Bail emphytéotique pour le photovoltaïque : définition et avantages

Un bail emphytéotique est un bail long, qui est notamment utilisé dans le cadre d’une location de terrain pour installer des panneaux solaires. Il peut permettre à une entreprise ou à un agriculteur de louer un terrain agricole ou un espace pendant plusieurs années et ainsi générer un revenu. C’est un moyen d’aider d’autres parties prenantes à installer des panneaux solaires photovoltaïques s’ils n’ont pas la place de le faire sur un terrain leur appartenant. Attention, ce bail emphytéotique doit comprendre plusieurs éléments et induit des obligations pour les deux parties, bailleur et preneur.

Qu’est-ce que le bail emphytéotique photovoltaïque ?

Encadré par les articles L451-1 à L451-13 du Code rural, le bail emphytéotique est un bail immobilier dont la durée est longue : comprise entre 18 et 99 ans. Il est signé entre un bailleur et un preneur :

• Le premier accepte de louer une toiture ou un espace, contre rémunération, le canon emphytéotique ;
• Le second peut profiter de cet espace pour installer des panneaux solaires photovoltaïques et les exploiter, durant la durée définie.

Ce type de bail est signé devant un notaire. L’objectif est de bien définir l’occupation des deux parties, pour éviter les mauvaises surprises ou conflits lorsque l’on procède à une location de terrain pour installer des panneaux solaires. Il peut s’agir d’un droit de jouissance pour une location de toiture photovoltaïque. Pour une installation sur un terrain, un droit sur le sol devra être accordé.

Bail emphytéotique pour le photovoltaïque : quelles mentions obligatoires ?

Plusieurs éléments doivent absolument figurer sur le bail emphytéotique dédié aux panneaux photovoltaïques, notamment :

• L’identification des parties, bailleur et emphytéote (nom, prénom, adresse, dénomination sociale…) ;
• la désignation précise du bien qui est loué comme les numéros de parcelle et/ou la surface ;
• la durée du contrat et la date de fin de bail, les conditions de résiliation ;
• les informations relatives au loyer : montant et date de paiement/de prélèvement ;
• toutes conditions particulières comme l’existence ou la constitution d’une servitude, une division… ;
• les conditions générales comme par exemple l’entretien ou l’assurance du bien ;
• tous les éléments qui concernent la fiscalité de ce bail.

Droits et obligations pour le bail emphytéotique photovoltaïque

Comme souvent dans la signature d’un contrat, les deux parties sont soumises à des droits et à des obligations.

Pour le bailleur

Le propriétaire du bien va, pendant toute la durée du bail, recevoir un loyer. Ce dernier peut être versé en une fois ou en plusieurs fois. Au terme du contrat, il pourra récupérer son bien et toutes les améliorations qui auront été apportées sans contrepartie financière (sauf clause le mentionnant). Il reste tout de même libre d’annuler le bail si les conditions ne sont pas respectées ou si le bien est détérioré.

Pour le preneur

Ce dernier est appelé emphytéote et non locataire, puisque la durée très longue du bail lui donne un statut supérieur et renforcé. Il doit s’acquitter des modalités prévues dans le bail et respecter le droit de jouissance qui a été défini. Il doit prêter attention à ne pas dénaturer le bien sans accord du propriétaire, ni le détériorer. C’est lui qui, dans la majorité des cas, devra s’acquitter de l’installation des panneaux photovoltaïques et de leur entretien.

Pourquoi le bail emphytéotique est-il particulièrement intéressant pour les panneaux photovoltaïques ?

L’usage d’un bail emphytéotique est particulièrement adapté dans l’installation d’une ferme solaire (ou champ photovoltaïque). Deux types de professionnels peuvent en bénéficier.

Pour installer des panneaux photovoltaïques lorsqu’on manque de place

Certains professionnels veulent s’engager en faveur de la transition énergétique et choisissent pour cela les énergies renouvelables (EnR). L’énergie solaire photovoltaique peut être une bonne solution. Mais pour couvrir tout ou partie des besoins d’un professionnel, il faudra une importante installation solaire. Or, il n’est pas toujours facile de trouver l’espace adéquat. Les toitures ne sont parfois pas suffisantes ou pas adaptées.

Il peut donc être intéressant de louer un espace ou un terrain avec un bail emphytéotique. Le bail emphytéotique est parfaitement adapté à l’installation de panneaux photovoltaïques. D’abord en terme de durée. En effet, les panneaux solaires photovoltaïques présentent une durée de vie moyenne de 20 à 30 ans. Toutefois certains peuvent aller jusqu’à 50 ans, selon EDF ENR. Et en général, une centrale solaire est amortie en 8 à 12 ans. Un bail emphytéotique sur le très long terme permet de rentabiliser au maximum l’achat de panneaux solaires.

Si le professionnel doit payer un loyer, il va en contrepartie réduire ses factures d’électricité s’il peut consommer cette énergie. Sinon, il est également possible de revendre tout ou partie de l’énergie produite, soit de générer un revenu supplémentaire.

Pour optimiser un espace inutilisé

D’un autre côté, un agriculteur ou industriel qui possède un important espace peut le louer, via un bail emphytéotique. Grâce à ce dernier, il se sentira protégé. Cela permettra également de générer un revenu supplémentaire, via le loyer. L’avantage est que le professionnel n’a rien à faire : ni installation, ni entretien, ni démontage etc. Cette solution peut être financée grâce à un tiers investisseur qui prend en charge l’exploitation et la maintenance de l’installation photovoltaïque.

Il faut tout de même avoir en tête que ce type de bail est long. Il faut donc être certain de ne pas avoir besoin de cet espace pendant toute la durée de la location.

Quelle fiscalité sur le bail emphytéotique ?

Établi devant notaire l’acte de constitution du bail emphytéotique est soumis à la taxe de publicité foncière à un taux 0,7%. Elle est à la charge du preneur du bail.

Que se passe-t-il à la fin du bail emphytéotique ?

Au terme du contrat, le bailleur récupère son bien. Dans certains cas, si le contrat le prévoit, le bien peut également être cédé au locataire.

Caroline Dusanter

Diplômée d’un Master 2 du CELSA-Paris Sorbonne, Caroline s’est lancée comme rédactrice et chargée de communication éditoriale indépendante en 2017. Intéressée par les problématiques liées à la transition énergétique et à la mobilité, elle travaille avec Opéra Énergie depuis 2019.

Experte sur les problématiques liées à l'énergie et la rénovation énergétique, elle ambitionne à travers ses articles de faire de la pédagogie sur le marché du gaz et de l’électricité, en constante évolution.