Outre son obligation réglementaire, le DPE d’un immeuble en monopropriété représente un outil de gestion pour un propriétaire bailleur. Quelles informations contient le DPE collectif d’une monopropriété ? Quelles sont les sanctions encourues si cette étude thermique n’est pas réalisée ? Que se passe-t-il en cas de mise en copropriété ?
Qu’est-ce qu’un DPE pour un immeuble en monopropriété ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) d’un immeuble en monopropriété est un diagnostic immobilier visant à évaluer :
- la consommation annuelle d’énergie du bâtiment ;
- son impact environnemental.
Contrairement à une copropriété où plusieurs propriétaires détiennent chacun une partie du bâtiment, une seule personne (particulier ou société immobilière) est propriétaire de l’ensemble de l’immeuble en monopropriété. Cela reste vrai, même si le bâtiment contient plusieurs types de logements ou locaux professionnels.
Ainsi, le DPE collectif en monopropriété offre une vision globale de la performance du bâtiment à son propriétaire et à ses locataires. Il représente aussi une première étape pour orienter des travaux de rénovation énergétique indispensables afin de se conformer aux obligations réglementaires en vigueur.
Point sur le DTG et le PPPT
Un diagnostic technique global (DTG) se compose d’un DPE et il ne devient obligatoire que lors de la transformation d’une monopropriété de plus de 10 ans en copropriété. Dans ce contexte, la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travail (PPPT) devient également obligatoire. PPT et DPE collectif sont toujours liés, car le premier se base sur les conclusions du second pour planifier des travaux nécessaires sur 10 ans.
DPE d’immeuble en monopropriété : est-il obligatoire ?
Instauré par la loi Climat et Résilience de 2021, la réalisation d’un DPE collectif est devenue obligatoire depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété dont le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ janvier 2013.
Autrement dit, le propriétaire d’un immeuble entier composé de plusieurs logements doit disposer d’un DPE collectif en monopropriété conforme dès lors qu’il s’engage dans une démarche de vente ou de location, qu’elle soit partielle ou totale.
Ce diagnostic doit être joint au dossier de diagnostic technique (DDT) et communiqué à l’acquéreur ou au locataire dès la phase de négociation.
À noter que cette obligation s’applique indépendamment de la surface ou de l’usage de l’immeuble, dès lors qu’il s’agit d’une monopropriété à usage principal d’habitation.
Quelle que soit leur taille, toutes les monopropriétés sont concernées. En revanche, l’obligation d’établir un DPE collectif pour les copropriétés ne sera effective qu’à partir du 1ᵉʳ janvier 2026 pour les bâtiments de moins de 50 lots, tandis que les copropriétés de plus de 50 lots y sont aussi déjà soumises.
Durée de validité du DPE collectif
Le DPE collectif d’une monopropriété est valable 10 ans, sauf en cas de travaux modifiant significativement la performance énergétique du bâtiment. En outre, la mise à jour de l’étude est inutile si la classe du DPE réalisé après le 1ᵉʳ juillet 2021 est A, B ou C.
Comment réaliser un DPE collectif en monopropriété ?
Faire réaliser un DPE pour un immeuble en monopropriété implique de suivre une démarche logique qui commence par le choix du bon diagnostiqueur.
Le choix du diagnostiqueur
Le DPE collectif d’une monopropriété doit être confié à un professionnel certifié par un organisme accrédité (COFRAC), comme un bureau d’études thermiques ou un architecte.
Cet expert doit savoir diagnostiquer des bâtiments entiers, et pas uniquement des logements individuels. Il doit par ailleurs utiliser un logiciel validé par l’État, conforme à la méthode 3CL-2021 applicable aux DPE d’immeuble en monopropriété.
Il est fortement recommandé de sélectionner un diagnostiqueur expérimenté, capable de comprendre les spécificités des équipements collectifs, des systèmes de chauffage centralisés ou encore des bâtiments anciens souvent peu documentés.
Les étapes de réalisation
Le DPE d’un immeuble en monopropriété se déroule en 4 phases :
- La collecte des données techniques, comme les plans de l’immeuble, le descriptif des matériaux, la nature des équipements, voire l’ancien DPE si disponible ;
- L’inspection sur site où le diagnostiqueur effectue une visite complète des parties communes et de certains logements représentatifs. Il prend des notes sur l’isolation, les menuiseries, les équipements de chauffage, de ventilation, de production d’eau chaude, etc. ;
- L’analyse et la modélisation à l’aide d’un logiciel réglementaire qui simule les consommations standardisées du bâtiment ;
- La remise du rapport au propriétaire.
