Audit énergétique d’un immeuble en monopropriété

Réglementaire ou facultatif, l’audit énergétique d’un immeuble en monopropriété s’impose pour améliorer la performance énergétique d’un immeuble grâce à des scénarios pertinents à mettre en œuvre. Depuis 2023, cette étude est encadrée par un référentiel réglementaire mis à jour en 2024, notamment pour les bâtiments F et G mis en vente. Quand l’audit énergétique d’une monopropriété est-il obligatoire ? Que contient cette étude thermique ? Quels professionnels sont qualifiés pour auditer un bâtiment appartenant à un unique propriétaire ?

En quoi consiste l’audit énergétique d’une monopropriété ?

Cet audit des points faibles de l’immeuble en monopropriété permet de proposer ensuite des recommandations pour améliorer l’efficacité énergétique de l’immeuble, réduire les consommations et diminuer les coûts de fonctionnement pour le propriétaire.

L’audit énergétique d’une monopropriété intègre désormais deux scénarios réglementaires :

• un parcours de rénovation en une étape permettant d’atteindre une rénovation performante ;
• un parcours en plusieurs étapes.

L’audit énergétique d’un immeuble en monopropriété est-il obligatoire ?

L’audit énergétique d’un immeuble en monopropriété est obligatoire dans certains cas qu’il convient de connaître pour se conformer à la législation.

L’audit énergétique d’une monopropriété a été rendu obligatoire par la loi climat et résilience lors de la vente d’un immeuble résidentiel énergivore. L’obligation concerne la mise en vente d’un bâtiment dans sa totalité ou au moment d’une cession.

Ainsi, les bâtiments dont le diagnostic de performance énergétique affiche une classe F ou G sont concernés depuis le 1ᵉʳ avril 2023. Les bâtiments classés E sont concernés à partir du 1ᵉʳ janvier 2025. Enfin, l’obligation s’étendra aux monopropriétés de classe D à partir du 1ᵉʳ janvier 2034.

Rendre l’audit énergétique obligatoire en monopropriété a pour objectif d’encourager les propriétaires à réaliser des travaux d’amélioration énergétique. En effet, ils disposent alors d’une preuve de la faible performance dans leur patrimoine bâti et d’un plan actionnable pour améliorer la situation.

Calendrier et obligations pour les monopropriétés (2023–2034) :

Année	Obligation liée au DPE collectif	Obligation d’audit énergétique réglementaire	Commentaire
1ᵉʳ avril 2023	Non obligatoire	Bâtiments classés F ou G mis en vente	Première phase d’entrée en vigueur
1ᵉʳ janvier 2025	Bâtiments de 50 à 200 lots	Bâtiments classés E, F ou G mis en vente	Extension aux classes E
1ᵉʳ janvier 2026	Tous les immeubles en monopropriété et copropriétés restantes	Pas de changement sur les classes concernées	DPE collectif généralisé
1ᵉʳ janvier 2034	–	Extension de l’obligation aux classes D à G	Impact majeur pour la vente

Audit énergétique d’un immeuble en monopropriété : bilan des nouveautés 2026

Plusieurs évolutions réglementaires récentes modifient la manière dont les monopropriétaires doivent anticiper leur audit énergétique, notamment lors d’une vente ou d’un projet de rénovation globale.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la vente d’un immeuble résidentiel en monopropriété classé E, F ou G impose la réalisation d’un audit énergétique réglementaire. À partir du 1ᵉʳ janvier 2034, tous les bâtiments classés D à G seront concernés, ce qui renforce l’obligation pour les propriétaires d’anticiper leur stratégie de rénovation.

De plus, le DPE collectif devient progressivement obligatoire dans toutes les monopropriétés :

• depuis 2024 pour les bâtiments de plus de 200 lots ;
• depuis 2025 pour ceux entre 50 et 200 lots ;
• depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 pour l’ensemble du parc, y compris les petits immeubles.

La performance énergétique de l’immeuble est donc désormais systématiquement évaluée à l’échelle du bâtiment.

