Annexe environnementale : définition, objectif et mise en œuvre
Visant à promouvoir l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires et commerciaux, l’annexe environnementale représente un outil précieux pour les bailleurs et les preneurs. Un bail vert permet non seulement de se conformer aux exigences du décret tertiaire, mais aussi d’optimiser les coûts d’exploitation et d’améliorer le confort des usagers. Comment ajouter une annexe verte à un bail commercial ? Quelles sont les obligations des parties prenantes ? Quels sont les bénéfices de la mise en place d’une clause verte ?
Qu’est-ce que l’annexe environnementale ?
Accord formalisé entre bailleur et preneur, l’annexe environnementale présente plusieurs atouts pour économiser de l’énergie et optimiser la performance des bâtiments tertiaires.
Définition du bail vert
L’annexe environnementale est un dispositif juridique qui s’intègre aux contrats de location, notamment dans le domaine de l’immobilier commercial et professionnel.
Aussi connue sous le nom de bail vert ou d’annexe verte, l’annexe environnementale d’un bail commercial encadre et promeut les pratiques d’efficacité énergétique et de réduction de l’empreinte carbone des bâtiments.
Ainsi, le bail vert définit les obligations des locataires (preneurs) et des propriétaires (bailleurs) en matière de :
- amélioration de la performance énergétique ;
- utilisation rationnelle des ressources ;
- réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Quels types de baux doivent disposer d’une annexe environnementale ?
Lors de la signature d’un nouveau bail ou du renouvellement de baux existants, l’obligation d’annexe environnementale concerne les bâtiments de bureaux et les locaux commerciaux d’une surface supérieure à 2000 m2.
Contenu de l’annexe environnementale
L’annexe environnementale contient des informations relatives aux consommations d’énergie des surfaces louées émanant du bailleur et du preneur (article L.125-9, 2° du Code de l’environnement).
En outre, selon l’article R.137-1 du Code de la construction et de l’habitation, le bailleur doit communiquer :
- l’inventaire et le descriptif des équipements consommant de l’énergie présents dans les locaux (chauffage, climatisation, ventilation, éclairage, etc.) ;
- les consommations annuelles réelles d’énergie et d’eau des équipements qu’il exploite ;
- la quantité annuelle réelle de déchets produite et collectée dans le bâtiment.
De son côté, le preneur transmet des informations similaires au sein de l’annexe environnementale selon l’article R.137-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Cet échange de données annexées au bail commercial permet de définir un échéancier pour suivre les performances énergétiques et environnementales des locaux loués. Des actions d’économies d’énergie sont ainsi planifiées pour répondre aux exigences de l’article R.137-3 du Code de la construction et de l’habitation.
En outre, si le bailleur engage des opérations de rénovation énergétique, le preneur a l’obligation, de lui faciliter l’accès aux locaux en vertu de l’article L.125-9, 2° du Code de l’environnement.
Enfin, l’annexe verte peut contenir des recommandations en lien avec la limitation des consommations d’énergie (selon l’article L.125-9, 3° du Code de l’environnement).
Contexte réglementaire de l’annexe verte
La loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, plus connue sous le nom de loi Grenelle II, a introduit l’obligation d’inclure une annexe environnementale dans les baux commerciaux et professionnels.
Par suite, le décret d’application n° 2011-629 du 3 juin 2011 a précisé les modalités d’application de cette obligation et a détaillé son contenu, notamment :
- les informations relatives à la consommation énergétique du bâtiment ;
- les solutions d’efficacité énergétique envisagées ;
- le partage des coûts des travaux entre le bailleur et le locataire.
Depuis quand l’annexe environnementale est-elle obligatoire ?
L’ajout d’une annexe environnementale lors de la signature ou de renouvellement d’un bail commercial ou professionnel pour des locaux de plus de 2000 m2 est obligatoire depuis le 1er janvier 2012. Pour les baux en cours à cette date, elle est devenue obligatoire au 14 juillet 2013.
Quels sont les principaux objectifs de l’annexe environnementale obligatoire ?
L’objectif principal de l’annexe environnementale obligatoire est de réduire les consommations d’énergie et l’impact environnemental des bâtiments commerciaux et professionnels en améliorant leur performance énergétique. En ce sens, elle contribue à la transition énergétique et à la lutte contre le changement climatique.
