Diagnostic technique global (DTG) : obligations et impacts pour les copropriétés
Obligatoire au 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés, le diagnostic technique global analyse un bâtiment dans son intégralité afin de déterminer les travaux indispensables à sa conservation. Bien plus qu’un simple diagnostic de performance énergétique, le DTG d’un immeuble inventorie et chiffre les travaux d’amélioration de la performance énergétique, de la sécurité et du confort de l’édifice. Les lots d’une copropriété sont valorisés à travers cette étude complète, tandis que les consommations énergétiques de la résidence diminuent.
Qu’est-ce que le DTG ?
Le diagnostic technique global (DTG) est par définition un audit complet et approfondi d’un immeuble en copropriété. Il vise à évaluer l’état général du bâtiment, sa performance énergétique et sa solidité.
Ainsi, réaliser le DTG d’une copropriété représente une démarche proactive pour :
- réduire les consommations d’énergie ;
- améliorer la sécurité des résidents et leur confort ;
- maintenir, voire optimiser l’état global d’un immeuble.
En outre, le DTG d’un immeuble contribue à la meilleure gestion budgétaire d’une copropriété. Avec une vision claire sur les travaux nécessaires à court et long termes, la pérennité de l’édifice est garantie.
Ainsi, le diagnostic technique global représente un outil indispensable pour les copropriétés désireuses de moderniser leur patrimoine tout en maîtrisant leurs dépenses énergétiques.
Quelles sont les différences entre le DTG et le DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique en copropriété (DPE collectif) fait partie des études qui composent les diagnostics dit DTG. Le DTG analyse l’état global d’un bâtiment, tandis que le DPE se focalise uniquement sur la performance énergétique à travers la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.
Quelles différences entre DTG et audit énergétique ?
Le DTG est aussi plus complet que l’audit énergétique en copropriété. Il va aller regarder l’ensemble des travaux à mener au delà des simples chantiers de rénovation énergétique.
Que doit mentionner le DTG ?
Le diagnostic technique global d’une copropriété doit inclure plusieurs éléments visant à informer les copropriétaires sur l’état de leur immeuble et sur les travaux à prévoir.
Voici ce que doit légalement contenir un DTG en copropriété :
- une analyse de l’état apparent des parties communes et des installations et équipements communs du bâtiment ;
- un descriptif de l’état technique de l’édifice au regard des obligations légales et réglementaires en vigueur régissant la construction, notamment l’isolation thermique en copropriété ;
- un inventaire des opportunités d’améliorations dans la gestion technique et l’entretien patrimonial du bâtiment ;
- un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble (DPE), incluant des recommandations d’améliorations de la performance du bâtiment, comme le remplacement d’une chaudière par une pompe à chaleur par exemple ;
- un plan pluriannuel de travaux (PPT). C’est une liste de travaux établie comme indispensable à la préservation du bâti, à la santé et à la sécurité des occupants, sans oublier la réalisation d’économies d’énergie. Tout cela doit être listé Le PPT comprend aussi un échéancier de mise en œuvre des travaux pour une planification efficace, réaliste et validée par l’assemblée des copropriétaires. Il doit établir une liste de travaux pour les 10 prochaines années ;
- une estimation succincte du coût des travaux selon le PPT.
Une fois qu’il est complété, le DTG doit être présenté aux copropriétaires au cours de la prochaine assemblée générale. Si ce dernier indique que des travaux sont obligatoires, le plan pluriannuel de travaux doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
À savoir qu’une fois validés, le DTG et le PPT sont ajoutés au carnet d’entretien de la copropriété.
À quelle législation se référer concernant le contenu du DTG ?
Les dispositions relatives au contenu du DTG sont encadrées par l’article L 731-1 du code de la construction et de l’habitat (CCH). Le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 précise les compétences requises pour l’expert qui réalise le DTG.
Dans quels cas le diagnostic technique global est-il obligatoire ?
Le diagnostic technique global est obligatoire dans certaines situations en copropriété :
- les immeubles de plus de 10 ans et nouvellement mis en copropriété. Cette obligation est particulièrement pertinente lorsqu’une résidence est nouvellement divisée en plusieurs lots, comprenant des parties privatives et communes ;
- les copropriétés pour lesquelles l’administration a constaté des désordres, comme des cas d’insalubrité ou de mise en danger des occupants. Le DTG permet ainsi de vérifier le bon usage du bâtiment et d’analyser la sécurité des parties communes ;
Depuis 2017, les copropriétaires ont la possibilité de se prononcer sur leur souhait d’établir ou non un DTG, même si cette étude est facultative.
Loi ALUR et réalisation du DTG
Pour les copropriétés dont la réalisation du DTG n’est pas obligatoire, la loi ALUR impose de mettre au vote la réalisation du DTG lors de l’assemblée générale. Toutefois, les copropriétaires présents ou représentés n’ont pas l’obligation de le voter.
Le DTG est validé à la majorité simple par les personnes présentes ou représentées lors de l’assemblée générale.
Le DTG obligatoire en 2025 ?
La loi climat et résilience du 22 août 2021 rend obligatoire l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés de plus de 15 ans. Une révision est requise tous les 10 ans, sauf si le DTG démontre que des travaux ne sont pas indispensables. Depuis le 1er janvier 2023, les dispositions relatives aux PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) sont d’application pour les copropriétés de plus de 200 lots. Les résidences de 51 à 200 lots seront concernées au 1er janvier 2024. Enfin, le plan pluriannuel de travaux deviendra obligatoire pour toutes les résidences de moins de 50 lots au 1er janvier 2025.
À quoi sert un DTG en copropriété ?