Enfin, depuis le 1^er janvier 2026, le calcul du DPE et des audits énergétiques évolue avec la révision du coefficient d’énergie de l’électricité, abaissé de 2,3 à 1,9 pour mieux refléter la décarbonation du mix électrique français. Cette évolution peut modifier la classe énergétique de certains immeubles chauffés à l’électricité, notamment ceux actuellement en limite des seuils E/F ou D/E.

Pour les propriétaires, cette mise à jour peut réduire ou au contraire déclencher une obligation d’audit selon la situation initiale.

L’audit énergétique d’un immeuble en monopropriété : un levier pour bénéficier de certaines aides financières

Quand l’audit énergétique d’une monopropriété n’est pas obligatoire, il peut tout de même être requis pour permettre au propriétaire de la monopropriété de percevoir des aides qui diminuent le coût de la rénovation énergétique.

En effet, plusieurs dispositifs d’aides financières imposent la réalisation d’un audit énergétique d’un immeuble en monopropriété comme critère d’éligibilité :

• le coup de pouce « Rénovation globale d’un bâtiment résidentiel collectif » du dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE). En outre, l’immeuble doit être construit depuis plus de 2 ans et un gain énergétique d’au moins 35 % est à atteindre. L’audit est à réaliser avant les travaux, puis à mettre à jour ;
• MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné soutient les rénovations d’ampleur pour les propriétaires bailleurs, sous réserve de gagner deux classes énergétiques et de réaliser au moins deux gestes d’isolation ;
• les aides locales à la rénovation d’une monopropriété présentent des critères d’éligibilité variables selon les régions. Néanmoins, un audit énergétique en monopropriété est toujours requis pour y être éligible.

Ces différents dispositifs d’aide se cumulent et impliquent de faire appel à un artisan RGE (Reconnu garant de l’environnement).

Audit énergétique d’un immeuble en monopropriété : réglementation en vigueur

L’audit énergétique réglementaire ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classes E, F ou G.

À ne pas confondre avec la copropriété, car un immeuble en monopropriété comportant plus logements se compose de lots qui appartiennent tous à la même personne ou entité juridique.

Ainsi, si un copropriétaire d’immeuble collectif souhaite vendre un appartement de classe F ou G, il n’a pas l’obligation de réaliser un audit, seul le DPE suffit. Toutefois, effectuer un audit énergétique en copropriété s’avère indispensable lors d’un projet de rénovation énergétique. Il offre des pistes pertinentes et un plan d’action facile à suivre.

Audit énergétique d’un immeuble en monopropriété : faut-il auditer tous les logements ?

Comme pour un DPE, la réalisation de l’audit énergétique d’une monopropriété comportant plusieurs logements n’exige pas la visite de chaque appartement.

Une règle d’échantillonnage s’applique pour faciliter l’étude. Ainsi, les locaux suivants sont à visiter impérativement pour obtenir un audit énergétique en monopropriété concluant :

• un logement de chaque type (1 pièce, 2 pièces, etc.) ;
• un logement de chaque type en plancher bas et en plancher haut (vide sanitaire, sous-sol, combles, terrasses, etc.) ;
• un logement en étage intermédiaire.

Cette règle a été confirmée par l’arrêté du 21 décembre 2023 et reste valable en 2026.

Cette règle permet d’étudier la performance de chaque lot en fonction de son exposition aux aléas météorologiques extérieurs. En général, les logements intermédiaires présentent une meilleure performance, tout simplement, car ils sont protégés thermiquement par les autres étages.

Cette règle d’échantillonnage est favorable aux grandes monopropriétés de plus de 3 étages. Dans le cas de petits immeubles, une visite de chaque appartement s’avère parfois indispensable selon leurs caractéristiques.

Pourquoi auditer un immeuble en monopropriété avec plusieurs logements ?

Auditer un immeuble en monopropriété présente plusieurs atouts.

• Avant toute chose, l’audit répond à une obligation légale pour les bâtiments classés E, F ou G au sein du DPE. Il permet aussi de planifier des travaux qui réduiront l’impact environnemental du bien, qu’il soit vendu ou loué.

