Interdiction de location des passoires thermiques, budget dédié à l’énergie en hausse, inconfort été comme hiver, les enjeux énergétiques des logements à loyer modéré s’intensifient. Grâce au dispositif des CEE pour les bailleurs sociaux et les collectivités, ce parc immobilier peut gagner en efficacité énergétique au meilleur prix. Quels travaux ouvrent droit à une prime CEE pour les bailleurs sociaux ? Quels critères influencent le montant de l’aide accordée ?

CEE pour les bailleurs sociaux : comprendre le dispositif

Le dispositif des CEE pour les bailleurs sociaux permet de financer des projets de rénovation énergétique et ainsi de réduire le coût total. Le dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE) est un mécanisme financier mis en place en 2006 par l’État français afin d’encourager les économies d’énergie.

Il repose sur un principe incitatif clair : obliger les fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, carburant) à soutenir financièrement les actions de leurs clients visant la performance énergétique.

Éligibles CEE, les bailleurs sociaux, et les collectivités dans le cas de bailleurs sociaux publics, font partie des bénéficiaires de ce système. Ainsi, ces acteurs du logement perçoivent une prime CEE pour bailleur social à chaque action engagée soutenue par une fiche d’opération standardisée (FOST).

Selon le niveau de valorisation des CEE, les primes énergie facilitent la mise en œuvre à grande échelle de projets de rénovation énergétique indispensables.

Zoom sur les chiffres du logement social en France : plus faible que dans le parc résidentiel privé, la part de logements sociaux, dits passoires thermiques, est de 7,4 %, soit 350 000 biens, portant une étiquette F ou G au 1^er janvier 2024. Le nombre d’habitations très énergivores (consommation conventionnelle en énergie finale supérieure à 450 kWh/m²) est estimé à 25 000 dans le parc locatif social.

CEE bailleurs sociaux : quels travaux sont éligibles ?

Parmi les opérations énergétiques éligibles à une prime CEE pour les bailleurs sociaux, on retrouve :

l’isolation thermique des murs (BAR-EN-102), des combles et toitures (BAR-EN-101), des planchers bas (BAR-EN-103) ;
le remplacement des fenêtres ou portes-fenêtres (BAR-EN-104) ;
la modernisation des équipements de chauffage, comme la pose d’un chauffe-eau solaire collectif (BAR-TH-102), de radiateurs basse température pour un chauffage central (BAR-TH-110), etc. ;
l’installation d’une ventilation performante, de type ventilation mécanique contrôlée hygroréglable (BAR-TH-127) ;
la régulation énergétique, à travers l’installation de robinets thermostatiques (BAR-TH-117), d’un optimiseur de relance en chauffage collectif (BAR-TH-126), etc. ;
le recourt aux énergies renouvelables, avec l’installation d’un chauffe-eau solaire individuel (BAR-TH-101) ou d’un système solaire combiné (BAR-TH-143) ;
etc.

Ces travaux permettent aux bailleurs sociaux et aux collectivités de répondre efficacement aux exigences réglementaires tout en optimisant la gestion énergétique de leur patrimoine immobilier.

CEE bailleurs sociaux : quels sont les enjeux de la rénovation énergétique des logements sociaux ?

Engager la rénovation énergétique des logements sociaux va au-delà d’une simple conformité réglementaire. Elle représente une démarche stratégique aux multiples bénéfices pour les bailleurs sociaux et les occupants.

Limiter les frais énergétiques des occupants

En réduisant la consommation d’énergie des bâtiments, les bailleurs sociaux et les collectivités diminuent les charges locatives des résidents.

En 2019, selon une étude de l’Observatoire national de la précarité énergétique (ONPE), environ 1,54 million de ménages sont en situation de précarité énergétique dans le parc social, ce qui représente environ 36 % des ménages occupant des logements sociaux.

Couplée au dispositif CEE pour les collectivités et les bailleurs sociaux, une rénovation performante améliore durablement le confort des résidents tout en réduisant la part de leur budget dédiée à l’énergie.

Éviter l’interdiction de mise en location

Depuis le 1^er janvier 2025, la loi Climat et Résilience interdit la mise en location des logements les plus énergivores classés G. Cette interdiction s’étendra aux habitations classées F dès le 1^er janvier 2028.

Pour les bailleurs sociaux, améliorer rapidement la performance énergétique du parc immobilier devient impératif afin de maintenir l’exploitation locative de leurs biens.

Améliorer le confort des logements

La rénovation énergétique améliore significativement le confort thermique et acoustique des logements.

Ces travaux assurent une meilleure qualité de vie aux locataires et valorisent durablement le patrimoine immobilier des bailleurs sociaux et des collectivités.

