L’isolation thermique est-elle obligatoire en copropriété ?
Dans certains cas, l’isolation thermique en copropriété est obligatoire. Aujourd’hui, le Code de la construction et de l’Habitat impose donc aux habitats collectifs de faire des travaux d’isolation lors d’un ravalement de façade, des travaux sur la toiture ou d’aménagement. Ces dispositions légales permettent de lutter contre le dérèglement climatique. En effet, selon le Ministère de la Transition écologique, « le secteur du bâtiment représente 43 % des consommations énergétiques annuelles françaises et il génère 23 % des émissions de gaz à effet de serre (GES) françaises ». Plus précisément, que dit le cadre réglementaire ? Quels sont les bénéfices de l’isolation thermique pour les copropriétés ? Comment financer les travaux ?
Quelles sont les obligations d’isolation en copropriété ?
La loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV) de 2015 vise à réduire les émissions de CO2 de la France de 50% à horizon 2050 par rapport au niveau de 2012. De ce fait, elle a modifié les normes en matière d’habitat, de rénovation et de construction. Comme l’explique le Ministère de la Transition écologique « À l’occasion de travaux importants sur les bâtiments, la loi prévoit l’obligation de renforcer l’isolation thermique avec notion de « travaux embarqués » ». Les déperditions thermiques proviennent très souvent des combles ou des murs, l’isolation est donc l’un des travaux essentiels pour réduire la consommation d’énergie. Ainsi, les travaux d’isolation en copropriété deviennent obligatoires lors de certaines interventions et/ou gros travaux de rénovation. Voyons les cas de figures existants définis par les articles R173-4 à R173-7 du Code de la Construction.
1. Un ravalement de façade
En premier lieu, l’obligation intervient lorsqu’un ravalement de façade est prévu dans la copropriété. Des travaux d’isolation thermique doivent être menés si le ravalement concerne au moins 50% de la façade, hors ouvertures, d’un bâtiment chauffé et sur les zones ravalées. En général, il s’agit d’une isolation par l’extérieur. Sont concernés :
- les murs en terres cuites ;
- briques industrielles ;
- blocs béton industriels ou assimilés :
- béton banché ;
- bardages métalliques.
2. Des travaux de toiture
Même obligation si vous réalisez des travaux sur la toiture de la copropriété, sur au moins 50% de la surface ou lors de l’installation d’une surtoiture. Là encore, des travaux d’isolation thermique en copropriété doivent être réalisés sur la toiture ou sur le sol du dernier étage occupé/chauffé.
3. Certains travaux d’aménagement
Si vous souhaitez augmenter la taille du bien ou réaliser des travaux d’aménagement pour rendre la surface habitable, il faudra procéder à des travaux d’isolation thermique. Cela concerne les augmentations d’au moins 5m2 de la surface de plancher. Sont notamment concernés : les aménagements de garage ou de combles. Les parois opaques doivent être isolées, soit les planchers bas qui donnent sur l’extérieur ou sur un local non chauffé mais aussi les toitures et les murs donnant sur l’extérieur.
Quelles dérogations ou exceptions ?
Certaines situations peuvent empêcher le bon déroulement des travaux. Concernant le ravalement de façade, une dérogation face à l’obligation d’isolation thermique existe. Elle s’applique aux bâtiments constitués de matériaux sensibles à l’humidité (façades en pierre, terre crue, torchis, bois, matériaux de fabrication artisanale comme l’enduit traditionnel à la chaux).
Plus largement, une copropriété peut être exemptée de ces travaux en cas d’impossibilités techniques ou juridiques. Cela peut passer par :
- un risque de dégradation de bâti lié à l’isolant, après avis d’un professionnel ;
- si des servitudes sont modifiées, comme un droit de passage, ou des règles liées au droit des sols ;
- si les travaux d’isolation ont un impact sur les sites patrimoniaux remarquables, qui sont classés ;
- Les bâtiments labélisés Architecture contemporaine remarquable sont également exemptés.
La balance entre les avantages et les inconvénients, qu’ils soient de nature technique, économique ou architecturale doit également être prise en compte. Pour ceux de nature économique, il faut une justification émise par un professionnel du bâtiment qui prouve que le retour sur investissement sera supérieur à 10 ans. Pour les inconvénients architecturaux, il faut obligatoirement une note d’architecte les prouvant.
