Local commercial et électricité : les obligations du bailleur
Dans le cadre d’un contrat de bail, un local commercial doit respecter la réglementation des baux commerciaux. Établissement recevant du public (ERP), le lieu doit respecter certaines normes en matière de sécurité électrique. Quelles sont les obligations du bailleur concernant la mise aux normes électriques d’un local commercial ?
Local commercial : quelles sont les normes électriques à respecter pour le bailleur ?
La norme NF C-15-100
Encadrée par la loi, la location de locaux professionnels implique de respecter certaines exigences en matière d’électricité. Notamment, le local commercial doit se conformer à la norme NF C-15-100 qui détaille l’ensemble des règles de sécurité à respecter.
Des normes spécifiques aux baux commerciaux
Destiné à recevoir du public, le local commercial doit respecter certaines normes spécifiques sur les installations électriques. En effet, il est impératif que le local commercial :
- dispose d’un système d’éclairage électrique ;
- dispose d’un éclairage de sécurité en cas d’urgence ;
- soit équipé de systèmes d’alarme contre les incendies, de moyens de protection contre le feu et de dispositifs d’évacuation (comme des extincteurs et des détecteurs de fumée).
L’ensemble de ces équipements doit être entretenu afin de toujours se trouver en état de fonctionnement optimal.
Bon à savoir
Le bailleur qui loue le local commercial doit faire appel à un professionnel de l’électricité « tertiaire » afin d’être en conformité avec la réglementation sur les normes électriques.
La mise aux normes électriques : une obligation pour le bailleur commercial
La mise aux normes électriques du local commercial incombe au propriétaire bailleur. C’est à lui de rendre les locaux propres à l’usage. Si le local n’est pas aux normes, le locataire ou les autorités publiques peuvent imposer la réalisation de travaux au propriétaire. Des commissions de sécurité locales ou nationales peuvent passer afin de vérifier la conformité des lieux en matières de sécurité électrique et fermer le local dans le cas contraire.
Électricité : qui doit souscrire le contrat dans un bail commercial ?
Dans le cas d’un local commercial, si la mise aux normes électriques est une obligation du bailleur, la souscription du contrat d’électricité doit être réalisée par le locataire. En effet, c’est lui qui aura l’usage de l’électricité, c’est donc à lui d’aller choisir le contrat qui correspond le mieux à son activité. Pour se faire accompagner, il peut passer par un courtier en énergie, comme Opéra Energie. En comparant les fournisseurs d’électricité, il peut trouver la meilleure offre d’énergie.
Bail commercial et loi Pinel : qui se charge des travaux ?
Promulguée en 2014, la loi Pinel est venue modifier les conditions de conclusion d’un bail commercial. Elle précise les obligations du bailleur en matière de normes électriques.
Le bailleur en charge des réparations importantes
Conformément aux articles 1719 et 1720 du Code Civil, le bailleur doit maintenir le local en état d’usage selon l’objectif initial du bail, avec une obligation générale de sécurité.
Depuis l’introduction de la loi Pinel, les charges relatives aux travaux de rénovation ou de mise en conformité ne peuvent plus être transférées au locataire dans le cadre d’un bail commercial. Le propriétaire doit assumer l’ensemble des grosses réparations telles que définies par l’article 606 du Code Civil.
L’entretien des installations à la charge du locataire
En revanche, l’ensemble des petits travaux d’entretien incombent au locataire qui doit maintenir le local en bon état. Il en va de même pour l’entretien de la chaudière à gaz ou du chauffe-eau, par exemple.
Mise en place d’une clause dérogatoire : un cas particulier ?
Depuis la promulgation de la loi Pinel en 2014, les clauses dérogatoires ne sont plus possibles. Comme l’explique le fournisseur EDF « les travaux de mise en conformité sont entièrement à la charge du propriétaire-bailleur, sans dérogation possible« . Dès lors, il n’est pas possible de se répartir les charges des travaux entre locataire et propriétaire.
Non respect des normes électriques dans le local commercial : quels sont les risques encourus ?
Si les normes électriques ne sont pas respectées, une inspection peut mener à la fermeture du local commercial par les autorités compétentes, de manière temporaire ou définitive, si le propriétaire s’oppose à la mise en conformité des installations. Dans les deux cas, son locataire pourra se retourner contre lui au vu du tort que peut lui causer la fermeture.
En, le propriétaire risque des sanctions pénales. Il s’expose à :
- une amende allant jusqu’à 45 000 € ;
- et, en cas de récidive, jusqu’à six mois de prison.
Bon à savoir
Enfin en cas d’accident causé par une installation électrique non conforme (incendie, par exemple), le propriétaire sera tenu responsable.
Normes électriques : les différences entre le bail commercial et le bail professionnel
Un bail professionnel est destiné à ceux qui pratiquent une profession libérale (médecin, expert-comptable, etc.). Un bail commercial concerne les activités commerciales, artisanales ou agricoles.
La loi Pinel n’a pas changé les conditions de signature des baux professionnels. Dans la majorité des cas, les travaux sont assumés par le bailleur. Toutefois, il est possible d’inclure une clause spéciale attribuant au locataire la responsabilité des travaux de mise en conformité électrique. Les coûts associés incombent alors au locataire.
