Individualisation des frais de chauffage : comment procéder ?
La facturation des dépenses de chauffage évolue en copropriété. Désormais, l’individualisation des frais de chauffage contribue à un paiement plus juste selon les consommations de chacun. Quel type d’immeuble résidentiel est soumis à l’individualisation du chauffage collectif ? Combien coûte cette mesure ? Quelles sanctions sont prévues pour les syndicats de copropriétaires contrevenants ?
En quoi consiste l’individualisation des frais de chauffage ?
Si la législation relative à l’amélioration de la performance énergétique des copropriétés évolue, la répartition des charges de chauffage collectif en copropriété a aussi subi des changements ces dernières années.
Une facture de chauffage historiquement commune
Les copropriétés équipées d’un chauffage collectif ont toujours partagé les frais de chauffage entre les différents copropriétaires selon les tantièmes ou au prorata de la surface du bien.
Toutefois, les ménages consomment différemment l’énergie.
Avec l’individualisation du chauffage collectif, les foyers les plus sobres ne sont plus lésés, tandis que les logements les plus énergivores sont incités à réfléchir à des solutions pour consommer moins.
Quelle législation s’applique à l’individualisation du chauffage collectif ?
L’individualisation des frais de chauffage obligatoire a été initiée en 2011, puis renforcée par la loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, a simplifié la procédure en matière d’individualisation des frais de chauffage. Elle a également étendu le dispositif aux équipements de froid. Enfin, le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019 et l’arrêté du 6 septembre 2019 ont précisé le cadre d’application de la loi.
Une facture de chauffage équitable et plus économe
L’individualisation des frais de chauffage en 2024 offre une réponse équitable pour que chacun paye ce qu’il consomme.
C’est également une mesure de sensibilisation pour une meilleure prise en compte du coût de l’énergie. En effet, l’ADEME estime que cette mesure peut être à l’origine d’une baisse de 15 % sur les consommations de chauffage.
Ainsi, les frais liés au chauffage en copropriété se composent désormais :
- des frais individuels liés aux consommations réelles relevées par les compteurs individuels d’énergie thermique (CET) ou les répartiteurs de frais de chauffage collectif (RFC), environ 70 % de la facture ;
- les frais communs de combustibles partagés à parts égales entre les copropriétaires ;
- les autres frais répartis selon le règlement de copropriété (contrat d’exploitation et de maintenance, consommation d’électricité de l’équipement de chauffe, réparation, etc.).
Toujours par souci d’équité, des coefficients peuvent être appliqués aux logements se trouvant dans une situation énergétique pénalisante : appartements en dernier étage ou contre dalle de garage, logements orientés au nord, etc.
Quelles copropriétés peuvent bénéficier de l’individualisation du chauffage collectif ?
L’individualisation du chauffage collectif est désormais la norme pour les bâtiments d’habitation ou mixtes équipés d’un chauffage collectif consommant plus de 80 kWh/m2/an.
En effet, selon l’arrêté du 8 juin 2023, les copropriétés consommant plus de 120 kWh/m2/an d’énergie de chauffage avaient jusqu’au 31 décembre 2017 pour se mettre en conformité, sans exception.
De plus, les bâtiments équipés d’un chauffage collectif consommant entre 80 kWh/m2/an et 120 kWh/m2/an devaient mettre en place les dispositifs de comptage à distance pour une individualisation des frais de chauffage au plus tard pour le 25 octobre 2020 ().
En outre, à partir du 1er janvier 2027, tous les compteurs et répartiteurs devront être relevables à distance selon l’arrêté du 8 juin 2023 relatif aux systèmes de régulation de la température des systèmes de chauffage et de refroidissement et au calorifugeage des réseaux de distribution de chaleur et de froid.
Une mise en conformité s’impose donc d’ici à cette échéance, car en cas de refus de procéder à l’individualisation des frais de chauffage collectif, le syndicat de copropriété s’expose à des sanctions administratives.
Individualisation des frais de chauffage : qu’en est-il des autres immeubles ?
Les résidences consommant moins de 80 kWh/m2/an ne sont pas légalement contraintes d’individualiser les frais de chauffage collectif. Néanmoins, opter pour ce mode de facturation et de répartition des charges de chauffage collectif en copropriété contribue à de meilleures relations de voisinage et à une sensibilisation des usagers quant aux frais de chauffage. Si la copropriété s’y refuse, une solution économique et intelligente pour réduire les consommations d’énergie consiste à installer des robinets thermostatiques sur les radiateurs !
