Entre maisons individuelles, terrains partagés et règlement de copropriété, les copropriétés horizontales occupent une place singulière dans le paysage immobilier. Leur statut particulier soulève de nombreuses questions, notamment lorsqu’il s’agit de réaliser l’audit énergétique d’une copropriété horizontale. Est-il obligatoire ? Comment le faire réaliser ? Combien coûte l’audit énergétique d’une maison individuelle érigée sur un terrain commun ?

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L’audit énergétique est-il obligatoire pour une copropriété horizontale ?

Oui, une copropriété horizontale peut être soumise à l’audit énergétique réglementaire en copropriété, dès lors qu’elle comprend des maisons classées E (depuis le 1ᵉʳ janvier 2025), F ou G au DPE.

Selon la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) du ministère de la Transition écologique, si les murs d’une maison constituent la propriété exclusive du copropriétaire, celle-ci est considérée comme une maison individuelle et doit faire l’objet d’un audit avant vente depuis le 1ᵉʳ avril 2023.

En pratique, si la maison est entièrement privative, l’audit énergétique des copropriétés horizontales est obligatoire. En revanche, si les murs appartiennent à la copropriété et que le propriétaire n’en a que la jouissance, aucun audit réglementaire n’est requis. Toutefois, un DPE collectif peut alors s’appliquer.

Les copropriétés horizontales de pavillons ou maisons mitoyennes sont donc concernées au cas par cas, selon la propriété réelle du bâti définie dans le règlement de copropriété.

Obligation de PPPT en copropriété horizontale

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, toutes les copropriétés de plus de 15 ans, qu’elles soient verticales ou horizontales, doivent établir un plan pluriannuel de travaux (PPT) actualisé tous les dix ans. Dans une copropriété horizontale, ce plan doit cependant s’adapter à la nature des parties communes : chemins, clôtures, espaces verts, piscines, réseaux ou équipements partagés. Seules les copropriétés disposant d’un diagnostic technique global (DTG) ne prévoyant aucun besoin de travaux sur dix ans sont dispensées de cette obligation.

Audit énergétique en copropriété horizontale : définitions

Comme dans le cas particulier de l’audit énergétique en monopropriété, il convient de redéfinir certains concepts pour comprendre les raisons qui mènent à l’obligation de réaliser un audit énergétique en copropriété horizontale.

La copropriété horizontale

Une copropriété horizontale regroupe plusieurs maisons individuelles construites sur un terrain commun, soumises à la loi du 10 juillet 1965.

Chaque propriétaire détient la pleine propriété de son logement et une quote-part des espaces communs (voiries, clôtures, réseaux, espaces verts, etc.).

Ce modèle diffère d’une copropriété verticale, composée d’un immeuble collectif, par :

des lots privatifs plus étendus ;
des parties communes limitées ;
une gestion souvent assurée par un syndic bénévole ou un conseil syndical actif ;
une coordination parfois plus complexe pour les travaux collectifs.

Cette organisation hybride, à mi-chemin entre la maison individuelle et la copropriété classique, complexifie l’application des règles énergétiques, notamment en matière de DPE collectif et d’audit énergétique réglementaire.

L’audit énergétique en copropriété horizontale ou verticale

L’audit énergétique est une étude thermique approfondie qui évalue la performance d’un bâtiment et identifie les travaux les plus efficaces pour réduire sa consommation.

Plus complet qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE), il comprend :

une analyse du bâti et des équipements (chauffage, isolation, ventilation, éclairage, etc.) ;
une modélisation thermique selon la méthode 3CL, obligatoire depuis l’arrêté du 27 mars 2025 ;
des scénarios de rénovation énergétique en copropriété chiffrés et hiérarchisant les interventions possibles et recommandées ;
une estimation des économies d’énergie attendues et des aides financières mobilisables (CEE, MaPrimeRénov’ Copropriété, éco-PTZ, etc.).

Véritable outil d’aide à la décision, l’audit énergétique en copropriété horizontale ou verticale peut être :

réglementaire, avant la vente d’un logement classé E, F ou G ;
volontaire, lorsqu’il est engagé collectivement pour préparer un projet de rénovation globale.

