Louer un local commercial contraint les propriétaires bailleurs à respecter plusieurs obligations y compris la transmission de documents techniques. En ce sens, un DPE lors du renouvellement d’un bail commercial est à transmettre au locataire, sans même qu’il n’en fasse la demande. Que contient le DPE d’un bail commercial ? À quoi sert ce document ? Comment le faire mettre à jour pour rester en conformité et louer au meilleur prix ?

À quoi sert le DPE d’un bail commercial ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) d’un local commercial informe le locataire sur la consommation énergétique prévisionnelle du local et sur les charges qu’il devra assumer au quotidien. Il lui permet aussi de comparer différents biens et de négocier plus facilement son bail en fonction de la performance énergétique réelle du commerce.

Lors d’un renouvellement de bail commercial, le DPE d’un local tertiaire a deux utilités principales pour le locataire :

Il garantit la transparence sur l’état énergétique du local, en vérifiant que l’information fournie au moment de la signature initiale est toujours valable et à jour ;
Il sert de base de négociation lors du renouvellement. En effet, un local énergivore peut justifier une discussion sur le loyer ou inciter à demander des travaux, tandis qu’un bon classement énergétique valorise le bien et sécurise la relation contractuelle.

Le DPE est-il obligatoire lors dans un bail commercial ?

Oui, comme pour toute location, le DPE lors du renouvellement d’un bail commercial est obligatoire.

Le propriétaire doit remettre au locataire un DPE valide et conforme, même si le document avait déjà été transmis lors de la signature initiale.

Contacter un conseiller

Zoom sur les diagnostics obligatoires lors du renouvellement d’un bail commercial

Regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT), les diagnostics obligatoires lors d’une location ou d’un renouvellement de bail commercial incluent :

– le DPE ;

– le diagnostic amiante pour une construction antérieure à juillet 1997 ;

– l’ERP ou état des risques et pollutions, valable 6 mois.

Lié aux établissements recevant du public (ERP), le diagnostic Accessibilité Handicapé est obligatoire uniquement pour ce type de locaux. De plus, le diagnostic électricité ou gaz est nécessaire si l’installation est ancienne et si le local est concerné par un usage mixte, ce qui reste rare en bail commercial. De même, le diagnostic plomb n’est obligatoire que pour les locaux construits avant 1949.

Quelle réglementation s’applique au DPE lors du renouvellement d’un bail commercial ?

Conformément au Code de la construction et l’habitation, lorsqu’un bail commercial arrive à échéance, le propriétaire ne peut pas se contenter d’un simple avenant. Il doit remettre au locataire un DPE conforme à la réalité de la surface louée.

Cette obligation découle directement des règles encadrant les baux commerciaux et s’applique aussi bien lors de la signature initiale qu’au moment du renouvellement.

Trois cas de figure doivent être distingués lors de la location de locaux commerciaux :

en cas de nouveau bail, le DPE doit être annexé dès la signature ;
lors d’un renouvellement formel avec acte écrit, le bailleur doit fournir à nouveau un DPE en cours de validité, même si aucun changement n’est intervenu dans le local ;
en cas de reconduction tacite, le bail se poursuit automatiquement sans qu’un nouveau DPE soit exigé. En revanche, dès qu’un avenant ou un acte de renouvellement est formalisé par écrit, le bailleur doit obligatoirement remettre un DPE valide au locataire.

En pratique, le bailleur doit annexer le DPE à l’acte de renouvellement du bail commercial ou le remettre séparément avant la signature.

DPE et bail commercial : que doit contenir le diagnostic énergétique ?

Le rapport de DPE lors d’un renouvellement de bail commercial doit comporter un certain nombre d’informations normalisées :

les consommations énergétiques annuelles du local exprimées en kilowattheures par mètre carré (kWh/m² );
les émissions de gaz à effet de serre (GES), présentées sous forme d’une étiquette environnementale ;
la classe énergétique du bien (de A à G), qui permet de situer sa performance par rapport aux seuils réglementaires ;
des recommandations techniques visant à améliorer l’efficacité énergétique du local (travaux d’isolation, changement d’équipements, comportements à adopter, etc.) ;
les informations administratives, telles que la date d’établissement, l’identité et la certification du diagnostiqueur, la description du bâtiment concerné, la méthodologie utilisé, etc.

Un DPE lors du renouvellement d’un bail commercial ne se limite donc pas à une formalité documentaire. Il fournit au locataire une vision claire des charges énergétiques futures et permet au propriétaire de démontrer la valeur et la conformité de son bien.

En outre, lors d’un renouvellement, la présence de toutes ces mentions contribue à éviter toute contestation sur la validité du bail.

À noter que si le DPE prévoit des travaux importants pour améliorer la performance énergétique du local, la réalisation d’un audit énergétique dans le tertiaire s’avère pertinente pour une planification efficace des travaux.