• De plus, l’audit énergétique d’une monopropriété offre un plan d’action pour améliorer sa performance énergétique et son confort. Ce type de bâtiment est valorisé et prisé des locataires et investisseurs, grâce à des factures d’énergie maîtrisées et à un réel bien-être ressenti dans chaque logement.

• Lors d’une revente, une monopropriété trouve plus rapidement preneur, d’autant que les acquéreurs savent qu’ils n’auront pas à engager de frais supplémentaires pendant longtemps.

• Enfin, l’audit énergétique d’un immeuble en monopropriété permet d’accéder à des aides financières qui contribuent à réduire l’enveloppe budgétaire à allouer à la rénovation.

Audit énergétique d’un immeuble en monopropriété : qui paye ?

Le propriétaire vendeur de l’immeuble en monopropriété doit s’acquitter du montant de l’audit énergétique réglementaire et en présenter une copie aux acquéreurs potentiels.

Ainsi, DPE collectif et audit énergétique d’un immeuble en monopropriété sont à joindre au dossier de diagnostics techniques (DDT) annexé à la promesse puis à l’acte authentique de vente.

Dans le cadre d’une rénovation hors vente, le coût de l’audit énergétique d’un immeuble en monopropriété peut partiellement être pris en charge via des aides locales, selon les territoires.

Audit énergétique d’un immeuble en monopropriété : que contient-il ?

Composé de deux scénarios de travaux de rénovation permettant de sortir le bâtiment du statut de passoire thermique, l’audit énergétique d’une monopropriété contient les informations suivantes :

• la description générale de l’immeuble (superficie, usage, année de construction, matériaux, etc.) ;
• l’évaluation de la performance énergétique à travers l’analyse des consommations actuelles (chauffage, eau chaude, électricité, etc.) ;
• l’identification des déperditions d’énergie en fonction de l’isolation thermique, des ponts thermiques identifiés et de la qualité de l’étanchéité à l’air ;
• l’état des équipements, comme le système de chauffage, de ventilation, de production d’eau chaude et d’éclairage ;
• les préconisations de travaux pour améliorer l’efficacité énergétique (isolation, remplacement de chaudière, etc.) ;
• l’estimation des gains énergétiques et des économies potentielles après travaux ;
• le coût estimatif des travaux avec le budget nécessaire pour chaque geste proposé ;
• les possibilités d’intégration des énergies renouvelables.

Depuis 2024, l’audit énergétique d’un immeuble en monopropriété doit également intégrer une estimation du confort d’été et une analyse des risques de surchauffe.

Qui peut réaliser l’audit énergétique en monopropriété ?

L’audit énergétique d’un immeuble en monopropriété doit être réalisé par un expert indépendant qualifié.

Faire confiance à un bureau qualifié OPQIBI 1905 assure au vendeur que l’étude thermique répondra à ses besoins.

Cette qualification OPQIBI est accordée aux bureaux d’études thermiques spécialisés en audit énergétique de bâtiments à usage collectif d’habitation et/ou tertiaire.

Néanmoins, les architectes inscrits à l’Ordre des architectes peuvent également réaliser un audit énergétique de bâtiment collectif s’ils ont suivi une formation spécifique.

Quel est le prix de l’audit énergétique d’un immeuble en monopropriété ?

Le prix d’un audit énergétique d’immeuble en monopropriété varie en fonction de plusieurs paramètres :

• surface du bâtiment ;
• nombre et diversité des logements ;
• complexité des systèmes techniques ;
• localisation géographique ;
• niveau de détail attendu ;
• etc.

Pour chaque projet, nous proposons un devis juste et personnalisé afin de fournir un audit réglementaire utile et pertinent dans le cadre d’une vente ou d’une rénovation. N’hésitez pas à nous contacter pour toute demande de devis concernant un DTG ou un PPPT.

Comment se passe la visite pour un audit énergétique en monopropriété ?