Le diagnostic technique global en copropriété vise plusieurs objectifs essentiels pour assurer la sécurité, la performance énergétique et la valorisation du patrimoine immobilier. Voyons lesquels de plus près.
1. Réaliser un bilan global de l’immeuble
Le DTG offre une évaluation globale de l’état technique d’un immeuble, incluant les parties communes et les équipements communs.
Cette analyse permet de connaître l’état actuel de la copropriété et d’anticiper les futurs travaux à venir.
2. Améliorer l’efficacité énergétique d’une copropriété
Le diagnostic technique global comprend un DPE qui estime les postes d’économies d’énergie.
Ainsi, le DTG d’un bâtiment participe à la réduction des consommations d’énergie.
Les zones de déperdition thermiques sont identifiées et des solutions adaptées pour réduire les consommations sont proposées, comme une meilleure isolation des éléments constructifs du bâti.
Ainsi, des économies sur les charges de copropriété sont à prévoir à l’issue des opérations de rénovation énergétique.
3. Chiffrer le budget travaux à valider en assemblée générale
Grâce au DTG, les copropriétaires disposent d’un chiffrage précis des travaux nécessaires pour les 10 prochaines années afin de conserver l’immeuble dans un état garantissant confort, santé et sécurité.
Budgétiser de façon transparente les charges de copropriété contribue à faciliter la prise de décision en assemblée générale. Les copropriétaires sont en mesure de voter de façon éclairée lors de l’approbation de travaux.
Voter pour la réalisation d’un diagnostic technique global en copropriété vise aussi à conserver de bonnes relations de voisinage et à faciliter le travail du syndic de copropriété.
4. Opter pour une stratégie de travaux à long terme
Le plan pluriannuel de travaux proposé planifie les interventions sur plusieurs années. Il optimise ainsi la gestion financière et opérationnelle de la copropriété à travers un lissage des coûts.
La feuille de route établie pour les travaux à entreprendre est validée par un vote en assemblée générale, tout comme les budgets nécessaires.
5. Valoriser son patrimoine immobilier
Un bâtiment bien entretenu, qui répond aux normes en vigueur et assure le confort de ses occupants conserve sa valeur.
En optimisant l’efficacité énergétique, le DTG contribue aussi à la valorisation sur le marché du patrimoine immobilier de la copropriété, aussi bien lors d’une mise en location qu’à la vente.
Qui peut réaliser un DTG ?
La réalisation d’un DTG requiert l’intervention d’un diagnostiqueur certifié, disposant des compétences techniques et réglementaires nécessaires pour mener à bien cette étude.
Les bureaux d’études, les ingénieurs-thermiciens et les inspecteurs spécialisés dans le domaine du bâtiment représentent autant de professionnels qui peuvent être habilités à réaliser un diagnostic technique global.
L’une des tâches inhérentes au syndic de copropriété consistera à sélectionner le bon diagnostiqueur. Mais sur quels critères le choisir ?
Comment choisir le bon diagnostiqueur pour sa copropriété ?
La recherche d’un diagnostiqueur pour un DTG se base sur :
- sa certification ;
- son expérience ;
- sa capacité à proposer des solutions adaptées aux spécificités de l’immeuble ;
- ses références ;
- les avis de ses clients précédents.
En effet, le professionnel du DTG doit posséder un diplôme, un titre professionnel, ou une attestation d’inscription au tableau d’un ordre professionnel reconnu dans l’immobilier. Il peut également être détenteur d’une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent.
Les compétences techniques dans les domaines du bâtiment sont essentielles pour mener à bien un DTG. Par exemple, un niveau d’études bac+3 minimal dans les domaines des techniques du bâtiment est nécessaire, comme le précise le décret du 30 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global.
Quel prix pour un DTG en copropriété ?
En moyenne, le prix d’un DTG en copropriété varie entre 900€ et 7500€. De nombreux critères influencent le montant. Un devis permet aux copropriétés d’obtenir une estimation du coût total chiffrée et fiable.
Le coût d’un DTG varie en fonction de :
- la taille de la copropriété ;
- la complexité des installations et du bâtiment ;
- l’expertise du diagnostiqueur ;
- la qualité de réalisation du DTG et les détails qui composent le document final ;
- la qualité du suivi et de l’accompagnement.
Le syndic de copropriété demandera plusieurs devis afin d’obtenir le meilleur rapport qualité-prix pour un diagnostic technique global obligatoire ou facultatif.
DTG en copropriété : quelles sont les aides financières ?
Bonne nouvelle, des aides à la réalisation d’un DTG en copropriété sont disponibles :
- l’Agence nationale de l’habitat (Anah) peut financer en partie le DTG à hauteur de 30 % du prix de la prestation, plafonné à 180 € HT par logement. La demande doit être faite par le syndicat de copropriétaires sur le site officiel de l’Anah ;
- depuis le 1er janvier 2021, le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés de l’Anah soutient les copropriétés pour leurs travaux de rénovation énergétique. Bien que l’aide ne soit pas spécifiquement dédiée au DTG, elle peut contribuer à financer les travaux identifiés lors de la réalisation de l’audit ;
- la prime énergie du dispositif des certificats d’économies d’énergie s’applique aussi aux copropriétés ;
- plus localement, la métropole du Grand Paris propose une aide forfaitaire de 5000€ aux copropriétaires depuis le 1er septembre 2021 (dans la limite des coûts réels hors taxes).
Consulter un diagnostiqueur spécialisé en rénovation énergétique permet de connaître les aides disponibles région par région et les critères d’éligibilité pour un DTG d’immeuble au meilleur prix.
