Le Plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés enfin mis en oeuvre ?
Abandonné lors de la réforme du droit de la copropriété, le plan pluriannuel de travaux (PPT) a fait son retour dans le projet de loi Climat et Résilience. Il a été adopté le 21 août 2022 lors du vote de la loi. Qu’implique-t-il pour les copropriétés ?
Qu’est-ce qu’un plan pluriannuel de travaux (PPT) ?
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) sert à établir un plan de travaux pour améliorer la performance énergétique d’un immeuble. Ces travaux permettent de réduire les émissions de gaz à effet de serre (GES) du bâtiment.
Le projet de plan pluriannuel de travaux reposera sur une analyse du bâti comme des équipements de l’immeuble et sur le DPE (Diagnostic de performance énergétique). Il peut également s’appuyer sur les conclusions d’un diagnostic technique global (DTG) en cours de validité ou sur l’audit énergétique de la copropriété.
Que doit comporter un projet de plan pluriannuel de travaux ?
Le PPT doit inclure des informations précises sur les résultats attendus en termes de réduction de la consommation d’énergie, ainsi qu’une planification détaillée des travaux prévus sur une période de 10 ans.
Il doit faire état de la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé comme de la sécurité des copropriétaires et aux optimisations énergétiques possibles. Il doit également présenter le coût estimatif des travaux, leur ordre de priorité et s’accompagner d’une proposition d’échéancier pour les 10 ans à venir. Ce projet de plan doit être effectué par une partie tierce ayant des compétences en bâtiment (thermique, gros œuvre, normes de sécurité…).
Projet de PPT : quelles copropriétés sont concernées ?
Tous les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation seraient concernés à l’issue d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble.
Dates d’entrée en vigueur des dispositions :
- Le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
- Le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre 51 et 200.
- Le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
Une exception cependant : si l’immeuble peut présenter un diagnostic technique global en cours de validité qui l’exempte de tous travaux dans les 10 prochaines années, le syndic est alors dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux, tant que dure la période de validité du diagnostic (soit 10 ans).
Projet de PPT : qui est décisionnaire ?
C’est au syndic qu’incombe la charge d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux. Ces modalités seront soumises au vote de la majorité simple (autrement dit, la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
Une fois élaboré, il devra être présenté sans attendre à l’assemblée générale des copropriétaires. Si le projet de PPT fait ressortir que des travaux doivent être réalisés sous 10 ans, le syndic doit inscrire au prochain ordre du jour de l’AG la question de son adoption totale ou partielle.
Le vote requis est à la majorité absolue. En cas de non-adoption, le syndic se verra dans l’obligation d’inscrire la question de son adoption à chaque ordre du jour de chaque assemblée annuelle d’approbation des comptes.
Après son adoption, le projet de plan pluriannuel de travaux change de statut et devient un plan pluriannuel de travaux. A ce titre, la question de l’échéancier de ses travaux sera inscrite à chaque assemblée annuelle d’approbation des comptes et les travaux votés, en fonction de leur type, à la majorité concernée.
PPT et fonds de travaux
Pour mener les travaux, il est possible d’utiliser la réserve appelée « fonds travaux ». Le fonds de travaux est une réserve pour le syndic de copropriété. Comme l’explique le site du Ministère de la Transition écologique « ce fonds doit être constitué à la fin d’une période de 10 ans à partir de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble ». Ce fond de travaux est alimenté par une cotisation annuelle des copropriétaires.
Il peut servir à financer :
- La réalisation du PPT ou du diagnostic technique global (DTG) ;
- Les travaux adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires ;
- Travaux à réaliser d’urgence et à la préservation de l’immeuble.
L’assemblée générale peut décider de suspendre les cotisations au fonds de travaux si le montant des cotisations dépasse le montant du budget prévisionnel pour le fonds de travaux. C’est également le cas si le montant du fonds de travaux dépasse de 50% le montant du chantier prévu dans le Plan Pluriannuel de Travaux.