Le sujet du DPE collectif et des sanctions associées suscite de nombreuses interrogations pour les copropriétés. Si ce diagnostic est désormais obligatoire selon un calendrier précis, aucune amende n’est prévue en cas de non-réalisation. Quelles sont pour autant les conséquences pour le syndic et la gestion de la résidence ? D’autres études énergétiques obligatoires peuvent-elles conduire à des sanctions ou amendes en cas d’absence ?

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Quand le DPE collectif devient-il obligatoire en copropriété ?

Le diagnostic de performance énergétique collectif a été instauré par la loi climat et résilience du 22 août 2021, puis précisé par le décret n° 2022-1680 du 23 décembre 2022 et l’arrêté du 24 décembre 2022.

Cette obligation s’applique progressivement à toutes les copropriétés d’habitation à usage principal, selon leur taille :

depuis le 1^er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
depuis le 1^er janvier 2025 pour celles comportant entre 51 et 200 lots ;
dès le 1^erjanvier 2026, le DPE devient obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Le DPE collectif obligatoire permet d’évaluer la performance énergétique globale de l’immeuble. Il identifie les déperditions thermiques, propose des scénarios d’amélioration et sert de base à l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).

DPE collectif et DPE individuel : quelles différences ?

Le DPE collectif concerne l’immeuble dans son ensemble, parties communes comprises. En revanche, le DPE individuel s’applique à chaque logement, selon ses équipements et ses usages. Les deux diagnostics se complètent, car le DPE collectif alimente la stratégie de rénovation à long terme à l’échelle du bâtiment, tandis que le DPE individuel permet aux propriétaires d’agir sur leurs lots privés.

DPE collectif : sanctions en cas de non-réalisation

Même si aucune amende n’est prévue, le non-respect de l’obligation de DPE collectif n’est pas sans conséquences pour la copropriété. Entre devoirs du syndic et impacts indirects sur la gestion du bâti, la réglementation encadre strictement la question des sanctions du DPE collectif.

Aucune sanction directe prévue par la loi

À ce jour, aucune amende ni sanction pour un DPE collectif absent n’est prévue par les textes en cas de non-réalisation du DPE collectif obligatoire.

En revanche, la loi impose une obligation de procédure au syndic. Celui-ci doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale (AG) la question de la réalisation du DPE collectif et le choix du prestataire, soumis au vote à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Une fois le diagnostic effectué, le syndic a également l’obligation de présenter le rapport en AG et de le conserver parmi les documents de la copropriété, notamment en l’annexant au carnet d’entretien de l’immeuble.

Les autres obligations du syndic vis-à-vis du DPE collectif obligatoire

Le syndic doit fournir au diagnostiqueur les informations techniques utiles (caractéristiques du bâtiment, équipements, consommations, etc.) et assurer la diffusion du rapport auprès des copropriétaires. Si le DPE révèle des travaux prioritaires, le syndic doit soumettre en assemblée générale une réflexion sur la mise en œuvre d’un projet de plan pluriannuel de travaux et/ou la souscription d’un contrat de performance énergétique.

Conséquences indirectes de l’absence de DPE collectif

Même si l’absence de DPE collectif est sans sanction légale, elle peut fragiliser la copropriété sur plusieurs plans :

mise en cause possible du syndic si un copropriétaire estime avoir subi un préjudice (impossibilité de vendre ou de louer un lot, perte de valeur liée aux performances globales du bâtiment, etc.) ;
retard dans l’élaboration du PPT qui se base sur le DPE collectif ;
accès plus difficile à certaines aides financières à la rénovation (MaPrimeRénov’ Copropriété, CEE, etc.) faute de données énergétiques fiables ;
manque de transparence pour les copropriétaires et les acquéreurs qui nuit à la valorisation du patrimoine immobilier.

Sanctions DPE collectif : quels risques pour le diagnostiqueur ?

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable. Cela signifie que le diagnostiqueur engage sa responsabilité professionnelle pour l’exactitude des données qu’il fournit.

En cas d’erreur ou de méthode non conforme aux textes réglementaires, les copropriétaires peuvent demander réparation du préjudice subi : perte de valeur du bien, décisions de travaux fondées sur des données erronées, litige lors d’une vente, etc.

Le diagnostiqueur doit donc appliquer strictement la méthode réglementaire de réalisation du DPE collectif (3CL-DPE 2021) et conserver la traçabilité de ses calculs pour prouver la fiabilité du rapport.

Ce que le DPE opposable change pour les copropriétés

L’opposabilité du DPE renforce la fiabilité juridique du diagnostic. Les copropriétés peuvent désormais s’appuyer sur un document reconnu par la loi pour orienter leurs décisions de travaux ou, à l’inverse, contester un rapport erroné, en engageant la responsabilité du diagnostiqueur.

Absence de sanctions pour le DPE collectif obligatoire : qu’en est-il des autres études énergétiques obligatoires ?

En copropriété, d’autres études énergétiques encadrent la gestion des bâtiments, mais leurs obligations et sanctions diffèrent.

Ainsi, l’audit énergétique de copropriété, obligatoire entre 2012 et 2016 pour les immeubles de plus de 50 lots chauffés collectivement, n’est plus imposé depuis 2017. Sa réalisation reste volontaire, mais indispensable pour accéder à certaines aides comme MaPrimeRénov’ Copropriété.

Audit énergétique de passoires thermiques

L’audit énergétique ne devient obligatoire que lors de la vente d’une monopropriété classée F ou G (classée D à partir de 2034).

De plus, le diagnostic technique global (DTG) ne concerne que les immeubles de plus de 10 ans mis en copropriété ou ceux présentant des désordres graves. En cas d’absence de DTG demandé par les autorités dans ce contexte, le diagnostic peut être réalisé d’office et aux frais de la copropriété. À l’instar du DPE collectif, aucune sanction ne s’applique.

Enfin, le plan pluriannuel de travaux (PPT) est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Si le syndic ne respecte pas cette obligation, l’administration peut exiger l’établissement du PPT à ses frais. Comme pour le DPE collectif, aucune sanction n’est prévue.

Comment Opéra Énergie accompagne les copropriétés dans la réalisation des études énergétiques obligatoires ?

Opéra Énergie accompagne les copropriétés à chaque étape de leur démarche énergétique : audit énergétique, DPE collectif obligatoire, plan pluriannuel de travaux et montage de dossiers CEE.

Nos experts assurent la mise en conformité réglementaire, la sélection de diagnostiqueurs certifiés et la valorisation des travaux d’amélioration énergétique.

À partir d’une méthodologie fondée sur la rigueur réglementaire, Opéra Énergie aide les syndics et conseils syndicaux à :

planifier leurs travaux ;
respecter leurs obligations ;
sécuriser leurs investissements ;
réduire durablement les charges énergétiques ;
valoriser leur patrimoine immobilier.

Grâce à un accompagnement global, notre bureau d’études thermiques permet aux copropriétés de rester en conformité avec les obligations réglementaires et d’éviter toute sanction liée au DPE collectif ou à d’autres études énergétiques obligatoires.

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