Quels sont les avantages d’une bonne isolation thermique en copropriété ?
L’étude publiée par BBC Observatoire en 2022 met en lumière les économies d’énergies permises par des travaux de rénovation énergétique dans les logements collectifs. L’isolation thermique est l’une des opérations principales parmi les travaux effectués dans le cadre de l’étude. En moyenne, les bâtiments collectifs étudiés ont fait des économies d’énergie de 65% quelle que soit la zone climatique (H1,H2 ou H3). Cela démontre qu’outre le respect du cadre légal, l’obligation d’isolation thermique en copropriété présente plusieurs avantages. Quels sont-ils précisément ?
Réduire les charges de copropriété
Tout d’abord, mener des travaux de rénovation énergétique permet de diminuer les déperditions thermiques et donc de moins utiliser le chauffage, pour les occupants. Logiquement, cela aura un impact sur la facture énergétique, en la réduisant.
Améliorer la valeur des biens
Une bonne isolation permet également d’augmenter l’efficacité énergétique et donc la valeur du bien. Des travaux peuvent permettre d’obtenir une meilleure note au DPE, le diagnostic de performance énergétique. Un moyen d’attirer les investisseurs locatifs !
Eviter les dégâts des eaux
Une bonne isolation permet de renforcer l’étanchéité à l’air d’un bâtiment. Ainsi, on prévient des infiltrations d’eau causées par des intempéries ou le gel des canalisations, par le biais du calorifugeage de la tuyauterie, par exemple.
Copropriétés : quelles aides pour l’isolation obligatoire ?
Afin de savoir quelles zones isoler en priorité, le syndic doit d’abord faire réaliser un audit énergétique de la copropriété. Celui-ci est assorti d’un plan de travaux, d’un budget prévisionnel et d’une présentation des aides à la rénovation pour les copropriétés. Elles permettent de diminuer le reste à charge pour les copropriétaires.
MaPrimeRénov’Copropriété
MaPrimeRénov’ Copropriété est une aide de l’ANAH destinée aux propriétaires bailleurs et aux copropriétés pour les travaux réalisés dans les parties communes. Cette subvention peut financer jusqu’à 25% du montant des travaux dans la limite de 25 000 € par logement. Elle peut aussi prendre en charge le recours à une solution d’AMO (assistance à la maîtrise d’ouvrage).
Pour demander cette aide financière, la copropriété doit :
- être composée au moins à 75% de résidences principales ;
- être immatriculée au registre national des copropriétés ;
- mener des travaux de rénovation globale induisant un gain énergétique de 35 % ou plus.
Les travaux d’isolation thermique et de rénovation doivent être réalisés par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
La Prime CEE
Cumulable avec MaPrime Rénov’, la Prime Energie a été mise en place dans le cadre du dispositif des Certificats d’Economies d’Energie (CEE). Ce mécanisme impose aux fournisseurs d’énergie et aux vendeurs de carburant d’engager des actions pour réduire leurs émissions de CO2. Pour cela, ils peuvent financer des travaux de rénovation chez les particuliers ou les professionnels. Pour trouver la meilleure offre de rachat de travaux, il est conseillé de passer par un comparateur CEE.
L’éco-PTZ en copropriété
L’éco-PTZ copropriété est un prêt bancaire accordé à un syndic ou gestionnaire de copropriété. D’un montant maximal de 50 000 €, il est remboursable sur 20 ans. Il sert à financer des travaux de rénovation énergétique dans un immeuble construit depuis plus de 2 ans. Pour le demander, les travaux doivent faire l’objet d’une approbation suite à un vote de l’Assemblée générale.
Le prêt copropriétés dégradées d’Action logement
Action logement propose un prêt avec un taux de 1% pour la réalisation des travaux de rénovation dans les parties communes d’un immeuble. D’un montant maximal de 10 000€, il peut être demandé par les copropriétaires pour financer des travaux votés en assemblée générale. Il est remboursable sur 10 ans et concerne les immeubles faisant l’objet :
- D’un plan de sauvegarde ;
- D’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et comportant des actions pour les copropriétés dégradées (OPAH)
Attention, le taux d’intérêt du « prêt copropriétés dégradées » passe à 1,5% en mars 2023.
