Sur les 30 millions de logements que compte la France, 8 millions sont en copropriété soit 700 000 copropriétés. Et elles sont bon nombre à être directement concernées par les évolutions du marché de l’énergie. Syndic ou bailleur, vous savez que les factures d’énergie sont l’une des charges les plus importantes de votre ou vos copropriétés. Pourquoi ne pas choisir la bonne offre d’énergie, gaz comme électricité ! On vous livre quelques pistes de réflexion.

Comment changer de fournisseur d’énergie quand on est une copropriété ?

Vous aimeriez mieux gérer votre consommation énergétique et souscrire une offre plus intéressante pour votre copropriété ? Commençons par prendre connaissance des différentes offres existantes, qui ont été impactées par l’évolution des tarifs réglementés de vente (TRV), avant de voir plus en détail les démarches de souscription.

Les TRV qu’est-ce que c’est ?

Les tarifs réglementés ne sont proposés que par les fournisseurs historiques et les entreprises locales de distribution (ELD). De leur côté, les fournisseurs alternatifs proposent des offres de marché.

Définir son profil consommateur

La fin des tarifs réglementé du gaz a impacté tous les professionnels, à l’exception de certaines copropriétés. Cette fin a été progressive :

  • 31 décembre 2014 : suppression des TRV pour les copropriétés consommant plus de 200 000 kWh de gaz naturel par an ;
  • 1er janvier 2015 : suppression des TRV pour les copropriétés présentant une consommation de gaz entre 150 et 200 000 kWh par an (soit une copro type de 15 logements chauffés au gaz).

La fin des tarifs réglementés de l’électricité concerne les copropriétés disposant d’une puissance électrique de plus de 36 kVA (art. L 337-9 du code de l’énergie), ce qui est habituel pour les ensembles dotés d’un ascenseur ou de portes de garage automatiques.

Toutes les copropriétés concernées par ces suppressions des TRV du gaz et de l’électricité ont donc dû basculer vers les offres de marché, à prix fixes ou prix indexés.

Estimer ses postes consommateurs

Quelle que soit l’énergie souscrite, il convient de définir quels postes sont les plus énergivores, afin de souscrire l’offre la plus adaptée. Il est d’autant plus intéressant de comparer les offres d’énergie quand on sait que près de 50 % des charges des copros sont englouties par les factures d’énergie (gaz, électricité, eau).

C’est le chauffage qui demeure en haut du podium des charges de la copropriété. Dans les copropriétés chauffées au gaz, la consommation moyenne estimée est ainsi de 350 000 kWh.  Pour les immeubles dotés d’un chauffage collectif au gaz naturel, le coût d’achat de gaz représente ainsi la plupart du temps plus de la moitié des charges de la copropriété.

Même si l’électricité ne représente généralement que le sixième poste de dépenses en copropriété, il peut être intéressant de changer d’offre et faire des économies d’énergie. C’est d’autant plus intéressant concernant les immeubles qui ont un chauffage au sol électrique, où la facture d’électricité peut atteindre jusqu’à 50 000 € par an !

Les démarches à suivre pour souscrire un nouveau contrat d’énergie

Le changement d’offre d’énergie, gaz ou électricité, doit être voté en assemblée générale. Le conseil syndical est le mieux placé pour mettre en concurrence plusieurs fournisseurs. Seulement attention, les offres d’énergie ont une durée de vie très courte, entre 3 et 15 jours, parfois de 24 h. La tâche est d’autant plus complexe que rares sont les informations mises à disposition par les fournisseurs sur leur site internet en matière de contrats et tarifs propres aux copropriétés. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier en énergie : gain de temps et d’argent assuré !

Une copropriété est-elle obligée de mettre en concurrence différents fournisseurs ?

Tout comme pour les travaux et autres services des copropriétés, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que l’assemblée générale a dans ses missions d’« arrête[r] un montant des marchés et des contrats à partir duquel une concurrence est rendue obligatoire ». Le seuil de la mise en concurrence est généralement fixé entre 250 et 2 000 € TTC.

Les assemblées générales ont d’autant plus intérêt à profiter de la mise en concurrence, si elles veulent réaliser des économies substantielles sur leur facture d’énergie ! De plus, le seuil de mise en concurrence est très vite atteint, voire largement dépassé, dès lors qu’une copropriété a un chauffage collectif – même pour un contrat de fourniture de gaz avec une durée d’engagement d’un an.

Cependant, si une assemblée générale n’a pas fixé de seuil de mise en concurrence, rien ne peut l’y obliger. C’est ce que rappelle un arrêt de la Cour de Cassation rendu le 26 mars 2014 : « Aucune obligation de mise en concurrence des marchés et travaux ne s’impose lorsque l’assemblée générale n’a pas fixé, en application de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».

Toutefois, même dans le cas où l’AG n’a pas fixé de seuil de mise en concurrence, il est fortement conseillé de mettre en concurrence les offres afin de bénéficier des prix les plus avantageux.

C’est l’article 19.2 du Décret du 17 mars 1967 qui précise les modalités de mise en concurrence. Sauf modalités différentes fixées par l’AG, la mise en concurrence « résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ».