Elle vise à instaurer une collaboration entre propriétaires et locataires pour identifier et mettre en œuvre des mesures d’efficacité énergétique, d’utilisation rationnelle des ressources et de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Cette démarche implique :
- l’optimisation de la gestion de l’énergie ;
- l’encouragement à l’utilisation d’énergies renouvelables ;
- l’amélioration du traitement des déchets et de la qualité de l’air.
En plus de contribuer à l’atteinte d’objectifs environnementaux et économiques, l’annexe verte aide à améliorer le confort des occupants.
Quelles sont les sanctions encourues en absence d’annexe environnementale ?
La loi n’impose pas de sanctions pécuniaires spécifiques en l’absence d’annexe environnementale dans des baux commerciaux. Cependant, son absence peut entraîner plusieurs conséquences indirectes pour les parties concernées, comme un risque juridique et contentieux, un impact sur la valeur du bien ou encore une atteinte à la réputation des parties prenantes.
Annexe environnementale : quel champ d’application pour un bail commercial ?
L’application de l’annexe environnementale dans un bail commercial ou professionnel suit une démarche structurée qui nécessite une collaboration entre bailleur et preneur. Voici les étapes clés de mise en œuvre d’un bail vert.
Évaluation initiale de la performance énergétique des locaux
Réaliser un audit énergétique de bâtiment tertiaire permet d’évaluer la consommation d’énergie au sein des locaux et leur impact sur l’environnement.
Ces résultats contribuent à identifier les points faibles et les opportunités d’amélioration en matière d’efficacité énergétique.
Définition d’objectifs communs pour le propriétaire et le locataire
Sur la base des résultats de l’étude énergétique, le bailleur et le locataire conviennent d’objectifs d’amélioration de la performance énergétique et environnementale du bâtiment.
Ils seront repris au sein de l’annexe environnementale du bail commercial.
Rédaction de l’annexe environnementale
L’annexe verte peut reprendre les informations relatives à l’audit et les objectifs d’amélioration de la performance énergétique convenus.
Si des travaux sont prévus, ils sont également à indiquer accompagnés d’un planning de réalisation.
Enfin, les indicateurs de suivi de la performance énergétique et les modalités de révision pour s’adapter aux évolutions technologiques ou réglementaires définissent le champ d’action du bail vert.
Mise en œuvre des actions d’amélioration de l’annexe environnementale
Les travaux d’optimisation de la performance énergétique sont à réaliser conformément aux engagements pris dans le bail.
Ils peuvent comprendre l’amélioration de l’isolation, l’installation de systèmes de chauffage plus efficaces ou l’adoption de solutions d’énergie renouvelable.
Suivi et reporting des performances du bâtiment
Un système de suivi de la consommation énergétique et des performances environnementales du bâtiment est à mettre en place. Il permettra notamment la rédaction de rapports périodiques rendant compte des économies réalisées.
L’annexe environnementale pourra être révisée afin de s’adapter aux évolutions technologiques et réglementaires.
Annexe environnementale et décret tertiaire : comment les concilier ?
Le décret tertiaire impose des objectifs de réduction des consommations énergétiques que l’annexe environnementale peut reprendre. Un plan d’action clair intégrant des engagements précis de suivi et de reporting de la performance énergétique sera à prévoir. Enfin, un partage des responsabilités et des coûts des travaux entre propriétaires et locataires s’impose pour répondre aux objectifs légaux.
Comment bien cadrer le bail vert pour améliorer la performance énergétique d’un bâtiment ?
L’absence de cadre législatif contraignant autour de l’annexe environnementale d’un bail commercial contribue à en faciliter la mise en œuvre.
Néanmoins, l’annexe verte ne contient parfois que des actions symboliques non chiffrées dont les impacts sur la performance énergétique du bâtiment ne sont pas significatifs.
Pour ne pas perdre de vue les objectifs de l’annexe, propriétaires et locataires veilleront à définir des axes pertinents d’amélioration de la performance énergétique des locaux.
Dans l’idéal, l’accompagnement par un consultant en efficacité énergétique contribuera à économiser plus efficacement et rapidement de l’énergie.
Non contraignante, l’annexe environnementale doit être vue comme un outil de choix pour améliorer la performance des bâtiments tertiaires à travers une étroite collaboration entre propriétaires et occupants.