Bâtiment tertiaire : réglementation et obligations

Un bâtiment tertiaire est un local professionnel. Du grand tertiaire au commerce local, il peut prendre diverses formes. Ben souvent, ces bâtiments sont destinés à accueillir des salariés et des clients. Ils entrent dans la catégorie des ERP. Quelles sont les obligations liées aux bâtiments tertiaires ? Quelles réglementations s’appliquent ?

Un bâtiment tertiaire, qu’est-ce que c’est ?

Un bâtiment tertiaire est un local professionnel dédié au bon fonctionnement de l’activité. Il peut s’agir d’un bureau, d’un hôtel, d’un commerce, d’un cabinet médical, etc.

Pour le secteur tertiaire, l’INSEE distingue :

• le secteur marchand (commerce, les transports et les entreprises privées de manière générale) ;
• Le secteur non-marchand (administration publique, l’enseignement, la santé, les œuvres d’action sociale).

Bâtiment tertiaire et établissements recevant du public (ERP) : quelles différences ?

Une grande partie des bâtiments tertiaires sont considérés comme des établissements recevant du public (ERP). Selon l’article R 143-2 du code de la construction et de l’habitation « Constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel. »

Seuls les établissements ne recevant que leurs salariés ne font pas partie des ERP. 

Bâtiment à usage tertiaire : quelles obligations réglementaires ?

Plusieurs obligations concernant l’aménagement des bâtiments tertiaires ainsi que leur performance énergétique doivent faire l’objet d’une attention spécifique. Accessibilité, chauffage, norme incendie, etc. Quelles sont les obligations de l’entreprise ?

Le chauffage : une obligation légale

Le chauffage des locaux professionnels est obligatoire. L’Article R. 4223-13 du Code du Travail précise que « Les locaux fermés affectés au travail doivent être chauffés pendant la saison froide. Le chauffage doit être assuré de telle façon qu’il maintienne une température convenable et ne donne lieu à aucune émanation délétère. »

Selon l’INRS (Institut nationale de recherche et de sécurité) pour un travail sédentaire, il faut maintenir une température de consigne entre 20 °C et 23 °C. Inutile de surchauffer. Vous évitez ainsi de faire monter la facture de chauffage. D’après l’Ademe, 1 degré en moins sur les radiateurs peut induire jusqu’à 7% d’économies d’énergie.

La climatisation

Il n’est pas obligatoire d’installer un système de climatisation dans les locaux professionnels. Toutefois si tel est le cas dans vos locaux, sachez que la réglementation interdit de la programmer en dessous de 26°C.

Accessibilité de ERP

Afin de favoriser l’accessibilité des personnes à mobilité réduite (PMR), les établissements recevant du public sont soumis à certaines normes. Notamment, ils doivent permettre de prendre en compte :

• Une facilité de stationnement ;
• Une possibilité de cheminement intérieur par l’installation de portes automatiques ;
• La mise en place d’ascenseur pour les personnes ne pouvant pas circuler dans les escaliers ;
• Des revêtements de sols anti-glissement ;
• Des sanitaires adaptés.

Ces règles s’appliquent au neuf comme à l’existant. Toutefois, les entreprises peuvent demander une dérogation à la mairie en cas « d’Impossibilité technique » ou si le « Coût des travaux disproportionné par rapport aux améliorations apportées par la mise en accessibilité » explique le site du service public.

L’annexe environnementale

L’obligation d’une annexe environnementale pour les baux tertiaires dépassant les 2 000 m², depuis le 1er janvier 2012, vise à favoriser la diminution de la consommation énergétique des bâtiments destinés aux activités tertiaires.

Sécurité incendie

Afin de limiter les risques liés aux départs de flammes, les bâtiments à usage tertiaire doivent être dotés d’un système d’alarme incendie.

En outre, il est obligatoire dans les EPR d’être doté d’un extincteur de 6 litres minimum pour 200 m2 de surface dans les EPR de catégorie 1 à 4, c’est-à-dire comprenant une capacité entre 100 personnes (jusqu’à 300 dans certaines activités) à plus de 1500 personnes.

