Un bâtiment neuf tertiaire de plus de 1 000 m² doit répondre aux exigences du décret tertiaire. Quelle méthode de calcul choisir ? Comment assurer le respect des obligations du décret tertiaire dans un bâtiment neuf ? Quels sont les atouts du dispositif éco-énergie tertiaire pour une nouvelle construction ?

Décret tertiaire pour un bâtiment neuf : modalités et enjeux

Si le décret tertiaire est souvent associé à la rénovation du parc existant, il s’applique aussi aux bâtiments neufs. Ainsi, le dispositif éco-énergie tertiaire s’applique dès qu’une nouvelle construction dépasse 1 000 m² de surface de plancher dédiés à un usage exclusivement tertiaire.

Cet assujettissement s’applique dès la première année pleine d’exploitation du bâtiment tertiaire, avec l’obligation de déclarer les consommations réelles sur la plateforme OPERAT.

Plus précisément, la date de mise en exploitation du bâtiment coïncide avec l’entrée dans le dispositif éco-énergie tertiaire du bâtiment neuf.

À la différence des bâtiments existants, la réduction progressive des consommations n’est pas un objectif à viser, car le bâtiment doit respecter un seuil absolu de consommation d’énergie défini selon son activité.

À noter que lorsqu’un bâtiment neuf combine plusieurs usages, seule la partie tertiaire entre dans le périmètre de l’obligation. C’est donc la surface tertiaire utile qui compte pour déterminer l’assujettissement au décret tertiaire d’un bâtiment neuf.

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Décret tertiaire et bâtiment neuf : le cas particulier des extensions

Une extension de bâtiment tertiaire est soumise au décret si elle dépasse 1 000 m² à elle seule ou si elle fait passer l’ensemble du bâtiment au-dessus de ce seuil.

Dans ce cas, l’extension doit être déclarée séparément sur la plateforme OPERAT en tant qu’entité fonctionnelle assujettie (EFA), avec ses propres données de consommation. Elle est alors considérée comme un bâtiment neuf autonome vis-à-vis des exigences énergétiques.

Décret tertiaire et bâtiment neuf : quelles sont les obligations en 2026 ?

Contrairement aux bâtiments existants, les bâtiments neufs doivent respecter un niveau de performance énergétique précis dès le début de leur exploitation. Pas de trajectoire de réduction à définir sur le temps long, le niveau de consommation maximal autorisé est déterminé à l’avance.

Une seule méthode de calcul admise : les valeurs absolues

Le décret tertiaire prévoit deux méthodes de calcul pour atteindre ses objectifs :

une réduction des consommations en pourcentage (valeurs relatives, méthode Crelat) par rapport à une année de référence ;
le respect d’un seuil fixe selon le type d’activité (valeurs absolues, méthode Cabs).

Quand le décret tertiaire s’applique à des bâtiments neufs, seule la méthode Cabs peut être utilisée.

Cela signifie que les consommations annuelles doivent être inférieures à une valeur réglementaire cible, exprimée en kWh/m²/an et définies au sein de différents arrêtés « valeurs absolues » en fonction de la nature de l’activité.

Décret tertiaire pour un bâtiment neuf non conforme

En revanche, un bâtiment neuf en exploitation depuis peu, mais non conforme aux exigences du décret tertiaire aura l’obligation de se mettre en conformité. Dans ce cas, la méthode Crelat pourra être utilisée, même si elle est généralement peu pertinente pour un bâtiment récent, performant et conforme à la RE 2020. En effet, réduire de 30% d’ici 2030, les consommations d’un bâtiment neuf s’avère presque impossible. Dans la mesure du possible, il est préférable d’éviter cette situation qui occasionne de nombreux frais supplémentaires.

Des valeurs seuils à respecter par activité

Les seuils en valeurs absolues sont fixés par l’arrêté du 10 avril 2020 et ses mises à jour successives, c’est-à-dire :

l’arrêté valeur absolue I du 24 novembre 2020 détermine les valeurs seuils pour les bureaux, l’enseignement et la logistique ;
l’arrêté valeur absolue II publié le 24 avril 2022 concerne l’accueil petite enfance et l’enseignement supérieur ;
l’arrêté valeur absolue III du 28 novembre 2023 vise l’hôtellerie, la restauration, les hébergements touristiques, les débits de boisson et les datas centers ;
l’arrêté valeur absolue IV du 14 mars 2024 propose les valeurs seuils à respecter pour les blanchisseries industrielles, les centres hospitaliers, les établissements médico-sociaux, les établissements sportifs, etc. ;
l’arrêté valeur absolue V du 12 juillet 2024 concerne les transports, les établissements culturels et de nuit, les parcs d’exposition, les tribunaux, etc. ;

L’arrêté valeur absolue VI est en consultation en 2025. Il apportera des précisions sur les établissements comme les commerces, les cinémas et les banques.

Selon la catégorie d’activité, voire la sous-catégorie d’un bâtiment neuf assujetti au décret tertiaire, des valeurs étalon en kWh/m²/an sont définies pour la composante CVC (chauffage, ventilation et climatisation) et pour les usages spécifiques (USE).

De plus, une formule de modulation est à appliquer au calcul pour ajuster les consommations au volume d’activité et obtenir une valeur absolue réglementaire à ne pas dépasser à l’échéance 2030.

