stratégie de rénovation pertinente avec une approche budgétaire maîtrisée pour la copropriété.
PPPT et PPT : quelles différences ?
Les informations présentes dans le PPPT permettent d’établir un plan pluriannuel de travaux structuré sur 10 ans, organisé selon l’urgence, la priorité réglementaire ou énergétique et la faisabilité technique.
Le contenu du DTG
Contrairement au PPPT, le DTG est un rapport d’expertise complet qui dresse un état de santé technique et énergétique de l’immeuble. Il s’appuie sur des visites, des relevés, des audits et parfois des études complémentaires.
Ainsi, le diagnostic technique global inclut :
- une analyse technique détaillée des parties communes et de l’enveloppe thermique ;
- un bilan de l’état des équipements collectifs (chauffage, eau chaude, ventilation, électricité, sécurité incendie, etc.) ;
- un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique selon les cas ;
- une évaluation de la conformité réglementaire ;
- une analyse financière des travaux à prévoir, mais sans un échéancier détaillé comme dans le PPPT ;
- une étude de l’organisation de la copropriété, de son mode de gestion et de sa capacité à faire face aux travaux (réserves, fonds, historique des votes).
Le DTG permet à la copropriété de mesurer les faiblesses structurelles et énergétiques du bâtiment et d’orienter ses décisions vers la mise en place d’un PPPT ou d’un projet de rénovation global.
DTG VS DPE
Le diagnostic de performance énergétique (DPE collectif en copropriété) évalue uniquement la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un bâtiment. En revanche, le DTG inclut un volet énergétique, souvent sous forme d’un DPE ou d’un audit, mais il va au-delà. Il analyse aussi l’état technique de l’immeuble, les équipements collectifs et le respect des normes.
PPPT ou DTG : sur quels critères une copropriété doit-elle choisir ?
Le choix entre un PPPT ou un DTG dépend avant tout de la situation de la copropriété, de ses besoins et de ses objectifs.
L’ancienneté de l’immeuble
Si l’immeuble a plus de 15 ans, le PPPT est devenu obligatoire selon un calendrier réglementaire progressif depuis 2023.
A contrario, le DTG est obligatoire uniquement si l’immeuble est en mise en copropriété et a plus de 10 ans, ou si une autorité administrative l’exige.
L’objectif de la démarche
Un PPPT ne peut pas être mis en place sans une base de travail, tel qu’un DTG, un audit ou un DPE.
Pour réaliser un état des lieux technique global, en vue d’identifier des problèmes à résoudre ou des améliorations possibles, le DTG est plus pertinent.
Ensuite, pour établir une stratégie chiffrée de travaux à long terme, le PPPT est l’outil adapté.
Le niveau de connaissance du bâti
Si le bâti est ancien, mal entretenu ou peu documenté, un DTG peut s’avérer nécessaire pour fiabiliser le diagnostic de départ.
Si la copropriété dispose déjà d’un historique technique clair (travaux récents, audits énergétiques, etc.), un PPPT suffit pour projeter les prochaines étapes.
La volonté de rénover ou de vendre
Dans le cas d’un projet de rénovation énergétique, le DTG est utile pour poser un diagnostic complet et orienter un futur PPPT.
De plus, en cas de mise en copropriété ou de cession de lots, le DTG est requis et permet de rassurer les acquéreurs.
PPPT ou DTG : quelles sont les obligations réglementaires ?
En 2025, le projet de plan pluriannuel de travaux est obligatoire pour toutes les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans.
Un calendrier d’entrée en vigueur a été défini par l’article 171 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et précisé dans les articles L.731-1 à L.731-5 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) :
| Taille de la copropriété | Date d’obligation du PPPT |
| + de 200 lots | Depuis le 1er janvier 2023 |
| 51 à 200 lots | Depuis le 1er janvier 2024 |
| 50 lots ou moins | Depuis le 1er janvier 2025 |
Actualisé tous les 10 ans, le PPPT doit être porté à l’ordre du jour de l’AG. Lorsque le projet est terminé, une nouvelle AG doit le voter pour le rendre opposable.
A contrario, le diagnostic technique global est obligatoire uniquement dans deux situations prévues par l’article L.731-1 du CCH :
- Lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans, c’est-à-dire quand un bâtiment, souvent ancien, est divisé pour la première fois en plusieurs lots ;
- À la demande de l’administration, notamment dans le cas d’un immeuble en mauvais état, inscrit dans un périmètre d’insalubrité ou de dégradation.
Hors de ces cas, contrairement au PPPT, le DTG reste facultatif, mais il peut être fortement recommandé pour les copropriétés anciennes ou en vue de projets de rénovation énergétique globale.
PPPT ou DTG : bilan des différences
DTG et PPPT présentent des finalités et des objectifs qui les rendent complémentaires.
Voici une liste exhaustive de ce qui différencie le DTG du PPT après vote en AG :
| Catégories | DTG | PPPT |
| Législation | Instauré par la loi Alur en mars 2014. | Instauré par la loi Climat et Résilience en août 2021. |
| Caractère obligatoire | Obligatoire pour les bâtiments de plus de 10 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété ou sur injonction préfectorale. | Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de plus de 15 ans doivent mettre en place un PPPT. |
| Finalité | Présenter un état des lieux global de la copropriété. | Planifier les travaux nécessaires à la copropriété au cours des 10 prochaines années. |
| Contenu | Offrir une photographie complète de l’état technique et énergétique de l’immeuble à un instant donné afin d’identifier les désordres existants et la nécessité d’une mise en conformité. | Planifier et budgéter des travaux à réaliser sur 10 ans, visant à anticiper l’entretien, à sécuriser l’immeuble et à améliorer sa performance énergétique. |
| Aide financière | Aides financières locales, comme le programme SARE de la métropole du Grand Paris. | Aucune aide, sauf pour les travaux prévus au sein du PPT. |
PPPT ou DTG : quels sont les liens entre les deux diagnostics ?
Lorsqu’il est réalisé, le DTG peut notamment servir de base à l’élaboration du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT), qui vise à planifier les interventions nécessaires sur les dix prochaines années.
En outre, si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur cette période, la copropriété est alors exemptée de l’élaboration d’un PPPT pendant toute la durée de validité du diagnostic. Cela évite à la copropriété d’engager des démarches inutiles si le bâtiment ne présente pas de dégradations significatives ou de besoins de rénovation à court ou moyen terme. Le DTG constitue donc à la fois un outil de pilotage stratégique et un levier de simplification réglementaire, lorsqu’il atteste de la bonne tenue du bâti.
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Diplômée d'un master en environnement, Alexandra a exercé pendant quinze ans dans des bureaux d'études techniques.
Depuis 4 ans, elle est rédactrice web spécialisée sur les sujets liés à l'énergie et l'environnement. Passionnée par les enjeux de la transition énergétique, elle associe sa plume à son expertise pour rédiger des contenus qui répondent aux enjeux des entreprises.
