Rénovation énergétique en copropriété : le guide complet 2024
La rénovation énergétique fait partie des enjeux de lutte contre le réchauffement climatique. Pour une copropriété, c’est l’occasion aussi de diminuer les charges de chaque copropriétaire. Comment mener à bien la rénovation énergétique d’une copropriété ? Quels sont les travaux éligibles ? Quelles démarches pour lancer le chantier ? Quelles sont les aides à la rénovation ? Tour d’horizon.
Rénovation énergétique en copropriété : définition et enjeux
La rénovation énergétique en copropriété concerne les travaux d’amélioration de la performance énergétique dans les parties communes d’un bien. Cette rénovation peut concerner l’isolation, le système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire ainsi que les dispositifs de ventilation.
En France, le secteur du bâtiment (tertiaire et résidentiel) représente environ 45% de l’énergie consommée. La réduction de la consommation d’énergie dans ce secteur est indispensable pour atteindre la neutralité carbone et pour lutter contre le réchauffement climatique.
Rénovation énergétique en copropriété : quels sont les travaux à mener ?
Améliorer la performance énergétique d’une copropriété permet de réduire la facture de chauffage des copropriétaires. Pour rappel, le gaz correspond parfois à plus d’un tiers des charges de copropriété. C’est un moyen également de diminuer le bilan carbone du bâtiment. Les copropriétés peuvent réaliser des travaux au cas par cas ou décider de mener une rénovation énergétique globale.
La mise en place d’une rénovation énergétique globale dans une copropriété offre de nombreux avantages :
- Une forte réduction de la consommation d’énergie du bâtiment et donc des factures d’énergie ;
- L’accès à des aides financières dédiées aux travaux collectifs, telles que MaPrimeRénov’ Copropriété.
- La possibilité de réduire le coût des travaux par copropriétaire en ayant un budget commun ;
- L’augmentation de la valeur patrimoniale l’immeuble et de chaque logement ;
- Une simplification des démarches administratives ;
- Une meilleure organisation des chantiers en termes d’installation, de gestion des déchets et de minimisation des nuisances pour les habitants.
En général, on conseille de mener les travaux dans l’ordre suivant :
- L’isolation pour éliminer les ponts thermiques et empêcher la chaleur de s’échapper ;
- La réfection du système de chauffage central et de production d’eau chaude sanitaire pour réduire la consommation de chauffage ;
- L’installation d’un système de ventilation pour lutter contre la pollution intérieure.
Les travaux de rénovation énergétique en copropriété peuvent faire l’objet d’aides financières. Pour en bénéficier, il faut respecter certaines exigences.
La rénovation énergétique en copropriété est-elle obligatoire ?
En tant que telle la rénovation énergétique en copropriété n’est pas une obligation. En revanche, elle est fortement recommandée par les pouvoirs publics. Pour l’encourager, les pouvoirs publics ont rendu obligatoire la réalisation de certains audits et diagnostics de performance énergétique. Quels sont les bilans énergétiques obligatoires ?
Le DPE en copropriété : une obligation ?
Dans la plupart des logements collectifs, il est obligatoire de faire dresser une estimation de la consommation. Notamment, il est impératif de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) en copropriété lorsque celle-ci présente 50 lots ou moins et dispose d’un chauffage collectif.
Audit énergétique obligatoire en copropriété
Pour les copropriétés de plus de 50 lots, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001, le syndic avait l’obligation de réaliser un audit énergétique. Cependant, l’audit énergétique n’est plus obligatoire pour les copropriétés. Il reste tout de même obligatoire pour bénéficier de certaines aides à la rénovation énergétique.
La mise en place d’un plan pluriannuel de travaux
En vertu de la loi Climat et résilience, le plan pluriannuel de travaux (PPT) est devenu obligatoire au sein des copropriétés construites depuis plus de 15 ans. Ce PPT est élaboré sur la base des résultats de l’audit énergétique et doit d’abord faire l’objet d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Il doit contenir :
- La liste des travaux de rénovation énergétique à réaliser par ordre de priorité ;
- Les économies d’énergie attendue ;
- le budget à allouer aux travaux ;
- Le calendrier des opérations à mener sur 10 ans.
La création d’un fonds travaux
Depuis 2015, dans les immeubles de plus de 10 lots, les copropriétés doivent constituer un fonds de travaux afin de pouvoir réaliser les opérations de rénovation énergétique. Ce fond de travaux est provisionné par les copropriétaires. Il correspond à au moins 5 % du budget prévisionnel de l’année.
Il n’est pas nécessaire si l’audit énergétique et le PPT n’imposent pas de travaux dans les 10 années à venir.
Rénovation énergétique en copropriété : les 5 étapes clés
Pour engager des démarches sur les travaux de rénovation énergétique, le syndic de copropriété doit s’acquitter de certaines démarches. Quelles sont ensuite les étapes principales ?
1. Préparer le projet
Avant de se lancer dans un projet de rénovation énergétique, les copropriétaires doivent prendre le temps de définir les contours du projet et d’évaluer les besoins de la copropriété. Les copropriétaires peuvent notamment collecter des informations sur la consommation d’énergie de la copropriété et sur l’historique des travaux effectués. Cette étape permet d’avoir une vision plus claire des besoins potentiels de la copropriété en termes de rénovation énergétique.
2. Réaliser un état des lieux et définir son projet de rénovation
Ensuite, la copropriété doit réaliser un état des lieux de sa performance énergétique. La copropriété peut notamment réaliser un audit énergétique ou un DPE collectif pour obtenir un rapport précis sur l’efficacité énergétique du bâtiment. Le bureau d’études en charge du diagnostic envoie ensuite le rapport au conseil syndical. Ce dernier vérifie que l’état des lieux respecte le cahier des charges.