RE 2020 et décret tertiaire

Les seuils en valeur absolue ne doivent pas être confondus avec les exigences de la RE 2020. En effet, un bâtiment peut être conforme à la RE 2020, mais non conforme au décret tertiaire s’il n’intègre pas une stratégie de pilotage énergétique en phase d’exploitation. Ces différentes contraintes réglementaires sont à analyser en amont de la conception pour ne pas occasionner de retards dans un projet ni des dépenses supplémentaires.

Décret tertiaire et bâtiment neuf : comment prouver la conformité ?

La conformité au décret tertiaire d’un bâtiment neuf s’évalue à travers la plateforme OPERAT. Les données de consommation doivent y être déclarées chaque année.

Le déclarant renseigne la surface tertiaire utile, l’activité exercée, les éventuelles périodes d’inoccupation et les consommations énergétiques.

Pour un bâtiment neuf, anticiper la collecte des informations dès la phase chantier s’avère indispensable :

l’attestation de livraison ;
les fiches techniques des équipements ;
les données de suivi énergétique ;
et, si possible, un DOE numérique (dossier des ouvrages exécutés) pour faciliter la gestion post-livraison, notamment au niveau énergétique.

Zoom sur les risques de sanction en cas de non-respect des seuils dès la première année

Comme pour les bâtiments existants, le décret tertiaire pour les bâtiments neufs prévoit des sanctions en cas de non-respect des obligations réglementaires, notamment la publication sur un « name and shame ». La pertinence du dépôt d’un dossier technique de modulation est assez limitée dans le cas d’un bâtiment neuf. En effet, il est supposé avoir été conçu de façon à se conformer au décret tertiaire dont les obligations ont été définies avant sa planification.

Comment concevoir un bâtiment neuf conforme au décret tertiaire ?

Respecter les seuils du décret tertiaire dans un bâtiment neuf suppose une anticipation dès la programmation, une conception rigoureuse et une exploitation maîtrisée.

Ainsi, la performance énergétique attendue doit être envisagée comme une exigence dès les premières étapes de planification. Cela implique de coordonner l’ensemble des acteurs : maître d’ouvrage, AMO, MOE, bureau d’études, architecte, exploitant, etc.

L’enveloppe thermique, les systèmes CVC performants, la régulation intelligente et le pilotage énergétique doivent être pensés en cohérence avec les seuils à respecter du dispositif éco-énergie tertiaire. Dans ce contexte, le commissionnement permet de vérifier sur la durée que les équipements fonctionnent et sont utilisés comme prévu.

Un bâtiment neuf conforme ne le restera que si l’exploitation et les usages suivent. En effet, les seuils en valeur absolue à respecter sont actuellement définis pour l’échéance 2030, mais de nouvelles valeurs absolues plus contraignantes seront à atteindre aux échéances 2040 et 2050 dans une optique de neutralité carbone.

Prévoir un suivi des consommations et des outils de gestion énergétique adaptés (GTB) contribue à limiter les dépenses énergétiques d’un bâtiment neuf dans le temps.

Décret tertiaire dans un bâtiment neuf : comment respecter la réglementation ?

Pour garantir la conformité d’un bâtiment neuf au décret tertiaire dès sa conception, les simulations thermiques dynamiques (STD) permettent de tester différents scénarios d’usages. Associées au BIM et à la maquette numérique, elles facilitent la coordination et la traçabilité dès les premières phases.

Après la livraison, le monitoring énergétique devient essentiel. Il repose sur des outils comme les GTB, les capteurs IoT ou les plateformes de visualisation.

En lien direct avec les exigences du décret tertiaire pour les bâtiments neufs, ces systèmes assurent :

un suivi en temps réel des consommations ;
une détection rapide des gaspillages énergétiques ;
une gestion optimisée des consommations.

Quels sont les atouts du décret tertiaire pour les bâtiments neufs ?

Loin de n’être qu’une contrainte réglementaire, le décret tertiaire pour les bâtiments neufs peut devenir un levier de valorisation.

En intégrant ses exigences en amont du projet, le maître d’ouvrage garantit une performance énergétique mesurable et durable, ce qui renforce l’attractivité du bien à la revente ou à la location.

La conformité aux seuils absolus constitue également un gage de qualité pour les occupants, avec des charges maîtrisées et un meilleur confort d’usage.

Enfin, dans un contexte où les entreprises doivent justifier de leur engagement environnemental, un bâtiment neuf conforme au décret tertiaire participe pleinement à une stratégie RSE crédible et vérifiable sur la plateforme OPERAT.

Performance, économie et durabilité sont des signaux positifs pour les investisseurs, les partenaires et les occupants. Ce sont également d’excellentes bases de travail dans l’optique d’obtenir une certification pour son bâtiment (BREEAM, LEED, HQE, etc.).

Accompagnement au décret tertiaire pour un bâtiment neuf : l’offre Opéra énergie

Opéra Énergie guide les entreprises du tertiaire et les chefs de projets dans la mise en conformité avec les exigences du décret tertiaire pour les bâtiments neufs.

Notre bureau d’études apporte une expertise et un savoir-faire précieux lors de la planification de solutions techniques qui permettent d’optimiser les consommations d’un bâtiment neuf, tout en garantissant son confort et sa fonctionnalité.

Notre équipe soutient les acteurs du tertiaire tout au long de la vie du bâtiment, notamment lors du suivi des consommations et des déclarations annuelles sur la plateforme OPERAT. Nous réalisons également des audits énergétiques et proposons un accompagnement sur le financement des travaux éligibles aux CEE.