Chauffage collectif en copropriété : lequel choisir ?
Le chauffage collectif en copropriété représente environ un tiers des charges pour les occupants. A l’heure où les prix de l’énergie apparaissent comme très élevés, les syndics ont tout intérêt à optimiser ces charges. Comment faire ? Que dit la loi sur les dates d’allumage du chauffage ? Comment programmer la température ? Vers quel système se tourner ?
Comment fonctionne un système de chauffage collectif en copropriété ?
Un dispositif de chauffage collectif est un équipement de production de chaleur et parfois d’eau chaude sanitaire situé dans les parties communes. Il est relié à chaque logement par le biais d’émetteurs de chaleur :
- des radiateurs ;
- Un plancher chauffant.
Cet équipement peut être une chaudière à combustible ou une pompe à chaleur. Il permet à l’ensemble des occupants de se partager la facture et l’entretien du chauffage.
Chauffage collectif en copropriété : que dit la loi ?
Le recours à un système de chauffage central en copropriété fait l’objet d’un encadrement réglementaire. Voyons les dispositions à respecter.
Quelle température pour le chauffage collectif ?
La température pour le chauffage collectif doit permettre aux occupants de se chauffer décemment. Conformément à l’article R171-11 du Code de la construction et de l’habitation, « Les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18°C la température au centre des pièces du logement. Ils comportent des dispositifs de réglage automatique du chauffage qui permettent notamment à l’occupant d’obtenir une température inférieure à 18°C ».
En outre la moyenne réglementairement pour le chauffage est fixée à 19°C. De ce fait, si le chauffage collectif ne dépasse pas 19°C, il ne peut pas être considéré comme défectueux.
Les dates de remise en route et d’arrêt du chauffage
Traditionnellement la période de chauffe a lieu du 15 octobre au 15 avril de l’année suivante. Toutefois, la loi ne précise pas réellement de période de chauffe. En pratique, c’est le syndic qui prend la décision d’allumer ou non le chauffage en fonction des températures extérieures.
Dans certains cas, pour éviter les conflits entre les différents copropriétaires, les dates d’allumage et d’extinction du chauffage sont précisées au sein du règlement de copropriété. A ce moment-là, il convient souvent de prévoir une clause permettant d’adapter ces dates à la météo.
Qui paie les charges de chauffage collectif ?
Le chauffage collectif est à la charge des occupants des logements (propriétaires occupants ou locataire). La répartition des frais de chauffage dépend des caractéristiques de l’immeuble. En théorie, ils sont soumis à l’individualisation. Toutefois, en pratique, il faut savoir que toutes les copropriétés n’ont pas encore toutes individualisé les frais de chauffage.
L’individualisation des frais de chauffage
Initié par la loi de transition énergétique de 2015, l’individualisation des frais de chauffage concerne l’ensemble des copropriétés dont la consommation énergétique est supérieure à 80 kWh/m² par an.
A ce titre, le décret sur l’individualisation des frais de chauffage impose la réparation suivante :
- 70% des charges de chauffage concernent les parties privatives ;
- 30% pour les parties communes. Cette part commune est distribuée en fonction des tantièmes de copropriété.
En cas de non-respect de ces obligations, la loi prévoit une sanction financière de 1 500 euros par logement et par an.
La répartition des frais de chauffage collectif
Dans certains cas, la copropriété fait face à une impossibilité technique d’installer des compteurs individuels d’énergie thermique (CET) ou des répartiteurs de frais de chauffage.
A ce moment-là, la répartition des frais de chauffage s’organise selon :
- La surface de chauffe des radiateurs ;
- Le volume des logements ;
- Les tantièmes de copropriété pour les parties communes.
Quid de l’entretien ?
L’entretien du chauffage est à la charge financière des copropriétaires. C’est au syndic de s’assurer qu’il est fait selon la législation en vigueur, à savoir :
- Une fois par an pour les chaudières à combustible ;
- Tous les deux ans pour une pompe à chaleur entre 4 et 70 kW, tous les 5 ans au dela de 70 kW.
Cet entretien permet de réaliser des économies d’énergie et de préserver la durée de vie des appareils de chauffage.
Un copropriétaire peut-il refuser le chauffage collectif ?
En théorie oui, en pratique, c’est très complique. Comme le rappelle l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC) « si un copropriétaire souhaite se désaccorder du chauffage collectif et ne plus avoir à payer de charges de chauffage, il doit faire modifier la clef de chauffage du règlement de copropriété. » Cela implique un vote à l’unanimité de l’assemblée générale. Il est donc quasiment impossible de refuser le chauffage collectif en copropriété.
Quels sont les avantages du chauffage collectif en copropriété ?
La mise en place d’un chauffage collectif en copropriété permet aux copropriétaires de bénéficier de nombreux avantages :
- La mutualisation des charges permet de faire des économies sur le coût de l’énergie mais aussi sur l’entretien et les différents travaux à prévoir.
- L’installation d’un chauffage collectif améliore également le confort des habitants en leur évitant d’installer un chauffage parfois encombrant et bruyant. C’est un gain d’espace important pour les différents logements de la copropriété.
- Enfin, la consommation venant d’un chauffage collectif au gaz en copropriété peut être éligible au bouclier tarifaire.
Chauffage collectif au gaz : quel fournisseur choisir ?
La majorité des dispositifs de chauffage collectif sont des chaudières à gaz. Afin de réduire la facture énergétique et les charges des copropriétaires, le syndic a tout intérêt a bien choisir le contrat de gaz. Pour cela, il peut comparer les fournisseurs de gaz en se faisant aider par un courtier en énergie, comme Opéra Energie.