L’audit énergétique d’un immeuble en monopropriété se réalise en plusieurs étapes :

• des échanges avec le propriétaire qui souhaite vendre ou rénover son bien afin de connaître ses objectifs et son budget ;
• l’analyse des documents et des factures d’énergie et de travaux éventuels ;
• la visite sur site pour collecter les données techniques indispensables à la réalisation de l’audit ;
• la modélisation grâce à un logiciel d’audit énergétique ;
• l’établissement des préconisations de travaux chiffrés et des différents scénarios techniquement et financièrement réalisables ;
• la transmission et la présentation du rapport au propriétaire qui reçoit toutes les précisions dont il a besoin pour avancer sereinement dans son projet.

Chacune de ces étapes est indispensable pour fournir une étude pertinente qui répond parfaitement aux problématiques rencontrées par la monopropriété.

Cas particuliers lors de l’audit énergétique d’une monopropriété

Plusieurs situations influencent l’obligation ou non de réaliser l’audit énergétique d’un immeuble en monopropriété lors d’une vente :

• lorsqu’un immeuble en monopropriété possède plusieurs appartements mais seulement des DPE individuels, c’est le DPE collectif (et non les DPE logement par logement) qui détermine l’obligation d’audit ;
• lorsqu’un seul appartement est vendu dans un immeuble en monopropriété (vente à la découpe), l’audit énergétique réglementaire ne s’applique pas et seul un DPE individuel est requis ;
• lorsqu’un compromis de vente a été signé avant une date d’entrée en vigueur, l’audit n’est pas obligatoire même si l’acte authentique est signé plus tard ;
• lorsqu’une rénovation énergétique importante a déjà été réalisée récemment, l’audit en monopropriété reste obligatoire si le bâtiment demeure classé E, F ou G, mais ses conclusions peuvent fortement évoluer par rapport à un audit plus ancien.

Ces cas particuliers évitent des obligations inutiles, mais nécessitent une lecture attentive des seuils, des dates et des documents existants.

Audit énergétique d’immeuble en monopropriété : quels sont les documents indispensables ?

Pour réaliser un audit énergétique d’immeuble en monopropriété dans de bonnes conditions, le propriétaire doit transmettre à l’auditeur un maximum d’éléments factuels, parmi lesquels :

• le DPE collectif de l’immeuble ;
• les diagnostics techniques disponibles (électricité, gaz, amiante, plomb, etc.) ;
• les plans du bâtiment (ou à défaut, tout relevé ou croquis précis) ;
• les factures d’énergie des dernières années (chauffage, électricité, gaz, réseau de chaleur, etc.) ;
• les factures et descriptifs des travaux déjà réalisés (isolation, changement de chaudière, remplacement de menuiseries, ventilation, etc.) ;
• toute information technique utile (notice de chaufferie, schémas de régulation, contrats d’exploitation).

Plus ces documents sont complets, plus l’audit énergétique d’une monopropriété sera précis et fiable. De ce fait, les recommandations de travaux pourront être calibrées au plus juste pour l’immeuble en monopropriété.

Pourquoi faire confiance à Opéra Énergie pour l’audit énergétique de son immeuble en monopropriété ?

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Notre bureau d’études est spécialisé dans la réalisation d’audits énergétiques pour les entreprises. Nos audits énergétiques dédiés aux entreprises suivent une méthode clé en main :

• Analyse de documents et factures ;
• Visite du site, récupération des données techniques et d’usages ;
• Modélisation, via un logiciel de calcul thermique agréé, et réalisation d’un bilan énergétique ;
• Préconisations de travaux chiffrées et scénarios ;
• Présentation du rapport d’audit, travaux chiffrés et scénarios inclus.

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Audit énergétique réglementaire, DPE collectif, suivi des travaux, nous intervenons à chaque étape d’un projet immobilier, à la vente comme à la location.

En outre, en tant que courtier en énergie et mandataire CEE, Opéra Énergie apporte son expertise dans le choix du contrat d’énergie adapté aux besoins du bâtiment et assure des travaux au meilleur prix grâce à l’obtention de primes énergie du dispositif des CEE.

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