Quelles sont les démarches pour réaliser l’audit énergétique d’une maison en copropriété horizontale ?

Réaliser un audit énergétique en copropriété horizontale demande une coordination entre décisions collectives et propriétés individuelles.

L’audit doit d’abord être voté en assemblée générale (AG), à la majorité simple (article 24 de la loi de 1965), puis confié à un bureau d’études certifié OPQIBI 1905 ou à un professionnel RGE Études.

Ce professionnel procède à :

la collecte des données ;
la visite des logements représentatifs ;
la modélisation thermique selon la méthode 3CL.

Dans ce type de copropriété, chaque maison étant un lot privatif, l’auditeur intervient avec l’accord des propriétaires concernés. L’analyse porte sur les éléments communs (sols, réseaux, orientation, équipements partagés, etc.) et sur des logements témoins. Présenté en AG, le rapport final de l’audit énergétique en copropriété horizontale détaille les déperditions, les travaux prioritaires et les scénarios de rénovation chiffrés. Il constitue une base pour le projet de plan pluriannuel de travaux ou pour une rénovation globale soutenue par des aides, telles que les CEE ou MaPrimeRénov’ Copropriété.

Quel est le prix d’un audit énergétique en copropriété horizontale ?

Très variable, le coût d’un audit énergétique en copropriété horizontale dépend :

du nombre de maisons à auditer ;
de la surface totale à analyser ;
des équipements présents ;
de l’homogénéité des logements ;
de la complexité du bâti ;
du niveau de détail exigé (audit simplifié ou complet).

L’idéal consiste à demander un devis auprès de plusieurs professionnels, notamment ceux certifiés OPQIBI 1905 comme Opéra Énergie, afin de disposer d’une offre personnalisée.

À noter que les prix d’un audit énergétique de maison en copropriété horizontale dépendent également des tarifs propres au prestataire et à la zone géographique du bien.

Pour rappel, un audit réglementaire avant-vente reste à la charge du propriétaire-vendeur, tandis qu’un audit collectif volontaire relève du syndicat des copropriétaires.

Zoom sur les aides à la rénovation énergétique des copropriétés horizontales

Aucune aide n’est accordée aux copropriétés horizontales pour un audit énergétique, mais différents dispositifs de financement des travaux exigent un audit préalable. MaPrimeRénov’ Copropriété, les certificats d’économies d’énergie (CEE) et, selon les territoires, des aides locales portées par les collectivités peuvent financer une rénovation en copropriété horizontale. En outre, mutualiser la démarche entre copropriétaires permet d’obtenir des devis groupés plus avantageux et d’optimiser l’accès aux aides.

Quels sont les atouts d’un audit énergétique en copropriété horizontale ?

Même lorsqu’il n’est pas obligatoire, l’audit énergétique en copropriété horizontale représente un outil stratégique pour :

identifier les déperditions d’énergie ;
hiérarchiser les travaux ;
planifier une rénovation cohérente à long terme ;
se conformer à la réglementation en matière de PPPT ;
bénéficier de certaines aides à la rénovation énergétique.

En s’appuyant sur des données fiables, les copropriétaires peuvent réduire leurs consommations, améliorer leur confort thermique et valoriser leur patrimoine immobilier.

Quel est l’accompagnement proposé par Opera Énergie aux copropriétés horizontales et verticales ?

Au sein de copropriétés horizontales comme verticales, Opéra Énergie accompagne les copropriétaires, les syndicats et les conseils syndicaux dans toutes les étapes de leur audit énergétique.

Certifié OPQIBI 1905, notre bureau d’études thermiques est habilité à réaliser des audits énergétiques conformes à la réglementation en vigueur et à la méthode 3CL.

Nous intervenons depuis la définition du besoin jusqu’à la restitution du rapport, en passant par la sélection des scénarios de travaux, l’estimation des gains énergétiques et le repérage des aides mobilisables.

En phase travaux, nous pouvons également assurer la mise en relation avec des professionnels de confiance qui œuvrent dans le respect des règles de l’art pour une rénovation menée à bien.

Cet accompagnement global permet aux copropriétés d’engager une rénovation énergétique fiable, cohérente et durable.