Répondre aux objectifs nationaux de décarbonation

Selon une étude de 2021 de l’Union sociale pour l’habitat, 18 % des ménages sont locataires d’un organisme de logements sociaux.

Ainsi, les bailleurs sociaux jouent un rôle important dans l’atteinte des objectifs nationaux de réduction des émissions carbone, et notamment la neutralité carbone à l’horizon 2050.

CEE bailleurs sociaux : quels paramètres influencent le montant de la prime CEE ?

Le montant de la prime CEE accordée aux bailleurs sociaux publics et privés varie en fonction de critères techniques, économiques et géographiques.

Premièrement, le type de travaux engagés et leur performance énergétique impactent le volume de CEE généré. Ainsi, plus les économies d’énergie sont importantes, plus la prime est élevée.

Ensuite, la zone géographique du logement social affecte aussi le volume de CEE accordé en kWh cumac. Pour rappel, la France est découpée en trois zones climatiques (H1, H2, H3) dont les plus froides sont celles qui permettent de générer le plus de CEE, car les économies réalisées sont plus importantes.

Pour connaître les critères de calcul à considérer pour chaque type d’opération, il convient de se référer à la formule de calcul CEE propre à chaque fiche d’opération standardisée.

À noter que des bonifications sont parfois accordées. Pour en avoir connaissance, les arrêtés CEE régulièrement publiés offrent de précieuses informations.

Enfin, le cours du marché des CEE évolue en fonction de l’offre et la demande entre les obligés CEE et les acteurs du résidentiel. Ainsi, le prix de rachat des CEE varie selon le barème de chaque obligé.

Courtier en CEE et mandataire CEE, Opéra Énergie négocie les meilleurs montants de prime énergie pour les bailleurs sociaux dont il assure l’accompagnement.

Zoom sur les primes CEE bonifiées : certains travaux sont éligibles à un « coup de pouce », c’est-à-dire à une prime bonifiée pour les bailleurs sociaux. Dans le collectif, le « coup de pouce chauffage » est accordé pour le raccordement à un réseau de chaleur depuis le 1^er septembre 2022. Depuis le 1^er janvier 2024, les bailleurs sociaux peuvent aussi prétendre à une aide bonifiée pour un logement social individuel : « Coup de pouce Rénovation d’ampleur d’un logement individuel (maison ou appartement) ».

Quels sont les autres dispositifs d’aides pour les bailleurs sociaux et les collectivités ?

1,2 milliard d’euros sont mobilisés par l’État pour aider les bailleurs sociaux publics et privés dans leurs projets de rénovation énergétique sur la période 2024-2026.

Ainsi, outre les coups de pouce et les primes CEE pour les bailleurs sociaux, d’autres dispositifs d’aide leur sont accessibles :

l’éco-prêt logement social (éco-PLS) proposé par la Banque des Territoires ;
les aides à la rénovation énergétique du parc social accordées par l’État et le dispositif « changement de vecteur » pour décarboner les systèmes de chauffe dans les logements sociaux ;
la TVA réduite à 5,5 % ;
les financements régionaux et départementaux pour la rénovation énergétique ;
les fonds européens, comme FEDER ou LIFE, pour certains projets de rénovation ambitieux.

Aides à la rénovation énergétique non accessibles aux bailleurs sociaux

L’éco-prêt à taux zéro ne fait pas partie des leviers actionnables pour rénover à moindres coûts les logements sociaux. En revanche, MaPrimeRénov’ est à la portée des bailleurs sociaux en copropriété dans le cas d’un bailleur social assurant le rôle de copropriétaire ou de syndic.

Opéra Énergie accompagne les bailleurs sociaux dans toutes les étapes de leur projet de rénovation énergétique.

Grâce à sa double expertise de mandataire CEE et courtier en énergie, notre bureau assure un pilotage technique, administratif et financier rigoureux, adapté aux spécificités du logement social :

audit énergétique dans le résidentiel ;
recherche de solutions de financements par les CEE ;
identification des fiches d’opérations standardisées les plus pertinentes ;
vérification des conditions d’éligibilité ;
montage du dossier CEE ;
négociation du prix de rachat des CEE ;
mise en relation avec des prestataires RGE de confiance ;
etc.

Alexandra Stoecklin

Diplômée d'un master en environnement, Alexandra a exercé pendant quinze ans dans des bureaux d'études techniques.

Depuis 4 ans, elle est rédactrice web spécialisée sur les sujets liés à l'énergie et l'environnement. Passionnée par les enjeux de la transition énergétique, elle associe sa plume à son expertise pour rédiger des contenus qui répondent aux enjeux des entreprises.

CEE bailleurs sociaux : comment bénéficier du dispositif en 2025 ?