Quelles démarches effectuer pour obtenir un DPE lors dans le cadre d’un bail commercial ?

Lors du renouvellement d’un bail commercial, le DPE doit être établi par un professionnel certifié et suivre une procédure bien définie.

En tant que bailleur, le propriétaire est responsable de l’initiative et du coût de cette démarche en 4 étapes :

Choisir un diagnostiqueur certifié. Seul un professionnel reconnu par un organisme accrédité (COFRAC) peut réaliser un DPE valable juridiquement. La certification doit être vérifiable et en cours de validité ;
Préparer la visite. Le bailleur fournit au diagnostiqueur les documents utiles (plans du local, factures d’énergie, descriptif des équipements, justificatifs éventuels de travaux réalisés, etc.). L’expert procède ensuite à la visite du bien afin de relever les caractéristiques du bâtiment (enveloppe, surfaces vitrées, isolation, etc.) et des installations techniques (chauffage, climatisation, ventilation, etc.) ;
Établissement du rapport. Le DPE est calculé selon la méthode réglementaire en vigueur de 2021. Il contient les consommations d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre et les recommandations d’amélioration ;
Remise et intégration. Le rapport est transmis au propriétaire, qui doit l’annexer au bail ou le remettre au locataire lors du renouvellement.

Cette procédure peut prendre quelques semaines. Il est donc conseillé de vérifier la date d’émission du DPE d’un local commercial bien avant le renouvellement du bail pour éviter tout blocage.

Durée de validité du DPE d’un bail commercial

Pour être opposable, le DPE d’un local commercial doit avoir été établi par un diagnostiqueur certifié et avoir moins de 10 ans, sauf travaux énergétiques significatifs réalisés entre-temps, comme l’isolation ou le remplacement d’un chauffage. Dans ce cas, le DPE doit être mis à jour avant l’échéance des 10 ans pour témoigner de la performance réelle de la surface commerciale.

Quelles sont les sanctions encourues en l’absence de DPE lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L’absence de DPE lors d’un renouvellement formalisé peut ouvrir plusieurs voies de sanction principalement civiles, le locataire peut :

contester le bail ;
solliciter sa résiliation en cas de vice du consentement ou d’atteinte suffisamment grave à ses intérêts ;
et/ou réclamer des dommages-intérêts, s’il prouve un préjudice.

À côté de ces effets sur la validité du bail, des sanctions administratives existent dans des cas connexes, par exemple :

une amende si le DPE est réalisé par un diagnostiqueur non certifié (1 500 € et 3 000 € en récidive) ;
des contrôles/sanctions de la DGCCRF quand les mentions du DPE obligatoires manquent dans les annonces (obligation d’affichage).

Ces sanctions ne visent pas spécifiquement l’acte de renouvellement, mais complètent l’arsenal de contrôle entourant le diagnostic de performance énergétique dans le tertiaire.

Renouvellement de bail commercial et DPE : quel impact pour les propriétaires ?

La performance énergétique d’un local commercial influence la valeur locative et la durabilité du bail.

Ainsi, le DPE lors du renouvellement d’un bail commercial peut impacter le montant du loyer. Un local bien classé constitue un argument pour maintenir ou valoriser le niveau du loyer, tandis qu’un bien énergivore peut conduire le locataire à demander une révision à la baisse ou à négocier des travaux d’amélioration.

Ainsi, une mauvaise classe énergétique entraîne plusieurs conséquences pour le propriétaire :

une diminution de la valeur patrimoniale du bien qui perd en attractivité sur le marché locatif ;
un risque accru de vacance, car les locataires privilégient des locaux moins coûteux en charges énergétiques ;
une contrainte réglementaire supplémentaire, notamment au regard des objectifs de réduction des consommations d’énergie fixés par le décret tertiaire pour les bâtiments de plus de 1 000 m².

DPE bail commercial : comment Opéra Énergie accompagne les propriétaires de locaux commerciaux ?

Certifié OPQIBI 1905 pour la réalisation d’audits énergétiques, Opéra Énergie propose un accompagnement dédié aux bailleurs pour faire du DPE un véritable outil de gestion et non une simple contrainte.

Les experts Opéra Énergie interviennent sur trois axes :

la réalisation de DPE dans les bâtiments tertiaires au sein de notre bureau d’études thermiques, afin de garantir la conformité réglementaire au moment du renouvellement du bail ;
l’analyse des résultats pour identifier les pistes d’amélioration énergétique les plus pertinentes pour réduire les charges ;
la mise en cohérence avec le décret tertiaire, afin d’anticiper les objectifs de réduction des consommations et de valoriser durablement le patrimoine locatif des bailleurs.

Cet appui technique permet aux propriétaires de sécuriser leurs baux tout en renforçant l’attractivité de leurs locaux sur le marché.