Quels renseignements fournir à un fournisseur d’énergie pour obtenir un devis pour sa copropriété ?

Afin d’obtenir un devis d’énergie, gaz ou électricité, le plus précis possible, diverses informations sont à envoyer aux fournisseurs que vous avez sélectionnés.

Les informations à transmettre

Il vous faudra ainsi leur transmettre :

  • L’Identifiant du site : Point de comptage et Estimation pour le gaz, le Point de livraison pour l’électricité,
  • Votre Consommation Annuelle de Référence (CAR),
  • Votre Profil de consommation (chauffage au gaz…),
  • Vos Historiques de consommation.

Où trouver ces informations ?

Ces différents éléments sont indiqués sur votre facture. Néanmoins si vous n’êtes pas en mesure de les obtenir, vous pouvez vous adresser à votre fournisseur actuel : il est dans l’obligation de vous transmettre et ce gratuitement. Vous pouvez aussi obtenir ces renseignements auprès du gestionnaire de réseau de distribution (GRD).

En ce qui concerne le gaz, c’est GRDFqui est en charge du réseau de distribution. Pour l’électricité, il s’agit d’Enedis. C’est à eux qu’il faut s’adresser en cas de panne et coupure d’électricité ou de gaz.

Quels éléments une copropriété doit prendre en compte pour choisir son contrat de gaz et d’électricité ?

Avant de signer votre devis, il convient de vous poser les bonnes questions.

Les devis présentés intègrent-ils toutes les composantes d’une facture ?

Une facture d’énergie est composée de différents montants, qu’il convient de connaître avant de souscrire votre offre :

  • Le prix de la fourniture d’énergie ;
  • Les tarifs d’acheminement ou TURPE (57 % de la facture TTC de gaz, 62 % pour l’électricité) ;
  • Les diverses taxes et contributions sur l’énergie.

Le prix de la fourniture se scinde en deux parts qu’il convient de vérifier aussi :

Pouvez-vous faire la comparaison selon une même base ?

Il est important de comparer des budgets exprimés avec les mêmes valeurs pour chaque montant, autrement dit :

  • soit HT ;
  • soit hors TVA ;
  • soit toutes taxes comprises.

Vos devis incluent-ils dans le calcul présenté la TVA ?

Les taux de TVA étant différents entre l’abonnement (5,5 %) et la part variable (20 %), il est important, pour les copropriétés qui ne récupèrent pas la TVA, de comparer les offres en prenant en compte la TVA.

En effet, du fait de ces disparités de taxe, certaines offres qui présentent pourtant un montant d’abonnement plus élevé peuvent se révéler plus intéressantes sur le long terme.

Les devis obtenus datent-ils du même jour ? 

Le prix de la molécule dépendant fortement de la variation des prix du marché de gros, une comparaison des offres doit se baser sur des offres faites à la même date pour être pertinente.

Les offres des fournisseurs se basent-elles sur la même consommation annuelle et le même profil de consommation ?

Il convient de vérifier que les offres sont établies sur la même CAR (Consommation Annuelle de Référence) et le même profil, sinon la comparaison peut être faussée.

Les modalités sont-elles toutes précisées ?

Il convient d’être également très attentif :

  • À la période d’engagement et aux pénalités en cas de résiliation anticipée ;
  • Aux modes de paiement et modalités de facturation ;
  • Aux services supplémentaires proposés : interlocuteur dédié, modalités de prise de contact, les possibilités de gestion pour les contrats multi-sites, les offres de compensation carbone, l’accompagnement à l’efficacité énergétique, etc.
  • Aux options vertes : les offres vertes qui fonctionnent selon le dispositif des garanties d’origine (GO) proposent une fourniture d’énergie issue des énergies renouvelables et peuvent contenir un pourcentage plus ou moins important de ces énergies.

Faites financer des travaux

En ce qui concerne l’efficacité énergétique, certains fournisseurs vont accompagner leurs clients dans la réalisation de leurs travaux de rénovation énergétique, en proposant une Prime Énergie issue du dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE).

Les offres sont-elles à prix fixe ou à prix indexé ?

Enfin, si vous optez pour une offre de marché, ne comparez pas des offres indexées avec des offres à prix fixes !

Dans le cas où vous optez pour des prix indexés, n’oubliez pas de vérifier les variables d’indexation.

Attention aussi à ne pas confondre ces offres alternatives et les TRV proposés par EDF et Engie (si vous y êtes éligible).

Le saviez-vous ?

Les fournisseurs ont pour obligation légale de faciliter la comparaison des offres. Aussi, pour toute offre d’une durée supérieure à 1 an, sont-ils contraints de proposer également une offre d’une durée maximale de 1 an.

En copropriété, qui peut choisir l’opérateur de gaz et d’électricité ?

Évidemment sélectionner tel ou tel fournisseur de gaz ou d’électricité ne se fait pas aussi simplement dans le cadre d’une copropriété que dans le cas d’un changement de contrat de particulier. Il faut en effet que l’assemblée générale se prononce à la majorité simple en faveur de tel ou tel opérateur.