Différences entre DPE collectif en monopropriété, audit énergétique et DPE individuel
Le DPE collectif évalue la performance énergétique de l’ensemble d’un immeuble, tandis que le DPE individuel concerne un seul logement. Obligatoire pour la vente des immeubles classés F ou G depuis le 1er avril 2023 et depuis le 1er janvier 2025 pour les bâtiments classé E, l’audit énergétique propose des scénarios de travaux dans le cadre d’une rénovation énergétique. Il complète le DPE, mais ne le remplace jamais.
Quelles informations contient le DPE d’un immeuble en monopropriété ?
Le DPE collectif d’un immeuble en monopropriété fournit une photographie complète de sa performance énergétique. Il attribue deux étiquettes :
- une étiquette énergie qui évalue la consommation d’énergie primaire (kWh/m²/an) ;
- une étiquette climat qui mesure les émissions de gaz à effet de serre (kg de CO₂/m²/an).
Le rapport décrit également les caractéristiques techniques du bâti et leur niveau de performance : qualité de l’isolation, matériaux, type de chauffage, présence ou non d’une ventilation, type de production d’eau chaude, etc.
Enfin, le DPE peut inclure des recommandations de travaux pour améliorer l’efficacité énergétique, bien qu’il ne propose pas de scénarios chiffrés comme l’audit énergétique de copropriété.
Zoom sur le prix d’un DPE d’immeuble en monopropriété : le coût d’un DPE collectif varie principalement en fonction du nombre de lots, de la surface à diagnostiquer et de la complexité des équipements. Selon l’ADEME, il se situe généralement entre 1 000 € et 5 000 €.
Quel est l’intérêt pour une monopropriété de réaliser un DPE collectif ?
Au-delà de son caractère obligatoire, le DPE d’un immeuble en monopropriété constitue un outil de gestion pour les propriétaires.
Il permet de :
- disposer d’une vue d’ensemble objective sur la performance énergétique du bâtiment ;
- identifier les points faibles (déperditions thermiques, défauts d’isolation, équipements vétustes, etc.) ;
- hiérarchiser des travaux dans le but de se conformer aux obligations réglementaires, notamment dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques ;
- bénéficier de certains dispositifs d’aide ;
- valoriser l’immeuble lors d’une transaction.
En cas de vente ou de location, le DPE d’un immeuble en monopropriété informe et rassure les futurs acquéreurs ou locataires sur la qualité du bien.
Les aides pour rénover une monopropriété :
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez prétendre sous certaines conditions au Coup de Pouce « Rénovation globale d’un bâtiment résidentiel collectif » du dispositif des CEE, à MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné pour rénover un maximum de 3 appartements, à la TVA à 5,5 %, au dispositif Loc’Avantages, aux aides locales, etc.
Quelles sont les sanctions encourues en cas d’absence du DPE d’un immeuble en monopropriété ?
En monopropriété, l’obligation de DPE collectif depuis le 1er janvier 2024 ne prévoit aucune amende administrative directe en cas de non-réalisation.
Toutefois, l’absence de diagnostic complet peut engager la responsabilité civile du propriétaire unique si un acheteur ou un locataire subit un préjudice lié à un classement énergétique défavorable.
De plus, en cas de diffusion d’une annonce immobilière erronée, la législation impose des sanctions financières, pouvant atteindre 1 500 €, voire 3 000 € en cas de récidive. Il en est de même si le DPE collectif en monopropriété n’est pas transmis à un locataire ou si le diagnostic a été réalisé par un professionnel non accrédité.
Sur le plan juridique, ces manquements peuvent conduire à l’annulation du contrat de bail ou de vente et à des dommages et intérêts en cas de vice caché.
Pourquoi confier le DPE de son immeuble en monopropriété à Opéra Énergie ?
Bureau d’études thermiques qualifié OPQIBI 1905, Opéra Énergie accompagne les propriétaires de monopropriété dans la réalisation des études indispensables au respect de la réglementation.
Après la réalisation du DPE de l’immeuble en monopropriété, nos experts peuvent approfondir l’analyse du bâtiment à travers un audit énergétique en monopropriété qui comprend des scénarios de travail cohérents pour répondre aux objectifs de performance visés. Nous étudions également les contrats d’énergie en place, afin de nous assurer que nos clients bénéficient des tarifs les plus intéressants en fonction de leurs besoins et usages.
Mandataire CEE , nous accompagnons également les propriétaires bailleurs dans la recherche de solutions de financements par les CEE et dans le montage du dossier correspondant afin de les faire profiter de travaux au meilleur prix.
Diplômée d'un master en environnement, Alexandra a exercé pendant quinze ans dans des bureaux d'études techniques.
Depuis 2019, elle est rédactrice web spécialisée sur les sujets liés à l'énergie et l'environnement. Passionnée par les enjeux de la transition énergétique, elle associe sa plume à son expertise pour rédiger des contenus qui répondent aux enjeux des entreprises.