Quelles sont les exonérations à l’individualisation du chauffage collectif ?
L’arrêté du 30 mai 2016 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs prévoit deux types de dérogations possibles quant à l’individualisation du chauffage collectif :
- l’exonération technique, quand les compteurs individuels d’énergie thermique ne peuvent pas être mis en place (boucle de chauffage indépendante, dalle chauffante, émetteur de chaleurs en série, émetteur de chaleur à la vapeur, etc.). Dans ce cas, des répartiteurs de frais de chauffage sont à installer ;
- l’exonération financière par défaut de rentabilité est autorisée par la loi ELAN portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. La dispense concerne les compteurs et les répartiteurs. Dans ce cas, le syndic doit démontrer que le coût d’individualisation du chauffage collectif ne permet pas des économies de plus de 15 %.
Quels équipements sont à installer pour assurer la répartition des charges de chauffage collectif en copropriété ?
L’individualisation du chauffage collectif est rendue possible avec la mise en place d’appareils de mesure dont les relevés sont effectués à distance, comme :
- les compteurs individuels d’énergie thermique qui sont installés à l’entrée de chaque appartement et affichent la consommation en temps réel ;
- les répartiteurs de frais de chauffage collectif qui deviennent une obligation quand la première solution est techniquement irréalisable ou non rentable. Un dispositif est alors posé sur chaque radiateur du logement. Il calcule en direct la consommation de chaleur.
Coûts d’individualisation : combien ça coûte et qui finance ?
L’ADEME estime qu’un compteur individuel de chauffage collectif coûte environ 58 € par logement, contre 36 € pour un répartiteur de frais de chauffage. Les frais d’individualisation du chauffage collectif sont à la charge des copropriétaires. À noter que sous certaines conditions, la copropriété peut demander un éco-prêt à taux zéro pour financer cette opération d’amélioration de la performance énergétique dans l’habitat.
Quelles sanctions pour la copropriété en cas de non-respect de la réglementation ?
Si la faisabilité technique et la rentabilité financière sont avérées, le syndic à l’obligation de procéder à l’individualisation des frais de chauffage en 2024.
S’il s’y refuse, l’administration peut mettre le syndic en demeure de s’y conformer. Si sous le délai accordé, le refus d’individualisation des frais de chauffage persiste, une amende peut être envoyée au syndic de copropriété. Elle peut atteindre 1500 €/logement, à payer tous les ans, jusqu’à la mise en conformité.
Si la copropriété dans son ensemble refuse cette individualisation, une solution pour respecter la loi consiste à basculer d’un chauffage collectif à un chauffage individuel. Ainsi, chaque copropriétaire peut gérer comme bon lui semble ses consommations.
Individualisation des frais de chauffage : quelle démarche réaliser pour en bénéficier ?
L’individualisation des frais de chauffage collectif est à planifier par le syndic de copropriété. Il sera également le garant de la documentation indispensable en cas de contrôle des autorités.
La première étape consiste à faire valider avec un professionnel la faisabilité technique quant à la pose de compteurs ou de répartiteurs. Ensuite, selon la consommation en chauffage de l’immeuble et le devis de pose, un calcul de la rentabilité du dispositif est réalisé.
Si des économies sont réalisables, les travaux de pose sont planifiés et l’individualisation des frais de chauffage commence.
Quelles solutions pour consommer moins d’énergie de chauffage en copropriété ?
L’individualisation des frais de chauffage permet de mieux se rendre compte des dépenses énergétiques et de payer uniquement ce qui est consommé.
Toutefois, pour réaliser des économies substantielles, une copropriété peut prévoir d’autres opérations d’économies d’énergie et d’entretien :
- la réalisation de travaux de calorifugeage des conduits de chauffage ;
- l’amélioration de l’isolation de l’enveloppe thermique du bâtiment ;
- le remplacement d’un chauffage ancien par un plus performant fonctionnant à partir d’une énergie renouvelable ;
- le désembouage du système de chauffe à réaliser tous les 10 ans.
Ces opérations peuvent être planifiées au sein du projet de plan pluriannuel des travaux (PPPT) obligatoire pour toutes les copropriétés dès le 1er janvier 2025, sauf si le diagnostic technique global (DTG) mentionne des conclusions contraires.
Pour un budget travaux allégé, la plupart de ces mesures d’amélioration de la performance énergétique sont éligibles à des aides de l’Anah pour les copropriétés et à la prime énergie du dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE).