Le plan pluriannuel de travaux en copropriété (PPT)
Le Plan pluriannuel de travaux (PPT) est un document qui permet à une copropriété de définir les travaux à réaliser les sur une période de 10 ans. Plusieurs types d’interventions peuvent être prévues : pour entretenir le bâtiment, garantir la sécurité des occupants ou encore améliorer l’efficacité énergétique de la bâtisse… Actualisé tous les dix ans, ce document est soumis au vote des copropriétaires lors des assemblées générales (AG). Depuis le 1er janvier 2023, il est devenu obligatoire pour certaines copropriétés, en fonction du nombre de lots et de la date d’existence de la copropriété.
Qu’est-ce que le Plan pluriannuel de travaux (PPT) pour une copropriété ?
Le plan pluriannuel de travaux, ou PPT, est un document créé par une copropriété. Il s’agit d’un planning qui doit définir les travaux à entreprendre dans la copropriété pour les dix prochaines années. Ses objectifs sont multiples. Il doit servir à assurer :
- un bon entretien du bâtiment ;
- une amélioration de l’efficacité énergétique ;
- la protection des habitants de la copropriété.
Il s’inscrit dans la continuité de la loi « Climat et Résilience » dont l’un des objectifs est de favoriser la transition énergétique grâce à la performance énergétique des bâtiments. Le plan pluriannuel de travaux est désormais entré dans le cadre réglementaire pour les copropriétés;
PPPT et PPT : quelles sont les différences ?
- PPPT signifie Projet de Plan Pluriannuel de Travaux ;
- PPT est le sigle de Plan Pluriannuel de Travaux.
Avant de créer un PPT, les copropriétés doivent établir un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). C’est un document qui établit la liste des travaux à prévoir pour la copropriété. Ce rapport permet d’envisager plusieurs plans pluriannuels de travaux (PPT)
Le PPPT permet ainsi aux copropriétés de choisir un plan de travaux pluriannuel en adéquation avec les attentes des copropriétaires en termes de coûts, de performances énergétiques et de valorisation du bâtiment.
Plan pluriannuel de travaux : que doit-il contenir ?
Le projet de plan pluriannuel de travaux reposera sur une analyse du bâti comme des équipements de l’immeuble et sur le DPE. Il peut également s’appuyer sur les conclusions d’un diagnostic technique global (DTG) en cours de validité. Il doit faire état de la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé comme de la sécurité des copropriétaires et aux optimisations énergétiques possibles.
Il doit également présenter le coût estimatif des travaux, leur ordre de priorité et s’accompagner d’une proposition d’échéancier pour les 10 ans à venir. Ce projet de plan doit être effectué par une partie tierce ayant des compétences en bâtiment (thermique, gros œuvre, normes de sécurité…).
Plan pluriannuel de travaux : que doit-il contenir ?
Le PPT ne peut pas être élaboré sans des études préalables. Il doit notamment s’appuyer sur le DPE de la copropriété, le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou sur un audit énergétique. Le projet de plan pluriannuel de travaux peut également s’appuyer sur le DTG (Diagnostic technique global).
Voici les éléments qui doivent figurer dans le plan pluriannuel de travaux selon la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 :
- La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES) ;
- Une estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre que les travaux permettent d’atteindre ;
- Une estimation budgétaire du montant à allouer aux travaux et leur ordre de priorité ;
- Une proposition d’échéancier sur les 10 prochaines années.
La liste des travaux et leur échéancier doivent également figurer dans le carnet d’entretien de l’immeuble.
Quel est le périmètre du PPT ?
Seules les parties communes sont concernées par les travaux prévus dans le cadre du PPT de la copropriété. Chaque propriétaire est ensuite responsable de son bien.
Bon à savoir : les copropriétés sont éligibles aux aides à la rénovation thermique
Le PPT peut faire peur puisqu’il implique la réalisation de travaux et donc des frais pour les copropriétaires. Il ne faut pas oublier que les copropriétés peuvent bénéficier de certaines aides financières pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Elles peuvent prétendre aux aides comme la Prime Energie Copro issue des CEE (Certificats d’économies d’énergie). Existent également : MaPrimeRénov’ Copropriétés, l’Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) ou encore des aides locales.
Quand le plan pluriannuel de travaux en copropriété est-il obligatoire ?
Depuis le 1er janvier 2023, le PPT est devenu obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Puis, il sera étendu à d’autres copropriétés selon les modalités suivantes :
- Dès le 1er janvier 2024, pour les copros comptant entre 51 et 200 lots ;
- Dès le le 1er janvier 2025, pour les copropriétés de 50 lots ou moins.
Attention, les immeubles neufs ne sont pas concernés. Le PPT est obligatoire après 15 ans de construction.
Projet de plan pluriannuel de travaux : quelles copropriétés sont concernées ?
Tous les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation seraient concernés à l’issue d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble.
Une exception cependant : si l’immeuble peut présenter un diagnostic technique global en cours de validité qui l’exempte de tout travaux dans les 10 prochaines années, le syndicat est alors dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux, tant que dure la période de validité du diagnostic (soit 10 ans).
À noter : le PPT peut être contrôlé !
En effet, un maire, un préfet ou encore un président d’établissement public de coopération intercommunale peut le demander pour s’assurer que les travaux envisagés permettent bien une sauvegarde de l’immeuble et garantissent la sécurité des occupants. Il doit être envoyé dans le mois suivant la demande, sous peine de voir le requérant élaborer ou actualiser le PPT à la place du syndic de copropriété.
Quelle est la durée de validité d’un PPT ?
Le PPT doit être remis à jour tous les 10 ans. En effet, ce dernier ne prévoit que les travaux sur une période de 10 ans. Il est donc nécessaire de l’actualiser à échéance de chaque période.
PPT : quel professionnel pour le rédiger ?
Seuls certains professionnels sont autorisés à établir un PPT, en justifiant de certaines compétences et garanties. Peuvent par exemple en réaliser :
- un bureau d’études ;
- un thermicien ;
- un diagnostiqueur immobilier.
Plusieurs choses sont attendues de ce professionnel et notamment une attestation sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance par rapport au syndic mais aussi par rapport aux fournisseurs d’énergie et aux entreprises qui pourraient intervenir dans l’immeuble. Il doit, en plus, avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle, qui précise les compétences couvertes.
Le gouvernement a mis en place un annuaire en ligne pour trouver facilement la bonne personne.
Peut-on réaliser le PPT avec un AMO ?
Oui mais souvent, ce ne sont pas les assistants à la maitrise d’ouvrage qui proposent de tels services. Ce sont avant tout les bureaux d’études.
Comment mettre en oeuvre un plan pluriannuel de travaux en copropriété ?
1. Faire établir le PPT par un Pro
La première chose à faire reste de faire établir le PPT par un professionnel certifié. Celui-ci vient réaliser une visite technique de l’immeuble et se base sur des documents concrets (factures, plan, etc.) pour proposer un plan de travaux en accord avec les besoins de la copro.
2. Un document soumis au vote de l’assemblée générale
Une fois élaboré, il devra être présenté sans attendre à l’assemblée générale des copropriétaires. Si le projet de PPT fait ressortir que des travaux doivent être réalisés sous 10 ans, le syndic doit inscrire au prochain ordre du jour de l’AG. En cas de non-adoption, le syndic se verra dans l’obligation d’inscrire la question de son adoption à chaque ordre du jour de chaque assemblée annuelle d’approbation des comptes.
Pour être adopté, le plan pluriannuel de travaux doit d’abord être présenté en assemblée générale des copropriétaires et donc être inscrit à l’ordre du jour avant qu’elle ne se déroule. Les modalités seront soumises soit à la majorité simple, soit la majorité des voix de copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Une fois le PPT réalisé, tout ou partie du projet doit être adopté, toujours en assemblée générale.
Si une certaine partie de ce PPT n’a pas été adoptée ou si l’échéancier n’est pas totalement défini, les questions en suspens devront être inscrites à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes.
3. Et après approbation ?
Après son adoption, le projet de plan pluriannuel de travaux change de statut et devient un plan pluriannuel de travaux. A ce titre, la question de l’échéancier de ses travaux sera inscrite à chaque assemblée annuelle d’approbation des comptes et les travaux votés, en fonction de leur type, à la majorité concernée.
Projet de PPT : qui est décisionnaire ?
Ce sera au syndic qu’incombera la charge d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux. Ces modalités seront soumises au vote de la majorité simple (autrement dit, la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
Travaux du PPT : quelle cotisation annuelle ?
Le PPT va de pair avec le fonds travaux de la copropriété. Les copropriétaires doivent verser une cotisation annuelle obligatoire à ce fonds. Celle-ci doit respecter deux critères :
- Montant minimal en fonction des travaux : La cotisation doit représenter au moins 2,5 % du coût total des travaux prévus dans le plan adopté par les copropriétaires.
- Proportion par rapport au budget annuel : La cotisation doit être égale ou supérieure à 5 % du budget prévisionnel de l’année.
Attention, ces cotisations sont non récupérables. Cela signifie que si un copropriétaire vend son lot (son appartement ou son unité dans la copropriété), il ne pourra pas récupérer les sommes qu’il a versées au fonds de travaux.