L’audit énergétique, plus poussé, permet de lister les travaux à prévoir et de quantifier le coût total des travaux. Grâce à l’audit énergétique, les copropriétaires peuvent choisir plus méthodiquement les travaux à réaliser.
Notre bureau d’études accompagne les copropriétés dans leur projet de rénovation énergétique en réalisant des audits énergétiques qui permettent d’identifier les travaux à prévoir et les aides disponibles.
Ces travaux peuvent ensuite être inscrits dans le cadre d’un projet de plan pluriannuel de travaux.
3. Le vote en assemblée générale et le programme des travaux
Les travaux de rénovation doivent être inscrits à l’ordre de l’assemblée générale et être soumis au vote de la copropriété. Ils doivent être approuvés par la majorité des copropriétaires pour être effectués. Comme le précise l’ANIL, l’Agence Nationale d’information sur le logement « C’est la majorité des voix (tantièmes) de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents » qui permet de prendre ou non la décision.
L’assemblée générale doit également définir un seuil au-delà duquel une mise en concurrence des entreprises est rendue obligatoire. Cela permet au syndic de comparer au moins deux devis avant de faire appel à un artisan.
Afin d’obtenir certaines aides à la rénovation énergétique, les copropriétés ont l’obligation de passer par une solution d’assistance à la maîtrise d’ouvrage (AMO). L’AMO vient encadrer les travaux afin de s’assurer que les critères de performances énergétiques seront bien respectés.
Bon à savoir : Quid des travaux urgents ?
Sont exemptés du passage en assemblée générale les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. C’est par exemple le cas lors d’une infiltration d’eau qui peut nuire à la charpente et à la solidité de l’ouvrage.
4. Elaborer le plan de financement
C’est une étape essentielle car elle permet de s’assurer que les coûts liés à la rénovation énergétique sont finançables par la copropriété. Comment procéder ?
- Chercher les aides et les subventions disponibles en fonction des travaux prévus (le rapport de l’audit énergétique permet d’obtenir un aperçu des aides financières) ;
- Simuler le coût des travaux pour chaque copropriétaire en fonction des différents critères ( les quotes-parts, les aides disponibles, etc.) ;
- Prévoir la mise en place de prêts pour les copropriétaires.
5. Déclaration préalable de travaux en mairie
En outre, le syndic doit prévenir la mairie en cas de modification de la façade pour répondre aux exigences du plan local d’urbanisme (PLU). C’est le cas lors de travaux d’isolation des murs par l’extérieur ou lorsque la copropriété choisit de remplacer les fenêtres. Il doit déposer une déclaration préalable de travaux que la commune a un mois pour instruire.
Quelles aides à la rénovation énergétique en copropriété ?
Pour aider les syndics et gestionnaires de copropriété à minimiser le budget des travaux, plusieurs aides à la rénovation existent. Voici les principales.
MaPrimeRénov’Copropriété
Aide de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), MaPrimeRénov’Copropriété peut couvrir jusqu’à 45% du montant des travaux engagés. Elle viendra également financer les prestations liées à l’AMO.
L’aide MaPrimeRénov’ Copropriétés est calculée en fonction du gain énergétique obtenu grâce aux travaux effectués. Les plafonds et taux de subvention sont les suivants :
- Pour un gain énergétique d’au moins 35 % :
- Le montant de la subvention est de 30 % du coût des travaux.
- Ce montant est plafonné à 25 000 € par logement.
- Pour un gain énergétique d’au moins 50 % :
- Le montant de la subvention est de 45 % du coût des travaux.
- Ce montant est également plafonné à 25 000 € par logement.
Pour en bénéficier la copropriété doit :
- réaliser des travaux de rénovation globale induisant un gain d’efficacité énergétique de 35 % ou plus ;
- être immatriculée au registre national des copropriétés ;
- être composée de résidences principales à 75% ou plus (65 % pour les copropriétés de 20 lots ou moins).
Elle inclut également deux bonus :
- Le bonus « sortie de passoire » d’un montant de 500 euros par logement lorsque la copropriété quitte le statut de passoire thermique (classification F ou G au DPE) ;
- Le bonus « Bâtiment Basse Consommation » (BBC ) à raison de 500 euros par logement lorsqu’elle atteint une étiquette A ou B au DPE suite aux travaux.
Cette prime est cumulable avec les CEE (Certificats d’économies d’énergie).
Les certificats d’Économie d’Énergie (CEE)
Mis en place dans le cadre de la Loi POPE, le mécanisme des CEE impose aux fournisseurs d’énergies et aux vendeurs de carburant à mettre en place des actions des économies d’énergie. Pour cela, ils peuvent notamment financer des travaux de rénovation en copropriété.
Chaque opérateur est libre de proposer le barème de la prime énergie qu’il veut donner. Pour en bénéficier, la copropriété doit :
- réaliser des travaux de rénovation éligibles ;
- faire appel à un professionnel Reconnu Garant de l’Environnement (RGE) pour le chantier ;
- être construite depuis plus de 2 ans.
Les CEE peuvent concerner aussi bien les immeubles avec des résidences principales que les copropriétés avec des résidences secondaires.
L’Eco-Prêt à Taux Zéro
L’éco-prêt à taux zéro pour les copropriétés est un crédit bancaire avec un taux d’intérêt porté à 0%. Accordé au syndic ou au gestionnaire de copropriété, il permet de financer des travaux de rénovation thermique en copropriété. D’un montant maximal de 50 000 €, il concerne les immeubles achevés depuis plus de deux ans. Les travaux devront automatiquement être mené par un professionnel RGE.
