Quelles sont les obligations du décret tertiaire pour les propriétaires et les locataires de bâtiments ou locaux ?

Pour se conformer au décret tertiaire, propriétaires et locataires ont des responsabilités clairement définies pour réduire la consommation du bâtiment et de l’exploitation. Quelles sont les obligations des propriétaires et les obligations des locataires ? Peuvent-elles évoluer ? Pourquoi bailleurs et exploitants ont-ils tout à gagner à œuvrer de concert pour économiser de l’énergie ?

Quelles sont les obligations du décret tertiaire aux propriétaires et locataires de bâtiments ou locaux ?

Les obligations du propriétaire et celles du locataire sont distinctes. En ce sens, il convient de consulter les textes de loi qui définissent les responsabilités de chaque partie notamment en matière de travaux.

Les obligations du propriétaire

Généralement, les obligations du propriétaire concernent la performance énergétique du bâtiment dans son ensemble. Il peut par exemple agir sur l’isolation du bâtiment, ainsi que sur les équipements compris dans la location, comme le chauffage ou la ventilation.

De plus, il est vivement recommandé d’inclure des clauses spécifiques dans les baux de location afin de déterminer, sans contestation possible, quelle partie est responsable de quoi en matière de consommation énergétique dans un bâtiment tertiaire.

Ainsi, pour atteindre les objectifs du décret tertiaire définis pour une entité fonctionnelle assujettie, il convient de réaliser un travail main dans la main entre propriétaire et exploitant pour que les efforts mutuels se complètent.

Les obligations du locataire

En revanche, les obligations du locataire vont concerner directement les consommations d’énergie liées à l’exploitation d’une activité.

Zoom sur les obligations des propriétaires selon le décret tertiaire

L’article R. 174-22 du Code de la construction et de l’habitation indique que les obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie concernent autant les propriétaires, ou les copropriétaires, que les preneurs à bail des bâtiments ou parties de bâtiment assujettis.

Toutefois, le propriétaire étant responsable de la performance énergétique des locaux, il peut mettre en œuvre des actions afin de l’améliorer et de permettre à l’exploitant de réduire ainsi ses consommations.

Par exemple, la réalisation d’un audit énergétique tertiaire préalable offre une vue globale sur l’efficacité énergétique des locaux et des pistes pour l’optimiser.

Le bailleur peut également transmettre à son locataire la documentation technique indispensable pour assurer une bonne utilisation des équipements mis à disposition, sans quoi les consommations peuvent s’envoler.

Comment le bail peut-il clarifier les obligations des locataires et des propriétaires assujettis ?

Dans le cadre d’un bail commercial, la répartition des rôles entre propriétaire bailleur et locataire n’est pas fixe.

Dans ce contexte, lors de la rédaction des baux, les deux parties peuvent se mettre d’accord sur les missions qui leur incombent dans le cadre du respect des obligations du décret tertiaire pour les propriétaires et les locataires de bâtiments et locaux.

En général, c’est au propriétaire que revient la tâche de déclarer les entités fonctionnelles assujetties. Toutefois, chaque exploitant peut renseigner les caractéristiques de l’EFA qu’il exploite : surface, activités, équipements, etc.

De même, l’une des obligations du propriétaire peut être de déterminer l’identifiant unique bâtimentaire, tandis que l’obligation du locataire consistera à déclarer une année de référence par EFA.

Enfin, le bail peut prévoir un travail conjoint dans le cadre de la mise en place et de la mise en œuvre d’un plan d’action pour atteindre les objectifs du décret tertiaire selon les méthodes Cabs ou Crelat.

Décret tertiaire : quelles obligations des propriétaires ou des locataires concernant la déclaration annuelle sur OPERAT ?

Sur la plateforme OPERAT, une déclaration individuelle des consommations énergétiques est à réaliser en principe par chacune des parties selon les postes de consommation à leur charge.

En outre, l’article R131-41-1 du Code de la construction et de l’habitat indique que « Les propriétaires et les preneurs à bail se communiquent mutuellement les consommations annuelles énergétiques réelles de l’ensemble des équipements et des systèmes dont ils assurent respectivement l’exploitation ».

Des actions d’efficacité énergétique peuvent être menées séparément ou conjointement en fonction de ce qui a été défini dans les baux de location. Néanmoins, afin d’optimiser l’efficacité des mesures prises, un unique plan d’action doit être dressé, charge à chaque partie de le mettre en œuvre selon ses moyens et ses obligations.

Bien entendu, lorsqu’un bâtiment mis en location est vacant, les obligations du décret tertiaire incombent dans leur totalité au propriétaire bailleur.

Quels sont les différents assujettis au décret tertiaire ?

Les obligations du décret tertiaire sont définies dans le cadre de l’exploitation d’un bâtiment tertiaire, lui-même composé par une ou plusieurs entités fonctionnelles assujetties (EFA). Mais qui est responsable des consommations de chaque EFA ?

Les exploitants des entités fonctionnelles

L’exploitant d’une entité assujetti peut être :

• le propriétaire occupant, respectivement un copropriétaire occupant ;
• un locataire qui a signé un bail avec le propriétaire ou copropriétaire des locaux ;
• un franchisé ;
• un sous-locataire.

La première obligation du locataire de bâtiment tertiaire assujetti consiste à exploiter correctement les locaux, sous-entendu selon l’usage auquel ils sont destinés.

Quid de la délégation de service public (DSP) : un délégataire peut être chargé de gérer une exploitation. En tant qu’opérateur économique, il a les mêmes responsabilités que le preneur à bail (locataire).

Les propriétaires et copropriétaires bailleurs

Quel que soit son statut juridique, un propriétaire ou un copropriétaire assujetti au décret tertiaire peut mettre ses locaux en location.

Dans ce cas, l’obligation du propriétaire relève de la performance des locaux et des équipements qui y sont présents et exploités par le locataire.

Pourquoi opter pour un accompagnement au décret tertiaire avec Opéra Énergie ?

Répondre aux objectifs du décret tertiaire relève d’obligations conjointes des propriétaires et des locataires.

Opéra Énergie accompagne les acteurs du tertiaire afin qu’ils répondent à leurs obligations et optimisent leurs consommations énergétiques pour réduire leurs coûts opérationnels.

Certifiés OPQIBI 1905, nos experts commencent par réaliser un audit énergétique indispensable à l’établissement d’un plan d’action pertinent pour améliorer la performance du bâtiment et ses consommations.

Nous orientons également nos clients vers le choix du fournisseur d’énergie qui répond le mieux au besoin de leurs activités. Si des travaux d’envergure sont requis, nous les aidons à bénéficier des primes énergies du dispositif des certificats d’économie d’énergie.

Alexandra Stoecklin

Diplômée d'un master en environnement, Alexandra a exercé pendant quinze ans dans des bureaux d'études techniques.

Depuis 4 ans, elle est rédactrice web spécialisée sur les sujets liés à l'énergie et l'environnement. Passionnée par les enjeux de la transition énergétique, elle associe sa plume à son expertise pour rédiger des contenus qui répondent aux enjeux des entreprises.