La majorité simple (selon l’article 24 de la loi de 1965 sur la copropriété) correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale qui ont voté. Les abstentionnistes sont donc exclus dans le calcul de cette majorité.

La majorité simple est nécessaire pour toutes les décisions de gestion courante de la copropriété, comme un contrat d’énergie par exemple.  Certaines copropriétés délèguent ce choix à leur conseil syndical, parfois à une société d’entretien de la chaufferie, d’autres encore à leur syndic.

Quand décider d’un changement de fournisseur d’énergie pour une copropriété ?

Comme la souscription d’un nouveau contrat d’énergie requiert la majorité simple de l’assemblée générale, mieux vaut demander des devis suffisamment en amont pour être sûr de pouvoir les présenter en AG. Cependant, compte tenu de la courte durée de vie des offres d’énergie, il faudra les faire réactualiser et choisir en conséquence. Par souci de simplicité, pour ce « deuxième tour », il n’est pas rare que l’Assemblée générale décide de donner une délégation de pouvoir (autrement dit un mandat) au conseil syndical ou au syndic. Attention, la décision d’accorder une délégation de pouvoir doit, quant à elle, être votée à la majorité absolue qui signifie la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non à l’assemblée.

Le piège des contrats à reconduction tacite

On parle de contrat à tacite reconduction lorsque ce contrat, qui a initialement été signé pour une durée de 1 an, se prolonge automatiquement en l’absence de dénonciation des contractants des deux parties. Un état de fait qui a joué des tours à plus d’un consommateur désireux de rompre son contrat mais qui avait oublié et laissé passer l’échéance !

En 2008, le gouvernement s’empare du problème : ce sera la Loi Chatel du 3 janvier 2008 qui avec son article L .136-1 vient amender le Code de la Consommation. Un premier pas est franchi en faveur de la défense des consommateurs puisque cet article oblige les professionnels prestataires de services à informer clairement leurs clients de la possibilité de reconduire ou non le contrat, et ce « au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction ».

Une protection élargie aux copropriétés

Si la loi est initialement destinée à protéger les particuliers, son champ d’application s’applique néanmoins aux copropriétés.  Et c’est tant mieux quand l’on sait le nombre de contrats qu’elles sont amenées à souscrire : assurance, entretien des espaces verts, des parties communes, du chauffage, des ascenseurs et les contrats de gaz comme d’électricité ! La plupart des contrats de marché se reconduisant tacitement à l’échéance, il leur suffit désormais de dénoncer le contrat par lettre recommandée dans le délai prévu au contrat, soit, généralement, de 45 à 60 jours avant la date de fin de contrat.

En 2009, coup de tonnerre, un arrêt de la Cour de Cassation vient préciser que l’article L136-1 du code de la consommation ne concerne que « les personnes physiques » : qu’en est-il alors du syndicat de copropriétaires ?

En décembre 2009, le gouvernement rappelle alors que « le syndicat de copropriétaires se trouve dans la même situation d’un consommateur dans ses rapports avec ses fournisseurs et prestataires de services ordinaires ». Certes, le syndicat de copropriétaires ne peut être considéré comme consommateur, puisqu’il n’est pas une personne physique. En revanche, il n’a pas non plus le statut de professionnel. la Cour de Cassation le confirmera à plusieurs reprises, notamment avec l’arrêt du 23 juin 2011 qui sera conforté par deux autres arrêts, 4 ans plus tard, en novembre 2015. En tant que personne morale dont la fonction est d’entretenir et de conserver l’immeuble, le syndicat de copropriétaires entretient les mêmes rapports qu’un consommateur avec des fournisseurs et prestataires de service, comme les opérateurs d’énergie.

Résultat, un syndicat de copropriétaires peut mettre fin quand il le souhaite à son contrat de gaz ou d’électricité, à compter de sa date de reconduction, si le fournisseur d’énergie ne l’a pas informé, par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction et ce sans qu’on ne puisse lui réclamer d’indemnité ni de pénalité.

Zoom  : Que se passe-t-il si un syndicat de copropriétaires fait appel au service d’un syndic professionnel ?

Est-il alors considéré comme professionnel ce qui impliquerait qu’il ne puisse plus prétendre à la même protection que les personnes physiques en matière de droit à la consommation ? Heureusement nom, la Loi Chatel étend sa protection aux mandataires de gestion, comme les syndicats professionnels.

Charlotte Martin
Responsable Communication

Sophie-Charlotte MARTIN, Conceptrice-Rédactrice spécialisée

Titulaire d'un master 2 en Lettres Classiques, complété d'un master 2 en Communication et d'un cycle web marketing à la CCI de Lyon, Sophie-Charlotte est intervenue sur des sujets aussi B2C que B2B, on et off line.

Régulièrement confrontée aux problématiques tertiaires et industriels, elle s'est spécialisée en énergie. Aujourd'hui, elle garantit au quotidien la direction et la production éditoriale de l'entreprise. Sophie-Charlotte MARTIN est Responsable éditoriale d'Opéra Energie.