Le recours à un expert permet de mieux comprendre les offres présentes sur le marché. En prenant en compte les diverses spécificités de votre immeuble, nos spécialistes peuvent sélectionner les offres avec un prix du gaz avantageux. Un moyen de trouver le meilleur fournisseur pour votre copropriété.
Le choix du fournisseur de gaz, soumis à l’Assemblée Générale
Attention, le choix du fournisseur de gaz doit être voté au moment de l’assemblée générale. Il est conseillé au syndic de présenter plusieurs devis afin de permettre aux copropriétaires d’opter pour le contrat qui leur semble le plus indiqué.
Chauffage collectif en copropriété : quel chauffage choisir ?
Lorsqu’il s’agit de choisir un chauffage performant pour une copropriété, plusieurs options s’offrent aux syndics de copropriétés. Voici les différentes alternatives existantes.
Le chauffage au fioul à proscrire
Énergie fossile, le chauffage au fioul est interdit dans le neuf. Pour l’ancien, il est voué à être remplacé. Ainsi, si la chaudière collective à fioul tombe en panne et ne peut être réparée, la copropriété doit se tourner vers un autre dispositif de chauffage.
Le chauffage au gaz, interdit dans le neuf en 2025
En vertu de la RE 2020 (Règlementation Environnementale 2020), le chauffage au gaz ne peut plus être installé dans les logements neufs individuels. Cette interdiction est étendue aux copropriétés à partir de 2025.
Dans l’ancien, le choix d’une chaudière à gaz est encore envisageable. Toutefois, cela n’est pas le plus avantageux financièrement. Depuis le 1er janvier 2023, la chaudière à gaz ne permet plus de bénéficier d’aides à la rénovation thermique, même dans le cas d’une installation de chaudière à très haute performance énergétique (THPE).
Le réseau de chaleur renouvelable
Un réseau de chaleur urbain est un système de distribution de chaleur proposée par une collectivité locale pour un ensemble d’usager. Cette chaleur est produite à partir d’énergies renouvelables ou via la valorisation de chaleur fatale. Les copropriétés pour verdir leur système de chauffage peuvent demander le raccordement à un réseau de chaleur.
La pompe à chaleur
La pompe à chaleur est un dispositif qui capte l’énergie de l’air extérieur ou des sols afin de la transformer en chaleur. Largement déployée dans les logements individuels, elle reste plus rare en copropriété. Toutefois, économique et écologique, elle tend à se développer. Elle peut faire l’objet d’aides à la rénovation énergétique.
Le chauffage au bois
Enfin, face à l’augmentation des prix du gaz et de l’électricité, les copropriétés peuvent opter pour un chauffage collectif au bois. Pour des raisons d’autonomie, le mieux reste d’opter pour une chaudière à granulés ou à plaquettes. En effet, dotés d’un réservoir, ces équipements ne nécessitent pas de chargement manuel et garantissent ainsi plus de commodité.
Quelles aides pour le changement de chauffage en copropriété ?
L’installation d’un système de chauffage en copropriété peut vite dépasser des dizaines de milliers d’euros. Pour limiter les frais qui impactent les copropriétaires, le syndic de copropriété peut se tourner vers différents programmes d’aides.
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov’ Copropriété est une aide de l’ANAH (Agence Nationale pour l’Habitat). Elle peut financer le changement d’un système de chauffage en copropriété jusqu’à 25% du montant des travaux dans la limite de 25 000 € par logement.
Pour en bénéficier, la copropriété doit :
- être composée au moins à 75% de résidences principales ;
- être immatriculée au registre national des copropriétés ;
- réaliser des travaux de rénovation globale permettant un gain énergétique de 35 % ou plus.
Afin de bénéficier de travaux performants, le mieux reste de réaliser un audit énergétique en copropriété afin de déterminer un plan de travaux (isolation, chauffage, ventilation, etc.).
Les certificats d’économies d’énergie (CEE)
La Prime Energie pour les copropriétés a été créée dans le cadre du dispositif des Certificats d’Economies d’Energie (CEE), qui impose aux fournisseurs d’énergie et aux vendeurs de carburant d’engager des actions pour réduire leurs émissions de CO2. Ils peuvent ainsi financer des travaux de rénovation en copropriété, en échange de certificats d’économies d’énergie (CEE). Pour trouver la meilleure offre de rachat de travaux, le syndic peut passer par un comparateur CEE, mis en place par un courtier en énergie comme Opéra Energie.
Le Coup de Pouce Chauffage
Le Coup de Pouce Chauffage des Bâtiments Résidentiels Collectifs et Tertiaires vient majorer la prime CEE du 1er septembre 2022 et jusqu’au 31 décembre 2025. Il permet de donner un complément aux copropriétés qui souhaitent se raccorder à un réseau de chaleur ou à un chauffage urbain utilisant des énergies renouvelables.
L’éco-PTZ copropriété
L’éco-PTZ copropriété est un emprunt bancaire octroyé au syndic ou gestionnaire de copropriété pour financer des travaux de rénovation énergétique dans un immeuble de plus de 2 ans. Le montant maximum du prêt est de 50 000 € et il est remboursable sur 20 ans. Avant de demander le prêt, les travaux doivent être approuvés par un vote de l’Assemblée générale.
Suppression du chauffage collectif en copropriété : est-ce possible ?
La suppression du chauffage collectif en copropriété ne peut avoir lieu, en théorie, qu’avec un vote à l’unanimité. En pratique, il est donc très difficile de la voter en assemblée générale. Toutefois, la jurisprudence a pu statuer sur le sujet et si la suppression du chauffage collectif au profit d’un chauffage individuel apparait comme une amélioration, alors elle peut être envisagée.