Les EPR de catégorie 5 disposent de seuil qui varie selon leur activité. En général, ils présentent une capacité inférieure à 200 personnes. Ils doivent prévoir un extincteur portatif pour 300 m² et au moins un par étage.

Audit énergétique tertiaire : un impératif

Sont tenues de faire effectuer un audit énergétique, les entreprises : 

• présentant un effectif supérieur à 250 salariés ; 
• témoignant d’un chiffre d’affaires supérieur à 50 millions € et un bilan supérieur à 43 millions €.

Ce document permet d’établir un plan de travaux visant à faire diminuer le bilan carbone de l’entreprise.

Le décret tertiaire

Le décret tertiaire a été mis en place dans le cadre de la loi Elan. Il impose une réduction de la consommation d’énergie par rapport à une année qui ne peut être antérieure à 2010 selon les modalités suivantes :

• – 40% d’ici 2030 ;
• – 50% d’ici 2040 ;
• – 60% d’ici 2050.

Les établissements qui y sont soumis doivent entrer leurs données de consommation dans la plateforme Opérat de l’Ademe avant septembre 2022 (première déclaration).

Décret BACS et pilotage de la consommation d’énergie

Dans en parallèle du décret tertiaire, le décret BACS impose aux entreprises du secteur tertiaire la mise en place d’un système de management de l’énergie comme un logiciel GTB ou GTC. Sont concernés les bâtiments tertiaires existants ou neuf dont le système de chauffage ou de climatisation présente une puissance supérieure à 70 kW.

Quels sont les bâtiments soumis au décret tertiaire ?

Le décret tertiaire concerne les bâtiments tertiaires de plus de 1000 m2. Plus précisément, sont soumis au décret tertiaire :

• Les bâtiments avec une activité tertiaire d’une surface supérieure ou égale à 1 000 m² ;
• Les bâtiments à usage mixte qui accueillent une activité tertiaire sur une surface supérieure ou égale à 1 000 m² ;
• Les bâtiments appartenant à une même unité foncière avec une surface cumulée supérieure ou égale à 1 000 m².

Travaux de rénovation dans le tertiaire : que dit la loi ?

Il n’est pas obligatoire pour le moment de procéder à des travaux de rénovation énergétique dans les bâtiments tertiaires. Toutefois, cela peut permettre à une entreprise de réduire sa facture d’électricité et de gaz.

Pour améliorer le budget énergie, il peut être bon d’engager des travaux d’isolation et de réfection du chauffage. Grâce au dispositif des Certificats d’Economies d’Energie (CEE), les entreprises peuvent demander la prise en charge de leurs travaux d’efficacité énergétique.

Bâtiment tertiaire neuf et toiture solaire

En vertu de la loi climat et résilience de 2019, les bâtiments tertiaires neufs avec une emprise au sol supérieure à 1000 m² doivent inclure intégrer en toiture :

• un système de végétalisation ;
• un dispositif de production d’énergie renouvelables, comme des panneaux solaires photovoltaïques.

Ce système doit couvrir a minima 30 % de la surface totale du toit. Cette obligation est étendue à la construction et en rénovation lourde aux « bâtiments à usage commercial, industriel ou artisanal, d’entrepôt, hangars non ouverts au public faisant l’objet d’une exploitation commerciale, parcs de stationnement couverts accessibles au public ayant une emprise au sol supérieure à 500 m2 » depuis le 1er juillet 2023.

Caroline Dusanter

Diplômée d’un Master 2 du CELSA-Paris Sorbonne, Caroline s’est lancée comme rédactrice et chargée de communication éditoriale indépendante en 2017. Intéressée par les problématiques liées à la transition énergétique et à la mobilité, elle travaille avec Opéra Énergie depuis 2019.

Experte sur les problématiques liées à l'énergie et la rénovation énergétique, elle ambitionne à travers ses articles de faire de la pédagogie sur le marché du gaz et de l’électricité, en constante évolution.